【正文】 表：各項目出售面積保本點分析表 四、風險分析此項目的主要風險主要分為政策風險、市場風險、經營管理風險和金融財務風險等幾個方面。1500元/平方米14000平方米－2100萬元≈0萬元三期工程保本點分析：三期工程單位面積造價按700元/平方米計算，企業(yè)需要投入資金700萬元，工程完工后每平方米售價按三種不同的價格方案分別計算保本點如下：如定價每平方米1100元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的64%，即6400平方米即可回籠資金704萬元，從而達到盈虧保本點。1400元/平方米5000平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的47%，即4700平方米即可回籠資金705萬元，從而達到盈虧保本點。1400元/平方米125400平方米－1740萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬元，從而達到盈虧保本點。由此計算出該項目完工并按計劃出售后可實現(xiàn)利潤3540萬元－4380萬元（建設10000平方米市場時），或4740萬元－5980萬元（建設30000平方米市場時）。保守的估計，上述部分建設項目建成后售價能上升一倍，即平均達到1500元/平方米，利潤空間十分巨大。三、不同價格下銷售收入和利潤變動分析我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場和住宅樓建筑成本均為700元/平方米，建設期銷售比例均定為60%，全部項目銷售完畢不超過兩年，分別設計三種不同的產品價格組合，由此分析不同價格下銷售收入和銷售利潤水平（不考慮價格對銷售進度的影響）。資金投入：700元/平方米30000平方米＝2100萬元資金籌措：上述2100萬元可由一期工程建設所產生的利潤解決，按照慣例，2100萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即630萬元即可開工建設，此630萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。在此分別進行估算。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開發(fā)建設，公司自籌資金投入300萬元及工程總包單位融資，完成進度至商鋪封頂，約1540萬元。）總投資估算表如下：總投資估算表單位：萬元項目全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，售樓接待中心的建設和大規(guī)模的廣告宣傳炒作海鮮美食街商鋪的開發(fā)建設海鮮批發(fā)市場的建設住宅建設“海鮮大酒店”的開發(fā)建設建設時間2004年2004－2005年2005年2005年2006年投資額2001540700－21007002000總投資5140－6540該項目靜態(tài)總投資為5140－6540萬元。該部分按每平方米700元建筑成本計算，需投入資金700萬元。因此按照審慎的原則，擬先期進行試探性建設，即可先期建設200個－600個單位的攤位，建筑面積為10000－30000平方米。二、項目資金投入與資金籌措 一期工程初步估算靜態(tài)投資為1740萬元，其中第一部分工程總投資約為200萬元?？紤]到資金狀況，住宅樓的開發(fā)建設可在二期海鮮批發(fā)交易市場啟動后鋪開。工期預計為6個月，2004年6月動工至2004年12月結束。項目總建設期為兩年半，合計30個月，工期從2004年6月開始，至2006年12月底結束。銷售網(wǎng)絡為克服項目位置偏遠的不利條件，便于城區(qū)客戶了解項目，建議開發(fā)商在東西城各設置售樓處一處，西城可以設在水產品批發(fā)市場門口，東城設在人流聚集區(qū)，各自安排銷售人員現(xiàn)場售樓。入市價格開盤銷售一個月內，為吸引客戶，商鋪價格上浮到16501700元/平方米，市場攤位上浮到13501400元/平方米。其他建議：為帶動市場的快速形成，市場經營管理公司可率先選擇優(yōu)越位置開店經營，營造市場氣氛，等招租完成，市場形成后，根據(jù)實際情況繼續(xù)經營或對外承包。招商招租政策。酒店的開發(fā)酒店的位置優(yōu)越，如做成商鋪將獲得不菲的經濟價值，現(xiàn)在開發(fā)為時尚早。其返租利率一般定在總投資的5％7％。