【正文】 兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。1 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。第3章 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)知識(shí)商品流通——商品生產(chǎn)領(lǐng)域向消費(fèi)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中伴隨著商品價(jià)值的流通、實(shí)物流通以及信息流通的過(guò)程。適合形成此類(lèi)市場(chǎng)的行業(yè)：高檔家具、家用電器、高檔服裝 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的分類(lèi) 按照經(jīng)營(yíng)形態(tài)分類(lèi)（1）集中經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)概念定義：商品的銷(xiāo)售處于同一有形的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所中，集中了眾多商品的買(mǎi)方和賣(mài) 方，買(mǎi)賣(mài)雙方都具有較大的選擇交易對(duì)象的空間。形成基礎(chǔ)：周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心、樞紐中心，對(duì)周邊有較強(qiáng)輻射力、吸引力的地 區(qū)。 二、產(chǎn)業(yè)條件 一般中小型專(zhuān)業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)對(duì)立地條件要求較高，對(duì)產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是，隨著專(zhuān)業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)這個(gè)業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個(gè)再發(fā)展的問(wèn)題。 中關(guān)村IT市場(chǎng)的生存和發(fā)展就很好地說(shuō)明這一點(diǎn)，她的發(fā)展基礎(chǔ)是周邊眾多高校、科研院所而形成研發(fā)條件。以批發(fā)為主的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大都離長(zhǎng)途客運(yùn)站或火車(chē)站較近。另外，專(zhuān)業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)業(yè)態(tài)性質(zhì)所決定，以攤檔為主，人流動(dòng)線(xiàn)的要求也較高，在建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮到。第二階段是規(guī)劃設(shè)計(jì)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求非常高，即使前面四項(xiàng)因素解決得好，也不一定就能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 這些問(wèn)題都嚴(yán)重制約了中國(guó)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)換代和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，在建立專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)時(shí)必須做好商業(yè)規(guī)劃，完善商業(yè)配套?，F(xiàn)在很多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)都選擇和行業(yè)協(xié)會(huì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)信息多、渠道廣的優(yōu)勢(shì)，為市場(chǎng)未來(lái)經(jīng)營(yíng)提供技術(shù)、信息等方面的支持。若將專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)化, 按照專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成立的早晚, 可以分為成熟型市場(chǎng)和成長(zhǎng)型市場(chǎng)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)迫切需要科學(xué)管理來(lái)升級(jí)換代, 特別是面對(duì)零售業(yè)態(tài)與網(wǎng)絡(luò)交易的雙重沖擊, 進(jìn)一步挖掘交易功能之外的產(chǎn)品展示、信息交流等功能, 成為市場(chǎng)監(jiān)管的首要任務(wù)。所以, 必須進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)成本管理。同樣, 在消費(fèi)聚集地區(qū)形成的市場(chǎng), 市場(chǎng)交易者通過(guò)市場(chǎng)的集中采購(gòu), 也有利于降低交易費(fèi)用?，F(xiàn)場(chǎng)不大概有10多家開(kāi)發(fā)商匯集于此，整體開(kāi)發(fā)面積超過(guò)了10000畝。今年下半年，元瑞國(guó)際家居商城一期即將開(kāi)業(yè)，均價(jià)3050元/平方米當(dāng)看到各種家居品牌、家居市場(chǎng)的廣告牌在路邊爭(zhēng)奪你的視線(xiàn)的時(shí)候，你就能知道，成都家具產(chǎn)業(yè)園到了。除了九峰3000畝的規(guī)劃，在成洛大道對(duì)面還有1000多畝的汽配用地以及一個(gè)大型的國(guó)際汽車(chē)會(huì)展中心處于規(guī)劃之中。 交通是青白江獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)鐵路：青白江區(qū)交通發(fā)達(dá)，縱橫穿越境內(nèi)的有寶成線(xiàn)、成渝線(xiàn)、達(dá)成線(xiàn)、北環(huán)線(xiàn)等幾條干線(xiàn)鐵路，以及川化、攀成鋼、成橋等5條專(zhuān)用鐵路線(xiàn)， 4個(gè)客貨運(yùn)輸火車(chē)站點(diǎn)綴其中。切記不可只做單純的回答，要設(shè)法與之互動(dòng)； 直接約客戶(hù)來(lái)項(xiàng)目實(shí)地觀察； 馬上將所有資訊記錄，登記在客戶(hù)來(lái)電表上。 