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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)-2(存儲(chǔ)版)

  

【正文】 是指從何時(shí)開(kāi)始估價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè),即進(jìn)行估價(jià)的起止日期。估價(jià)者決定接受委托后,可通知委托人填寫(xiě)正式的估價(jià)委托書(shū)并辦理有關(guān)手續(xù),簽訂委托合同?!≈饕腹纼r(jià)對(duì)象的外在值稅。 (2)確定估價(jià)范圍   房地產(chǎn)的內(nèi)容復(fù)雜,影響價(jià)格的因素眾多,一般在估價(jià)對(duì)象得到確認(rèn)以后,還必須確定估價(jià)的范圍。 (3)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)   估價(jià)時(shí)點(diǎn)是對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)決定其估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的目的、時(shí)點(diǎn)、日期及初選的估價(jià)方法可判斷委托任務(wù)的輕重、易難和緩急程度,從而確定投入多少人力參加此項(xiàng)評(píng)信任務(wù)。操作三、資料的收集與整理   資料的收集與整理是估價(jià)者在計(jì)劃指導(dǎo)下充分占有和利用信息資源的階段,也是為準(zhǔn)確估價(jià)尋找依據(jù)、為現(xiàn)場(chǎng)查勘進(jìn)行準(zhǔn)備的階段。 2.房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)資料。在現(xiàn)場(chǎng)查勘階段,評(píng)估委托人應(yīng)負(fù)領(lǐng)勒之責(zé),派員領(lǐng)勘。房屋契證上一般都有關(guān)于房屋的結(jié)構(gòu)、面積的記載,但在實(shí)際中由于種種情況,如產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等,都會(huì)使房屋的結(jié)構(gòu)、面積與契證記載的情況有差異。一聽(tīng),是聽(tīng)取住房或使用者對(duì)房屋使用狀況和破損情況的反映;二看,是根據(jù)聽(tīng)到的的反映,結(jié)合所要評(píng)定的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分,查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降,以及梁、往變形等情況,做出直觀上的判斷;三查,是對(duì)房屋承重結(jié)構(gòu)部位、構(gòu)件本身的剛度、強(qiáng)度進(jìn)行測(cè)量檢查,看其是否有潛在的危險(xiǎn);四問(wèn),是就查出的問(wèn)題詢問(wèn)使用各,了解其有關(guān)的情況;五測(cè),是在條件具體時(shí),用儀器測(cè)量房屋的結(jié)構(gòu)變化情況,主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。 5.對(duì)環(huán)境條件的確認(rèn)。 2.價(jià)格形成分析。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū),而是實(shí)際上的使用分區(qū)。 (2)個(gè)別分析。因?yàn)槿N方法各有利弊,僅靠一種方法不易達(dá)到正常價(jià)格。其次,要對(duì)2種估價(jià)方法估算出的價(jià)格進(jìn)行綜合,綜合的方法有三種:①簡(jiǎn)單算術(shù)平均。估價(jià)報(bào)告書(shū)是記述估價(jià)成果的文件,它把估價(jià)過(guò)程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點(diǎn)及最后的結(jié)果以正式的書(shū)面形式反映出來(lái)。 6.評(píng)估結(jié)果。 7.評(píng)估方法選擇 8.評(píng)估計(jì)算分析 應(yīng)介紹接選定方法所進(jìn)行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測(cè)算、公式選用等理由和計(jì)算過(guò)程,對(duì)計(jì)算分析過(guò)程作概括的陳述,關(guān)鍵要闡明作出最后估價(jià)結(jié)論的理由。案例  東方國(guó)際展覽中心委托深圳房地產(chǎn)交易所對(duì)該中心整體市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。土地價(jià)格具體反映為:地租和土地開(kāi)發(fā)成本及利息。個(gè)別因素包括位置、土地形狀、面積、地質(zhì)地形、地勢(shì)、光線和通風(fēng)、建筑物外觀裝飾和內(nèi)部狀況等方面;社會(huì)因素包括人口狀態(tài)、社會(huì)治安狀況、政局變化狀況等方面;經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、財(cái)政金融狀況、交通狀況、工商業(yè)和工資物價(jià)水平等方面;區(qū)域因素主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等方面;法制因素包括國(guó)家制定的土地制度、土地法規(guī)、房地產(chǎn)價(jià)格管理措施和住房政策等。三、評(píng)估日期本估價(jià)報(bào)告書(shū)勘估日期始于1991年12月19日,終于1992年2月28日。(三)其它情況。有優(yōu)越的地理?xiàng)l件,存在較大的潛在經(jīng)營(yíng)收益。1991年12月交易價(jià)3400 元/平方米。(二)市場(chǎng)比較法(1). 豐臺(tái)區(qū)某樓,磚混結(jié)構(gòu),~,共三層,1990年5月交易價(jià)2230元/平方米。(五)北京市有關(guān)飯店、寫(xiě)字間、客房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及參照物的交易價(jià)?!捕┙Y(jié)構(gòu)及功能狀況:框架結(jié)構(gòu)。本章對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法作了較詳細(xì)介紹。