【正文】 兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。1 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。第3章 專業(yè)市場基礎(chǔ)知識商品流通——商品生產(chǎn)領(lǐng)域向消費(fèi)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移的過程，在這個過程中伴隨著商品價值的流通、實(shí)物流通以及信息流通的過程。適合形成此類市場的行業(yè)：高檔家具、家用電器、高檔服裝 專業(yè)市場的分類 按照經(jīng)營形態(tài)分類（1）集中經(jīng)營場所專業(yè)市場概念定義：商品的銷售處于同一有形的經(jīng)營場所中，集中了眾多商品的買方和賣 方，買賣雙方都具有較大的選擇交易對象的空間。形成基礎(chǔ)：周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心、樞紐中心，對周邊有較強(qiáng)輻射力、吸引力的地 區(qū)。 二、產(chǎn)業(yè)條件 一般中小型專業(yè)(批發(fā))市場對立地條件要求較高，對產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是，隨著專業(yè)(批發(fā))市場這個業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個再發(fā)展的問題。 中關(guān)村IT市場的生存和發(fā)展就很好地說明這一點(diǎn)，她的發(fā)展基礎(chǔ)是周邊眾多高校、科研院所而形成研發(fā)條件。以批發(fā)為主的專業(yè)市場大都離長途客運(yùn)站或火車站較近。另外，專業(yè)(批發(fā))市場業(yè)態(tài)性質(zhì)所決定，以攤檔為主，人流動線的要求也較高，在建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計時必須充分考慮到。第二階段是規(guī)劃設(shè)計。專業(yè)市場對經(jīng)營管理的要求非常高，即使前面四項(xiàng)因素解決得好，也不一定就能長期經(jīng)營。 這些問題都嚴(yán)重制約了中國專業(yè)市場的升級換代和長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，在建立專業(yè)市場時必須做好商業(yè)規(guī)劃，完善商業(yè)配套。現(xiàn)在很多專業(yè)市場都選擇和行業(yè)協(xié)會強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會信息多、渠道廣的優(yōu)勢，為市場未來經(jīng)營提供技術(shù)、信息等方面的支持。若將專業(yè)市場進(jìn)一步細(xì)化, 按照專業(yè)市場成立的早晚, 可以分為成熟型市場和成長型市場。專業(yè)市場迫切需要科學(xué)管理來升級換代, 特別是面對零售業(yè)態(tài)與網(wǎng)絡(luò)交易的雙重沖擊, 進(jìn)一步挖掘交易功能之外的產(chǎn)品展示、信息交流等功能, 成為市場監(jiān)管的首要任務(wù)。所以, 必須進(jìn)行競爭成本管理。同樣, 在消費(fèi)聚集地區(qū)形成的市場, 市場交易者通過市場的集中采購, 也有利于降低交易費(fèi)用。現(xiàn)場不大概有10多家開發(fā)商匯集于此，整體開發(fā)面積超過了10000畝。今年下半年，元瑞國際家居商城一期即將開業(yè)，均價3050元/平方米當(dāng)看到各種家居品牌、家居市場的廣告牌在路邊爭奪你的視線的時候，你就能知道，成都家具產(chǎn)業(yè)園到了。除了九峰3000畝的規(guī)劃，在成洛大道對面還有1000多畝的汽配用地以及一個大型的國際汽車會展中心處于規(guī)劃之中。 交通是青白江獨(dú)一無二的優(yōu)勢鐵路：青白江區(qū)交通發(fā)達(dá)，縱橫穿越境內(nèi)的有寶成線、成渝線、達(dá)成線、北環(huán)線等幾條干線鐵路，以及川化、攀成鋼、成橋等5條專用鐵路線， 4個客貨運(yùn)輸火車站點(diǎn)綴其中。切記不可只做單純的回答，要設(shè)法與之互動； 直接約客戶來項(xiàng)目實(shí)地觀察； 馬上將所有資訊記錄，登記在客戶來電表上。 暫未成交 將銷售資料和海報備齊一份，送給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播； 再次告訴客戶自己的姓名和聯(lián)系方式； 對有意向的客戶再次約定看房時間。參謀者往往問題最多） 購買洽談 倒茶寒暄，引導(dǎo)客戶在銷售桌前入座； 在客戶未主動表示時，因主動介紹某套戶型作為試探介紹； 根據(jù)客戶喜歡的類型，在肯定的基礎(chǔ)上做更詳盡的說明； 針對客戶疑惑點(diǎn)做出相應(yīng)解釋，幫助其克服抗性； 在客戶有70%認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說服下訂； 適時制造現(xiàn)場氣氛，強(qiáng)化購買欲望。第6章 置業(yè)顧問入職基本禮儀 接聽電話 接到電話的第一句是：你好，大港建材城，請問有什么需要幫助嗎？態(tài)度和藹，語言親切，主動問候、交談； 通?？蛻粼陔娫捴袝柤皟r格、地點(diǎn)、戶型、面積、投資回報、銀行按揭等方面的問題。這一產(chǎn)業(yè)帶上聚集了相當(dāng)數(shù)量的人口，也擁有巨大的潛在商機(jī)。眼下的龍泉，汽車行業(yè)已經(jīng)成為重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)支柱，根據(jù)成都市“南汽東移”的規(guī)劃，紅牌樓等地的汽貿(mào)市場將逐步轉(zhuǎn)移到龍泉。摩爾國際很多商家都在緊張裝修，期待盡快搬離原來的老市場，入駐新市場開門迎客。紅牌樓向外、雙流九江，雖然并不是專業(yè)市場最集中的地方，卻可以被稱為發(fā)源地。據(jù)成都商報記者現(xiàn)場目測，圍繞佳飛國際建材家居市場周圍的專業(yè)市場面積達(dá)到了5000畝左右。因?yàn)樵诰哂挟a(chǎn)業(yè)聚集地區(qū)形成的商品市場具有顯著的規(guī)范效應(yīng), 有利于降低成本。 建立行業(yè)制約機(jī)制, 進(jìn)行競爭成本管理。但就政府職能部門而言, 應(yīng)該理順管理職能, 從重視對專業(yè)市場的監(jiān)管逐步過渡到監(jiān)管與服務(wù)并舉。 有效的成本控制堅持廣告效果的全面測定, 尋求廣告投放之最佳效果。 （4）充分利用行業(yè)協(xié)會的優(yōu)勢 行業(yè)協(xié)會往往是一個行業(yè)龍頭企業(yè)聚集的團(tuán)體，是該行業(yè)市場信息動態(tài)的先知先覺者，也是行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)、與政府部門和其它行業(yè)溝通交流最重要的橋梁。這就要求一個好的專業(yè)市場必須為經(jīng)營者和消費(fèi)者創(chuàng)造一個良好的商業(yè)環(huán)境，同時也為項(xiàng)目后期經(jīng)營管理打下堅實(shí)基礎(chǔ)。