【正文】 應(yīng)通過正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。2社區(qū)文化活動有各種類型，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓(xùn)班、夏令營、節(jié)日慶?；顒右约爱?dāng)?shù)卣M織的各類精神文明活動。用戶指在物業(yè)契約或租約中明確指定對該物業(yè)享有使用權(quán)的法人或自然人。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與委托單位簽訂委托管理合同?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！　?jù)此規(guī)定，有關(guān)方面經(jīng)測算后得出，一套６０平方米的多層住宅，若不包括大修費(fèi)，每戶每年交納物業(yè)管理約８５０元，其中住戶個(gè)人交納１０８，每月９元，產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)７２４元，每月６２元；同樣面積的高層住宅，每戶每年交納物業(yè)管理費(fèi)約１４１４元，其中住戶個(gè)人交納１０８元，每月９元，產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)１３０６元，每月１０９元。（３） 在售后公有住宅區(qū)域內(nèi)且執(zhí)行全市統(tǒng)一的非居住用房標(biāo)準(zhǔn)的營業(yè)、辦公用房管理費(fèi)按租金的２５％計(jì)算，由產(chǎn)權(quán)人支付。該區(qū)有商品房400套，當(dāng)時(shí)入住 200戶人家。入住一年前每戶預(yù)交5000無電話費(fèi)，由公司統(tǒng)一為住戶裝電話。本章小結(jié)，是一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心和社會生活的中心。具體說，住宅小區(qū)管理原則是：堅(jiān)持服務(wù)第一，用戶至上宗旨；實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合經(jīng)營；注重精神文明建設(shè)，建設(shè)優(yōu)秀社區(qū)文化。特定委托性服務(wù)，如電梯管理與維修服務(wù)；發(fā)電機(jī)房、供水泵房。物業(yè)公司有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)。他們在住宅小區(qū)的管理服務(wù)工作上取得顯著成績?！　∵€對房地產(chǎn)出售和租賃的程序、合同等有關(guān)操作實(shí)務(wù)給予粗略的介紹。去年開工的12萬平方米的普通群眾住宅，均由公司成立的“住宅建設(shè)設(shè)計(jì)院”自行設(shè)計(jì)，節(jié)約設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)60萬元。優(yōu)惠價(jià)出售和優(yōu)惠折價(jià)出售是公房出售的兩種形式。它具有價(jià)值零星分割出售等幾個(gè)特點(diǎn)。章后案例分析思考題 該公司還本售房的真正意圖是什么？該公司要承受還本的壓力，三年后需要償還多少“本息”？你認(rèn)為該公司采用“三年還未售房”應(yīng)該具備什么條件？（設(shè)年通貨群脹率為10％）你敢于采用還本售房的經(jīng)營方式嗎？為什么？房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理案例 　　1991年下半年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入大發(fā)展，進(jìn)入全國性的房地產(chǎn)熱中、過熱了，就要調(diào)下來，于是1993年全國進(jìn)入房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時(shí)期。章前案例分析思考題，請你提出全國房地產(chǎn)經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的對策。這一章從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，看重從法律和法制意義上說明房地產(chǎn)行政單位實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理問題。、中外合作和外資獨(dú)資三種。1994年起，在標(biāo)準(zhǔn)分配面積內(nèi)，實(shí)行成本價(jià)出售公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。