暫未成交 將銷(xiāo)售資料和海報(bào)備齊一份，送給客戶(hù)，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播； 再次告訴客戶(hù)自己的姓名和聯(lián)系方式； 對(duì)有意向的客戶(hù)再次約定看房時(shí)間。參謀者往往問(wèn)題最多） 購(gòu)買(mǎi)洽談 倒茶寒暄，引導(dǎo)客戶(hù)在銷(xiāo)售桌前入座； 在客戶(hù)未主動(dòng)表示時(shí)，因主動(dòng)介紹某套戶(hù)型作為試探介紹； 根據(jù)客戶(hù)喜歡的類(lèi)型，在肯定的基礎(chǔ)上做更詳盡的說(shuō)明； 針對(duì)客戶(hù)疑惑點(diǎn)做出相應(yīng)解釋?zhuān)瑤椭淇朔剐裕?在客戶(hù)有70%認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說(shuō)服下訂； 適時(shí)制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，強(qiáng)化購(gòu)買(mǎi)欲望。第6章 置業(yè)顧問(wèn)入職基本禮儀 接聽(tīng)電話(huà) 接到電話(huà)的第一句是：你好，大港建材城，請(qǐng)問(wèn)有什么需要幫助嗎？態(tài)度和藹，語(yǔ)言親切，主動(dòng)問(wèn)候、交談； 通常客戶(hù)在電話(huà)中會(huì)問(wèn)及價(jià)格、地點(diǎn)、戶(hù)型、面積、投資回報(bào)、銀行按揭等方面的問(wèn)題。這一產(chǎn)業(yè)帶上聚集了相當(dāng)數(shù)量的人口，也擁有巨大的潛在商機(jī)。眼下的龍泉，汽車(chē)行業(yè)已經(jīng)成為重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)支柱，根據(jù)成都市“南汽東移”的規(guī)劃，紅牌樓等地的汽貿(mào)市場(chǎng)將逐步轉(zhuǎn)移到龍泉。摩爾國(guó)際很多商家都在緊張裝修，期待盡快搬離原來(lái)的老市場(chǎng)，入駐新市場(chǎng)開(kāi)門(mén)迎客。紅牌樓向外、雙流九江，雖然并不是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)最集中的地方，卻可以被稱(chēng)為發(fā)源地。據(jù)成都商報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)，圍繞佳飛國(guó)際建材家居市場(chǎng)周?chē)膶?zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積達(dá)到了5000畝左右。因?yàn)樵诰哂挟a(chǎn)業(yè)聚集地區(qū)形成的商品市場(chǎng)具有顯著的規(guī)范效應(yīng), 有利于降低成本。 建立行業(yè)制約機(jī)制, 進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)成本管理。但就政府職能部門(mén)而言, 應(yīng)該理順管理職能, 從重視對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管逐步過(guò)渡到監(jiān)管與服務(wù)并舉。 有效的成本控制堅(jiān)持廣告效果的全面測(cè)定, 尋求廣告投放之最佳效果。 （4）充分利用行業(yè)協(xié)會(huì)的優(yōu)勢(shì) 行業(yè)協(xié)會(huì)往往是一個(gè)行業(yè)龍頭企業(yè)聚集的團(tuán)體，是該行業(yè)市場(chǎng)信息動(dòng)態(tài)的先知先覺(jué)者，也是行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)、與政府部門(mén)和其它行業(yè)溝通交流最重要的橋梁。這就要求一個(gè)好的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)必須為經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)良好的商業(yè)環(huán)境，同時(shí)也為項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)門(mén)檻低，盲目上馬，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，假冒偽劣產(chǎn)品 充斥市場(chǎng)的現(xiàn)象嚴(yán)重。 進(jìn)入商業(yè)運(yùn)作階段想不找商業(yè)圈里的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人才都不行了。專(zhuān)業(yè)化研究是要走出地產(chǎn)圈里的人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 目前，在一些三線(xiàn)城市，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)也已不多，那種一個(gè)大棚子或簡(jiǎn)易加蓋子的時(shí)期已過(guò)。 新專(zhuān)業(yè)(批發(fā))市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)作，如果沒(méi)有當(dāng)?shù)卣С?，前景令人?dān)心。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，或集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場(chǎng)較遠(yuǎn)時(shí)，信息成本、物流成本、時(shí)間成本的增加，都會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)成本的增加。但專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不同，尤其是專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不同，它不再是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。