房產(chǎn)價(jià)格可分為市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格和課稅價(jià)格等。相應(yīng)地,土地價(jià)格可分解成兩部分:土地資源價(jià)格和土地資本價(jià)格。分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 5.評(píng)估原則  反映在評(píng)估活動(dòng)中的主要適用原則,以及評(píng)估人的立場(chǎng)。 3.估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等. 4.估價(jià)對(duì)象具備的條件分析。在實(shí)際工作中,最后決定的估價(jià)額,可能以計(jì)算出的價(jià)格為主,也可能以估價(jià)人員的其地判斷為主,而計(jì)算結(jié)果只作為參考。由于資料的限制和房地產(chǎn)價(jià)格的復(fù)雜性,使三件方法估出的價(jià)格難以一致,因此需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。盡管房地產(chǎn)估價(jià)方法比較多,但最基本的方法還是成本估價(jià)法、市場(chǎng)比較法和收益還原法三種。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別,如不把握地區(qū)特征就無(wú)法獲得房地產(chǎn)的適當(dāng)價(jià)格。如果資料綜合分析不能如實(shí)反映房屋建筑的各類技術(shù)數(shù)據(jù),甚至發(fā)生失誤,則會(huì)影響到價(jià)格評(píng)估的正確性,致使當(dāng)事人蒙受不應(yīng)有的損失,也會(huì)影響到估價(jià)者的聲譽(yù)。拍照或錄像能直觀地反映評(píng)估對(duì)象的特征,尤其是文字?jǐn)⑹鑫茨苓_(dá)到對(duì)標(biāo)的物理想的描述目的時(shí),通過(guò)拍照或錄像可以彌補(bǔ)其不足。 (4)評(píng)定房屋成新。對(duì)同幢異產(chǎn)的房屋你同一地點(diǎn)內(nèi)有多幢房屋的情況,要認(rèn)真核實(shí)房屋的評(píng)估范圍,正確區(qū)分產(chǎn)權(quán)的獨(dú)有部分、共有部分或他人所有部分,以免出現(xiàn)誤估.發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。包括房地產(chǎn)所處的地區(qū)環(huán)境、地理位置、繁榮程度、交通狀況、客觀環(huán)境的優(yōu)劣,政府的城市規(guī)劃、政策對(duì)房地產(chǎn)征用、改擴(kuò)建的限制及市場(chǎng)交易的限制,以及相似房地產(chǎn)市場(chǎng)行情,包括成交價(jià)格、租賃條件、維修費(fèi)用、使用收益及當(dāng)前市場(chǎng)供需狀況等。產(chǎn)權(quán)資料是反映房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬及其變化情況的綜合資料,包括產(chǎn)權(quán)所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。 、估價(jià)作業(yè)備忘錄的編制等有關(guān)事項(xiàng)作出明確規(guī)定。 2.初選估價(jià)方法和人員   明確了估價(jià)作業(yè)的具體因素后,應(yīng)初步選出擬采用適合于該估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)方法。 ③合并估價(jià)。估價(jià)者必須確認(rèn)是對(duì)所有權(quán)估價(jià)還是對(duì)使用權(quán)或租賃權(quán)估價(jià);是對(duì)所有政與使用權(quán)合一情況下的估價(jià)還是分離情況下的估價(jià);是在租賃行為發(fā)生還是沒(méi)有發(fā)生情況下的估價(jià);對(duì)使用權(quán)估價(jià),使用權(quán)年報(bào)為多長(zhǎng),已使用了多少年,還余下多少年等。為了更好地完成委托的業(yè)務(wù),必須對(duì)估價(jià)對(duì)宋的各種影響價(jià)格的具體因素進(jìn)一步確認(rèn)。估價(jià)合同簽訂前,雙方應(yīng)說(shuō)明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款形式。若是土地,是生地〔無(wú)開(kāi)發(fā)成本)、新開(kāi)發(fā)地(有開(kāi)發(fā)成本)還是其上附有影響地價(jià)的附屬建筑物;如果是房地合一的估價(jià)對(duì)象,其建筑物是依然保存,還是將被拆除;若是單純的房產(chǎn)估價(jià),則要明確建筑物的含義,如為寫(xiě)字樓是否包括其中配備的設(shè)備,如為酒樓是否包括其中的家具等。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作,可以有多方面的用途,評(píng)估委托人也會(huì)因?yàn)樽约翰煌男枰岢霾煌墓纼r(jià)目的。房地產(chǎn)估價(jià)程序可以分為以下幾個(gè)階段;估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場(chǎng)查勘、綜合分析和估算、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告書(shū)及收取信公服務(wù)費(fèi)。住宅內(nèi)部居住環(huán)境:住宅標(biāo)準(zhǔn)、住宅類型、隔聲、通風(fēng)、光照、保溫等。對(duì)影響盈利指標(biāo)的主要因素的相關(guān)分析。(二)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)  經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置,基本上與項(xiàng)目前評(píng)價(jià)(可行性研究)一致。定量評(píng)價(jià)可選用下列指標(biāo):(1)項(xiàng)目決策周期(項(xiàng)目決策周期變化率)。步驟C:基本內(nèi)容及拒標(biāo)體系(-)過(guò)程評(píng)價(jià)項(xiàng)目的過(guò)程評(píng)價(jià),應(yīng)將可行性研究報(bào)告所預(yù)計(jì)的情況和實(shí)際執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行對(duì)照比較和分析,找出差別,分析原因。后評(píng)價(jià)在新項(xiàng)目選定、調(diào)整在建項(xiàng)目計(jì)劃,完善已建項(xiàng)目方面可以起到重要作用。