國家對房屋買賣有嚴(yán)格規(guī)定，必須遵循一定的程序。，微觀搞活，管而不死，活而不亂。協(xié)議出讓的價(jià)格可低些。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)僅指在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域進(jìn)行各類經(jīng)營活動的商品經(jīng)濟(jì)組織和獨(dú)立法人。這些機(jī)構(gòu)包括中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、交通銀行、信托投資公司、中國人民保險(xiǎn)公司。該投訴案涉及200多戶，金額上億對，是市消委會自1984年成立以來最大的購買商品房糾紛案。因已交定金，業(yè)主明知合同對發(fā)展商有利，也不得不簽了合同。合同的很多條款明顯與廣告不符。國家對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行資格審查、持證上崗，核實(shí)經(jīng)營范圍、依法服務(wù)，簽討合同、合理收費(fèi)等法制管理。房屋租賃巾場中房屋租賃管理堅(jiān)待為承租戶服務(wù)，維護(hù)公有財(cái)產(chǎn)，權(quán)利義務(wù)相一致，充分發(fā)揮房屋效用的原則。我國實(shí)行商品住宅價(jià)格申報(bào)制度。房屋修繕責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)可依據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬和約定責(zé)任確定，相應(yīng)承擔(dān)修繕費(fèi)用。房屋出售合同的當(dāng)事人雙方就合同條款達(dá)成一致，合同才能成立。這收房產(chǎn)都應(yīng)納入我國房屋產(chǎn)時(shí)的法制管理。土地使用權(quán)出讓經(jīng)營方式主要有拍賣、招標(biāo)和協(xié)議三種。這突出反映出我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中管理薄弱和秩序混亂等問題。正如原廣州市市長黎子流所說，廣州市房地產(chǎn)業(yè)升得最快、站得最穩(wěn)、跌得最慢。而不還本的同類房價(jià)為每平方米800元左右。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可采用利潤最大化定價(jià)和需求彈性定價(jià)的供求關(guān)系定價(jià)策略、以及低開漸高定價(jià)、高開漸低定價(jià)、穩(wěn)定價(jià)格定價(jià)和優(yōu)惠價(jià)格定價(jià)等促銷定價(jià)策略、房地產(chǎn)促銷手段可分為人員推銷、廣告、營業(yè)推廣和服務(wù)等方面。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司司以從預(yù)售、一次付款銷售、按揭銷售。1993年上半年開發(fā)利用非耕地28畝，節(jié)約開支120萬元。　　租賃作為出售的一種特殊形式，具有自己的特點(diǎn)，租賃的租金收入可以按不同的方式修訂。他們請來城管、公安等部門，清除小區(qū)內(nèi)大量違章建筑，無償投資近100萬元，在小區(qū)建設(shè)園林景點(diǎn)，種植花卉樹木，使小區(qū)綠化起來。要建立健全有效的組織管理機(jī)構(gòu)，必須制定必要的管理制度、要建立一支得力的管理隊(duì)伍。住宅小區(qū)服務(wù)分經(jīng)常性服務(wù)和特定委托服務(wù)兩大類。居住小區(qū)特點(diǎn)：開發(fā)建設(shè)集中化；功能齊全，多樣化；房屋和設(shè)施配套，一體化；投資多元化，產(chǎn)權(quán)多樣化。　　　　　　在這種情況下，入住居民未真正感受到住新居的歡樂，而感到寢食不安，有如誤進(jìn)了虎口。為此電工竟貼出告示，要住戶每天下午17時(shí)后和休息日．不要找他維修。說明住宅小區(qū)的功能、特點(diǎn)、管理原則、管理模式以及住宅小區(qū)管理和服務(wù)的基本內(nèi)容。 　　具體收費(fèi)檔次劃分，在此幅度內(nèi)由業(yè)主委員會同所委托的物業(yè)管理單位商定?！　〉歉鶕?jù)該暫行辦法的第五條按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購買安居樓房的職工所在單位，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定負(fù)擔(dān)產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)?quot。 　　