開發(fā)門檻低，盲目上馬，無序競爭，假冒偽劣產(chǎn)品 充斥市場的現(xiàn)象嚴(yán)重。 進(jìn)入商業(yè)運(yùn)作階段想不找商業(yè)圈里的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才都不行了。專業(yè)化研究是要走出地產(chǎn)圈里的人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計 目前，在一些三線城市，專業(yè)市場的空白點(diǎn)也已不多，那種一個大棚子或簡易加蓋子的時期已過。 新專業(yè)(批發(fā))市場的開發(fā)與運(yùn)作，如果沒有當(dāng)?shù)卣С?，前景令人?dān)心。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，或集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場較遠(yuǎn)時，信息成本、物流成本、時間成本的增加，都會帶來經(jīng)營成本的增加。但專業(yè)市場不同，尤其是專業(yè)批發(fā)市場不同，它不再是市場的空白點(diǎn)。形成基礎(chǔ)：受銷售輻射區(qū)域的范圍、消費(fèi)總量及購買力水平而定 滿足地段交通、經(jīng)營品種、配套服務(wù)的多方面決定；表現(xiàn)方式：某類商品消費(fèi)集中區(qū)域市場案例：大港建材城 按照商圈規(guī)模分類 （1）全國性專業(yè)市場 概念定義：商圈規(guī)模大、范圍廣、銷售市場輻射全國，可吸引全國客商前來進(jìn)貨的市場 形成基礎(chǔ)：通常依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，區(qū)域中同類商品生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模大、 種類齊全，在全國同類商品市場中占有比重較大，且在市場上具有 絕對的競爭優(yōu)勢。 批發(fā)性專業(yè)市場形成的條件：商品生產(chǎn)不集中不壟斷，生產(chǎn)企業(yè)眾多，生產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大；商品的消費(fèi)不集中，商品的消費(fèi)者眾多；商品購買的數(shù)量規(guī)模影響批發(fā)性專業(yè)市場的形成；商品每批次的購買不穩(wěn)定，買賣雙方難以形成穩(wěn)定的購買關(guān)系；商品的自然屬性也會影響商品形成批發(fā)專業(yè)市場；商品的品牌、檔次影響批發(fā)型專業(yè)市場的形成；商品的選購性越強(qiáng)越有利于商品形成批發(fā)型專業(yè)市場；適合形成此類市場的行業(yè)：中低端家具、蔬菜水果、建材市場、中低端服飾。 因分?jǐn)偟墓妹娣e 應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。 　 房地產(chǎn)面積的測算 計算全部建筑面積永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。套內(nèi)的使用面積：　　套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算： 、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。 產(chǎn)權(quán)登記 商品房竣工后，建設(shè)單位應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行總登記。進(jìn)度控制按照審定的施工組織設(shè)計，監(jiān)督施工單位按計劃施工，保證建設(shè)進(jìn)度。領(lǐng)導(dǎo)決策 在完場以上工作的前提下，由領(lǐng)導(dǎo)研究，決定開發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)市場：主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃二合一市場，含一級、二級、三級市場。房屋所有權(quán)：是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和 處分的權(quán)力。居住區(qū)用地：是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地四項(xiàng)用地的總稱住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅 間小路的總稱。 銷售面積：是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi) 或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。建筑面積包含了房屋 的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。商品房的 銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣 工可以入住的房屋。 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。劃撥土地使用權(quán)的范圍，主要有以下幾個方面：國家機(jī)關(guān)用地。市土地局向有意投標(biāo)者解答有關(guān)出讓土地法規(guī)及出讓有關(guān)問題。有意受讓者提出用地申請，并填寫用地申請表。 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。樓盤建設(shè)使用權(quán)，僅是擁有土地的使用權(quán)。雙方協(xié)商達(dá)成一致意見。對有效標(biāo)書進(jìn)行評審，市土地局向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書，未中標(biāo)者由市土地局退保證金。它是指符合《中華人民共和國軍事設(shè)施保護(hù)法》規(guī)定的軍事設(shè)施用地，包括建筑、場地和設(shè)施用地。是以小部分鋼筋 混泥土或者大部分磚墻結(jié)構(gòu)。 共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 定金:是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣， 它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán) 人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。對 購房者而言，綠化率高為好。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。三級市場：指單位或個人之見的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者租賃的市場。同時，因征詢各主管單位意