C、項(xiàng)目定板—一滿足客戶需求方案的創(chuàng)造性策劃、效益預(yù)測(cè)的分析以及比較 第4操作環(huán)節(jié):項(xiàng)目策劃研究模式設(shè)計(jì)  規(guī)劃設(shè)計(jì)確定了住宅項(xiàng)目的基本參數(shù)。正確的市場(chǎng)定位能大大降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商只有建立自己獨(dú)立的核心營(yíng)銷策劃“技術(shù)”,才能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的旗手,才能在“入世”后與國(guó)外大地產(chǎn)商全面抗衡。我們能不能在生產(chǎn)者與消費(fèi)者中間找到一個(gè)平衡點(diǎn)?因此這個(gè)平衡點(diǎn)應(yīng)該建立在消費(fèi)者和生產(chǎn)者之間的“雙贏”基礎(chǔ)之上,符合中國(guó)國(guó)情,符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和生態(tài)環(huán)保要求。第2操作環(huán)節(jié):更新房地產(chǎn)研究理念步驟A:自我觀念和企業(yè)使命的創(chuàng)新  住宅開(kāi)發(fā)商,特別是國(guó)有住宅開(kāi)發(fā)商,要強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力,除了體制改革外,最關(guān)鍵是經(jīng)營(yíng)觀念的創(chuàng)新:要從住宅開(kāi)發(fā)商躍變?yōu)樽≌枨蠓?wù)商?!斗康禺a(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)研究模式專業(yè)操作手冊(cè)》詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究模式與基本操作程序。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售階段投資,投資者應(yīng)具備以下條件:(1)對(duì)市場(chǎng)行情看得準(zhǔn)。(4)定價(jià)不適當(dāng)。(5)自己擁有施工隊(duì)伍,或與施工隊(duì)伍有密切關(guān)系。(5)對(duì)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)重點(diǎn)對(duì)待,節(jié)約二次裝修費(fèi)。分析C:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段投資分析  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段投資的好處很多,也很誘人,所以許多投資者也都積極爭(zhēng)取在此階段投資。(5)預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開(kāi)展不起來(lái),給資金造成缺口。(3)社會(huì)信譽(yù)好,資質(zhì)等級(jí)高?! ∮捎趯?duì)策劃階段的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有切實(shí)有效的防范措施,所以此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)最大。第3操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析分析A:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃階段投資分析  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃階段的主要目的是決定投資開(kāi)發(fā)的對(duì)象。等前一階段研究的結(jié)論,得到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意后,再進(jìn)行后續(xù)研究工作。隨著城市人口的增加和社會(huì)的發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求不斷出現(xiàn),從而使得房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)大大增多。房地產(chǎn)壽命周期說(shuō)明了房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的豐富多彩房地產(chǎn)壽命周期的每一階段都需要資金的支持,都需要吸收資金,從而給投資者以投資機(jī)會(huì):  房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要大量充足的資金支持,然而房地產(chǎn)投資商投放的資金都是有限的,不論這種有限投資是故意還是無(wú)奈,房地產(chǎn)投資商都往往投入一定資金開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)出階段性成果后再行轉(zhuǎn)手或融資。 (五)項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)階段   指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)結(jié)束到設(shè)備需要更新為止的階段。認(rèn)可后,委托設(shè)計(jì)人員搞出項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊(cè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資(一)操作程序 第1操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī) 第2操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì) 第3操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析 第4操作環(huán)節(jié):把握房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的要點(diǎn) 使用說(shuō)明   有人說(shuō),發(fā)展商的企業(yè)就是“項(xiàng)目投資”。認(rèn)可后,緊接著搞出一個(gè)精包裝(項(xiàng)目可
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