有關(guān)物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定，結(jié)合管轄小區(qū)實(shí)行情況，制定較具體的義務(wù)和責(zé)任條款并公之于眾，以方便房產(chǎn)消費(fèi)者的了解和監(jiān)督。　　維修基金，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)財(cái)政部《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)基字（１９９８）７號）的規(guī)定，接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和公用設(shè)施設(shè)備維修基金。包括根據(jù)任何租約授予他（她）繼承權(quán)期限而于當(dāng)時(shí)享有繼承權(quán)的自然人或法人。2社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面：（1）物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌；（2）家庭的生活方式：（3）住戶的鄰居關(guān)系。1物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)高度重視與業(yè)主的日常溝通，保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系。客戶檔案管理（1）客戶檔案包括與客戶有關(guān)的各類人住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄等；（2）建立客戶檔案的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)程序。如果實(shí)行提前介入，防微杜漸，這些問題都會最大限度地避免第3操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的內(nèi)容設(shè)定 內(nèi)容設(shè)定A：日常管理工作 　　物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則，制定明確的管理程序及高效操作程序文件，嚴(yán)格執(zhí)行。 第一，物業(yè)管理前期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。我們與專業(yè)監(jiān)理公司不同，他們與開發(fā)商之間是合同關(guān)系，工程驗(yàn)收一旦結(jié)束，就不再有任何的后續(xù)服務(wù)。物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作開始以前，為了配合銷售，物業(yè)管理專家應(yīng)該在售前完成的工作是：明確服務(wù)內(nèi)容；明確設(shè)備配置； 確定組織架構(gòu)； 明確財(cái)務(wù)預(yù)算（即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）； 完成管理份額計(jì)算； 完成所有合同文本?！秲?yōu)期導(dǎo)入物業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)操作手冊》從項(xiàng)目制勝的戰(zhàn)略角度系統(tǒng)講述了獲得競爭優(yōu)勢的奧秘。 對銷售代理所提出的客戶簽約中的價(jià)格進(jìn)行批復(fù)等等。發(fā)展商通過冷、熱線機(jī)構(gòu)的選擇，來組合一支高素質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍為其服務(wù)，并確認(rèn)各機(jī)構(gòu)在過程中的每項(xiàng)重大決定的實(shí)施，發(fā)展商對組合的形式可分為：機(jī)構(gòu)招標(biāo)方案：對各機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品及適應(yīng)力進(jìn)行考核，得出最強(qiáng)者參與；品牌招標(biāo)方案：對各機(jī)構(gòu)所組成的一個(gè)服務(wù)品牌進(jìn)行考核，雖然在這一組合中的機(jī)構(gòu)可能不是最強(qiáng)的，但是，這一組合卻是最強(qiáng)的，工作默契，協(xié)調(diào)性好； 補(bǔ)充招標(biāo)方案：發(fā)展商根據(jù)自身的薄弱點(diǎn)及工作需求，適當(dāng)邀請一個(gè)或幾個(gè)機(jī)構(gòu)，加入其工作的組合，使之成為涵蓋整個(gè)房地產(chǎn)操作的有機(jī)體，來直接參與決策項(xiàng)目的進(jìn)行。 必要因素D：傳播活動必須中央控制 　　在今日的市場競爭中，集中化或合并的傳播功能是必備的。