建筑面積100平方米100平方米建筑成本相同，在800元/平方米左右相同，在800元/平方米左右定價1750元/平方米1600元/平方米總售價175000元160000元額外回報帶三年租賃協(xié)議，固定租金回報31500元無銷售速度快，資金迅速回籠慢，且無法預料價值分析收入：房價差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。投資后由專業(yè)公司統(tǒng)一租賃，并給予投資者每年6%的三年租金回報；東營市唯一的大型漁產品批發(fā)零售市場；東營市唯一的大型專業(yè)經營海鮮的美食街（二）銷售策略沿街商鋪銷售策略為了體現(xiàn)開發(fā)商在市場啟動的可靠性和保證性，以給予投資業(yè)主一定比例的租金回報，來打消其關于市場啟動的顧慮。（3）集團認購面向集團客戶如某地財團進行項目的整體招商，或制訂優(yōu)惠的團購政策，鼓勵水產品市場的所有經營業(yè)戶或廣利港居民進行團體購買。一般按以下五個階段發(fā)布：銷售準備階段首次公開展銷和跟進銷售階段二次公開展銷及跟進銷售階段三次公開展銷及跟進銷售階段掃尾階段銷售公司安排專人對各個時期廣告效果進行監(jiān)控和調查評估，及時向公司反饋信息，便于對下期廣告策略的修正和發(fā)布。（2）工地圍墻工地圍墻現(xiàn)在通用的方式是用彩鋼圍墻，設置項目噴繪廣告，宣傳項目公司情況、項目賣點、項目整體形象、渲染現(xiàn)場氣氛。好的項目首先要有一個響亮易記的項目名稱，目前的項目名稱暫定為“東營廣利港海鮮批發(fā)市場”考慮到地理位置，項目特點等因素，在名稱方面應高度重視，可以聘請風水先生、起名大師參與甚至借機炒作宣傳。通過調查表明，東營市民中家有存款5萬元以上，年收入在3萬元以上的人群將成為產權式批發(fā)市場投資置業(yè)的首選客戶，其中居住在廣利港周邊的漁民由于長期漂泊在外，對于“一代商鋪養(yǎng)三代”的理解尤為嚴重，他們必將成為該市場的第一批投資置業(yè)業(yè)主。本項目中的周邊商鋪和批發(fā)市場的產權銷售均應參照考慮。 優(yōu)勢分析：一是廣利港作為“海上東營”建設的重要基地，已經列入政府總體規(guī)劃，在25年內周邊現(xiàn)狀將得到徹底改變；二是未來的廣利港將成為國家一級漁港，建成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘，年交易額達幾萬噸，對于繁榮東營漁業(yè)經濟將起到積極的推動作用。調查表明，東營商品房價格呈總體上漲趨勢，其中住宅10年間從800多元/平方米漲到現(xiàn)在2000元/平方米左右；商鋪10年間從1000多元/平方米漲到現(xiàn)在的30004000元/平方米左右。個人購房者中的絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的，因此，當前中國房地產熱是由個人投資置業(yè)消費的有效需求所推動的。市場分析一、全國房地產市場現(xiàn)狀國家宏觀經濟形勢良好，經濟增長勢頭強勁，社會安定，工業(yè)企業(yè)生產效益明顯好轉，居民收入和消費信心增加，這些無可非議地成為房地產市場活躍的基礎，本項目填補了此種業(yè)態(tài)的空白。該方案受益期長，但投資回報慢?！〗ㄗh調整規(guī)劃，在沿街部分增加“背靠、天井”式商鋪，增大開發(fā)面積，商鋪的開發(fā)應注重建筑自身的品質與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增加銷售賣點；建議商鋪開發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀念品、水手酒吧等旅游相關內容；單位面積不宜過大，以便業(yè)主隨意分割，基本戶型設計為：A型，建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種，C戶型50米，進深均10米左右。項目主入口做為中心廣場，主景為“漁港船歌”大型雕塑，雕塑著力表現(xiàn)漁民們在晨霧中推船出海的場景，成為廣場標志；圍繞“漁港船歌”雕塑設有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場的輔助廣場,按北斗七星方位布局成七個小型廣場, 安放北斗七星激光地燈與北極星激光地燈,以散置卵石鋪設廣場小路,設激光地燈、旱噴、地燈道、花壇等景觀小品。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長度為450米左右。東營是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們在項目策劃中重點突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為項目穿上蔚藍文化的外衣，從而創(chuàng)造出不可預估的商業(yè)價值。