形成基礎(chǔ)：受銷(xiāo)售輻射區(qū)域的范圍、消費(fèi)總量及購(gòu)買(mǎi)力水平而定 滿(mǎn)足地段交通、經(jīng)營(yíng)品種、配套服務(wù)的多方面決定；表現(xiàn)方式：某類(lèi)商品消費(fèi)集中區(qū)域市場(chǎng)案例：大港建材城 按照商圈規(guī)模分類(lèi) （1）全國(guó)性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 概念定義：商圈規(guī)模大、范圍廣、銷(xiāo)售市場(chǎng)輻射全國(guó)，可吸引全國(guó)客商前來(lái)進(jìn)貨的市場(chǎng) 形成基礎(chǔ)：通常依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，區(qū)域中同類(lèi)商品生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模大、 種類(lèi)齊全，在全國(guó)同類(lèi)商品市場(chǎng)中占有比重較大，且在市場(chǎng)上具有 絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 批發(fā)性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成的條件：商品生產(chǎn)不集中不壟斷，生產(chǎn)企業(yè)眾多，生產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大；商品的消費(fèi)不集中，商品的消費(fèi)者眾多；商品購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量規(guī)模影響批發(fā)性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的形成；商品每批次的購(gòu)買(mǎi)不穩(wěn)定，買(mǎi)賣(mài)雙方難以形成穩(wěn)定的購(gòu)買(mǎi)關(guān)系；商品的自然屬性也會(huì)影響商品形成批發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；商品的品牌、檔次影響批發(fā)型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的形成；商品的選購(gòu)性越強(qiáng)越有利于商品形成批發(fā)型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；適合形成此類(lèi)市場(chǎng)的行業(yè)：中低端家具、蔬菜水果、建材市場(chǎng)、中低端服飾。 因分?jǐn)偟墓妹娣e 應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門(mén)以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。 　 房地產(chǎn)面積的測(cè)算 計(jì)算全部建筑面積永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。套內(nèi)的使用面積：　　套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算： 、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。 產(chǎn)權(quán)登記 商品房竣工后，建設(shè)單位應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行總登記。進(jìn)度控制按照審定的施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工單位按計(jì)劃施工，保證建設(shè)進(jìn)度。領(lǐng)導(dǎo)決策 在完場(chǎng)以上工作的前提下，由領(lǐng)導(dǎo)研究，決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃二合一市場(chǎng)，含一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。房屋所有權(quán)：是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和 處分的權(quán)力。居住區(qū)用地：是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地四項(xiàng)用地的總稱(chēng)住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅 間小路的總稱(chēng)。 銷(xiāo)售面積：是指商品房按套或單元出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi) 或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。建筑面積包含了房屋 的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。商品房的 銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣 工可以入住的房屋。 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。劃撥土地使用權(quán)的范圍，主要有以下幾個(gè)方面：國(guó)家機(jī)關(guān)用地。市土地局向有意投標(biāo)者解答有關(guān)出讓土地法規(guī)及出讓有關(guān)問(wèn)題。有意受讓者提出用地申請(qǐng)，并填寫(xiě)用地申請(qǐng)表。 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。樓盤(pán)建設(shè)使用權(quán)，僅是擁有土地的使用權(quán)。雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)。對(duì)有效標(biāo)書(shū)進(jìn)行評(píng)審，市土地局向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書(shū)，未中標(biāo)者由市土地局退保證金。它是指符合《中華人民共和國(guó)軍事設(shè)施保護(hù)法》規(guī)定的軍事設(shè)施用地，包括建筑、場(chǎng)地和設(shè)施用地。是以小部分鋼筋 混泥土或者大部分磚墻結(jié)構(gòu)。 共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 定金:是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣， 它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán) 人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。對(duì) 購(gòu)房者而言，綠化率高為好。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù)都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線(xiàn)組成的封閉地塊。三級(jí)市場(chǎng)：指單位或個(gè)人之見(jiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者租賃的市場(chǎng)。同時(shí)，因征詢(xún)各主管單位意