由上而下的方向和領(lǐng)導(dǎo)是非常重要的，最高執(zhí)行長官必須主動支持整合營銷傳播的計(jì)劃，掃除阻礙，這意味著不僅要有財(cái)務(wù)上的支持，而且要積極地以一種指導(dǎo)式、提醒式，甚至鼓舞的方式加以支援，讓公司的每個(gè)員工均清楚了解整合營銷傳播的重要性。 整合營銷傳播是以消費(fèi)者為中心，以“消費(fèi)者需要什么”來定位產(chǎn)品和賣點(diǎn)的。 （4）與房地產(chǎn)中介公司或其他發(fā)展商交換非競爭性資料。 第一，可以按人性化理念規(guī)劃設(shè)計(jì)出充分滿足消費(fèi)者高需求的小區(qū)空間布局、景觀環(huán)境、建筑風(fēng)格、室內(nèi)居住生活空間。第二，活動溝通被不少開發(fā)商忽視，實(shí)際上，一個(gè)好的活動策劃與實(shí)施往往更加事半功倍。因此，發(fā)展商們必須秉承“一切為了客戶挑選最合適的家”的理念，為消費(fèi)者提供盡可能多的、涵蓋各方面甚至包括競爭對手在內(nèi)的真實(shí)可靠的資料，才能贏得消費(fèi)者的信任，才能為消費(fèi)者提供真正的方便。事實(shí)上，最有成效的則是建立使消費(fèi)者能產(chǎn)生充分依賴感的企業(yè)形象和品牌聲譽(yù)，就是營造品牌工程的重要性。而4C理論卻認(rèn)為這完全是一廂情愿的，本末倒置：它將消費(fèi)者排斥于價(jià)格體系之外，而實(shí)際上，只有當(dāng)消費(fèi)者認(rèn)為付出該價(jià)格能得到相應(yīng)甚至超額的價(jià)值時(shí)，才能使交易成為現(xiàn)實(shí)， 企業(yè)才能真正獲取利潤。COMMUNICATIONS（溝通）最后忘掉促銷，用服務(wù)用你的產(chǎn)品去與顧客溝通，打動他們作出最后決策。房地產(chǎn)企業(yè)必須同中間商、消費(fèi)者以及各類上下游企業(yè)溝通；中間商又同其自身的消費(fèi)者、公眾溝通，消費(fèi)者同消費(fèi)者以及其他的公眾進(jìn)行口頭溝通2而且，各個(gè)群體的溝通均給房地產(chǎn)企業(yè)以反饋。房地產(chǎn)營銷渠道策略（Place)　　市場營銷渠道決策是房地產(chǎn)企業(yè)的最重要的決策之一。本手冊不拘泥于概念的闡釋，而是從房地產(chǎn)整合營銷的實(shí)戰(zhàn)模式出發(fā)，為發(fā)展商解決現(xiàn)實(shí)難題、提升核心競爭力，提供全方位的解決方案。其表現(xiàn)為對許多經(jīng)營配銷業(yè)務(wù)的獨(dú)立房地產(chǎn)企業(yè)及其服務(wù)的特定市場所承擔(dān)的重大共同義務(wù)；還表現(xiàn)為對構(gòu)成這樣一種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的一系列方針和經(jīng)濟(jì)活動所承擔(dān)的義務(wù)。　　房地產(chǎn)營銷中的4C策略　　lggo年，美國的勞特朋教授提出了 4C理論：　　把產(chǎn)品先擱到一邊，趕緊研究消費(fèi)者的需求與欲求（C0nsumer wants and　needs），不要再賣你所能制造的產(chǎn)品，而要賣某人確定想購買的產(chǎn)品；暫時(shí)忘掉定價(jià)策略吧，快去7解消費(fèi)者要滿足其欲求所需付出的成本c0St）；忘掉通路策略，應(yīng)當(dāng)思考如何給消費(fèi)者方便（conVen柏nCe）以購得商品；最后請忘掉銷售促進(jìn)，90年代正確的新詞匯是溝通（C0mmunlcat，ons）。 該理論認(rèn)為，只有研究探究到消費(fèi)者真正的需要與欲求，并以此進(jìn)行規(guī)劃 設(shè)計(jì)，才能確保項(xiàng)目的最終成功。 消費(fèi)者在購房時(shí)由于專業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足、信息不對稱、選擇時(shí)間倉促等原因，必然會面對一系列的風(fēng)險(xiǎn)：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、戶型結(jié)構(gòu)是否適用、 建筑質(zhì)量是否優(yōu)良、配套設(shè)施是否完善、交通條件能否改善、能否及時(shí)交房入伙、面積分?jǐn)偸欠窈侠?、裝修質(zhì)量如何、物業(yè)管理水平如何、項(xiàng)目相關(guān)法律手續(xù)是否齊全、所購物業(yè)能否升值、所購物業(yè)能否得到人際圈的認(rèn)同等等。咨詢、銷售人員是一線與消費(fèi)者接觸、溝通的主力， 因此他們的服務(wù)心態(tài)、知識素養(yǎng)、信息掌握量、言語交流水平，對消費(fèi)者及時(shí)了解掌握物業(yè)情況，對消費(fèi)者的購買決策都有著重要影響。 步驟D：雙向互動的溝通 　　4C理論認(rèn)為，當(dāng)今傳媒及消費(fèi)者接受信息