一、社會價值定位本項目的開發(fā)，將旅游、海洋文化與地產項目緊密結合，引領了東營市的特色消費新觀念。同時應考慮到，由于社會經濟的發(fā)展，人們的審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料都提出了更高的要求，因此，項目在建筑上應采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息，為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎。（3）體現(xiàn)獨特的漁港建筑風格。項目設主入口一個，次入口三個，其中，商鋪布局主次分明，各有優(yōu)勢，并處于廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層?！　　」δ茉O施標準本項目開發(fā)的沿街商鋪，是整個工程創(chuàng)造經濟效益的主體部分，注重人性化的設計，以滿足業(yè)主的居住需求，在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風等方面都有一定要求。土地平整情況水、電、路、訊等基礎設施已經完備，具備開發(fā)的基本條件，但設施相對落后，有待爭取更大的政府扶持。該港靠近東營市中心城市，交通便捷，資源較豐富，以市興港，以港帶市，是廣利港發(fā)展繁榮的必然。廣利港的執(zhí)法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。廣利港海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處。在廣利港建設批發(fā)市場具有極大的開發(fā)潛力與消費市場。二、面臨的資源開發(fā)和經濟價值（一）可依賴的廣利港載體目前東營中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮交易場所，在廣利港按照高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理的原則，建設一處大型海鮮、水產品交易場所及休閑旅游消費場所，將對東營海洋捕撈、水產養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展、城市功能的完善以及滿足市民對水產品的需求產生重大影響。并為此出臺了相應的配套優(yōu)惠政策，以鼓勵漁業(yè)投資經營。『項目總論』本篇從“政府政策與規(guī)劃趨勢、面臨的資源開發(fā)和經濟價值、項目的主要建設指標”三個方面分析，意在使企業(yè)對項目有一個宏觀的了解。一個好的項目策劃，是以信息的收集、加工、整理、利用開始的，而好的開始就意味著成功的一半，因此，信息性原則是本策劃的基礎性原則，也是關鍵性的原則。四、集中性在戰(zhàn)爭中，集中優(yōu)勢兵力攻擊對方關鍵性的部分，成為軍事謀略的上策。本策劃從產品定位、市場營銷、效益分析、管理模式等諸多方面進行了有益的探索和創(chuàng)新。美國學者S『序 言』建設“東營廣利港海鮮批發(fā)市場”是東營經濟社會的一件大事，項目建設在即將興起的國家一級漁港廣利港，被東營市政府列為發(fā)展“海上東營”的龍頭項目，項目建成后將產生明顯的社會效益和巨大的經濟效益。二、創(chuàng)新性創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動力，是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段?！笨梢?，優(yōu)化生存環(huán)境，策劃人間動態(tài)，創(chuàng)新性原則首當其沖，這也是本項目策劃的一個最基本的出發(fā)點之一。本策劃根據(jù)企業(yè)目前的資產、市場、管理等實際情況，對如何發(fā)揮各自內在價值潛力做出了科學的、可操作性的價值回報方案，并對每一個項目進行組合，更便于企業(yè)領導決策。五、信息性俗話說“多存芝麻好打油”。本著為投資企業(yè)負責的態(tài)度，在深化外地成功經驗，并結合本地實際的情況下，我們秉承“市場開發(fā)帶動本項目銷售”的核心思想，在充分考慮項目所需要動用的資金，充分考慮項目價值潛力開發(fā)，充分考慮項目借助外力與外界合資合作的基礎上，本著對投資企業(yè)高度負責的態(tài)度和務實的精神，注重項目的投資安全性，以使企業(yè)投資風險降到最低限度。（二）根據(jù)2003年市政府發(fā)布的《