【正文】 。去年開工的12萬平方米的普通群眾住宅，均由公司成立的“住宅建設設計院”自行設計，節(jié)約設計經(jīng)費60萬元。由于措施得力，盡管三大材（木才、鋼材、水泥）等建筑材料價格暴漲，住宅造價基本控制在每平方米560元左右。，爭購一空。在全國房地產業(yè)不很景氣的形勢中，威海市城市建設綜合開發(fā)公司卻呈現(xiàn)出生機勃勃的景象。本章小結 房地產市場具有一般商品市場不同的營銷特點。在市場供求上，它具有長期的供給剛性和短期供求失衡度較大的特點；在產品上它具有空間上的不可移動性，產品銷售價格的劃一性特點；在購買上，它具有購買者對外延產品要求高，購買決策高度介入的特點。房地產開發(fā)經(jīng)營公司司以從預售、一次付款銷售、按揭銷售。分期付款銷售、還本銷售和贈物銷售中選擇一種全價銷售方式還可以選擇零星出售的租賃方式。優(yōu)惠價出售和優(yōu)惠折價出售是公房出售的兩種形式。市場營銷策略分為產品的定位策略、銷售渠道策略、定價策略和促銷四大策略。包括市場調查和市場預測的市場研究是房地產產品定位的首要環(huán)節(jié)。而市場細分則是產品準確定位的前提。銷售渠道策略解決房地產開發(fā)公司采用直銷八式還是代理中介銷售方式問題。銷售渠道選擇應考慮產品、市場、企業(yè)本身和代理中介條件諸因素。房地產開發(fā)經(jīng)營公司可采用利潤最大化定價和需求彈性定價的供求關系定價策略、以及低開漸高定價、高開漸低定價、穩(wěn)定價格定價和優(yōu)惠價格定價等促銷定價策略、房地產促銷手段可分為人員推銷、廣告、營業(yè)推廣和服務等方面。房地產租賃是房地產出售的特殊形式。它具有價值零星分割出售等幾個特點。其租金收入修訂方式有等額租金收入方式、租金收入每年修訂方式和租金收入固定年限修訂方式。房地產開發(fā)經(jīng)營公司可以根據(jù)經(jīng)營目標，靈活地從中作出選擇。復習思考題 ？？章后案例 　　在“”上，成都物業(yè)投資總公司推出“三年還本售房”的舉措，在短短10多天內售出商品期房、現(xiàn)房 5500平方米，成交額達700多萬元而且成交額還在繼續(xù)不斷擴大。成都物業(yè)投資總公司的“還本售房”的特點在于，一次交清全部房款，于近期入住，并在交付房款入住后滿三年時退還全部原房款給購房者，住房則歸購房者所有；同時，由公證機關進行公證。該公司推出的還本房價為每平方米1200元左右。而不還本的同類房價為每平方米800元左右。其還本期之短、挑戰(zhàn)性和吸引力之強，實屬罕見。章后案例分析思考題 該公司還本售房的真正意圖是什么？該公司要承受還本的壓力，三年后需要償還多少“本息”？你認為該公司采用“三年還未售房”應該具備什么條件？（設年通貨群脹率為10％）你敢于采用還本售房的經(jīng)營方式嗎？為什么？房地產經(jīng)營法制管理案例 　　1991年下半年以來，我國房地產業(yè)進入大發(fā)展，進入全國性的房地產熱中、過熱了，就要調下來，于是1993年全國進入房地產宏觀調控時期。許多地方一度過熱，一度一厥不振?！　》康禺a業(yè)從沉寂到興旺，是十分值得贊許的，但與任何事物的發(fā)展一樣，離開了客觀條件的發(fā)展，必須及時矯正。于是從興旺到調整就順理成章了。矯枉過正，又會使房地產業(yè)陷于停頓之中，許多企業(yè)損失慘重。　　廣州房地產業(yè)的發(fā)展都有自己特色；在1991年全國房地產熱中，頭腦冷靜，適當控制，做到快速而不發(fā)燒；在1993年進行的宏觀調控中，又能適度推動，冷而不凍，繼續(xù)保持較高增長速度。正如原廣州市市長黎子流所說，廣州市房地產業(yè)升得最快、站得最穩(wěn)、跌得最慢。奧秘何在？這與廣州不斷完善居地產法規(guī)，用以規(guī)范房地產市場，規(guī)范政府和企業(yè)行為直接相關。章前案例分析思考題，請你提出全國房地產經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的對策。，應采取哪些經(jīng)營對策?！　「母镩_放以來，我國的房地產業(yè)發(fā)展很快。房地產業(yè)的高速發(fā)展，為國家提供了大量基礎設施、廠房、商業(yè)樓宇、寫字樓宇和住宅等，為國家財政帶來大筆收入，并為調整消費結構，帶動相關產業(yè)發(fā)展，活躍市場經(jīng)濟作出了突出貢獻。但同時也出現(xiàn)了諸如“批地熱”、“圈地熱”、“開發(fā)區(qū)熱”等“房地產熱”，使投資規(guī)模過大，投資結構失衡。而市場需求潛力很大的城鎮(zhèn)普通住宅卻熱不起來。這突出反映出我國房地產開發(fā)經(jīng)營中管理薄弱和秩序混亂等問題。這就要求我們必須大力加強法制管理，嚴格執(zhí)法，使房地產開發(fā)經(jīng)營走上規(guī)范和法制的軌道。這一章從宏觀經(jīng)濟的角度，看重從法律和法制意義上說明房地產行政單位實施房地產經(jīng)營法制管理問題。下面就城市土地經(jīng)營法制管理、房地產經(jīng)營法制管理、房地產市場法制管理和房地產經(jīng)營企業(yè)的法制管理等方面分別闡述。本章小結1. 改革開放以來,我國房地產開發(fā)經(jīng)營發(fā)展很快,但也出現(xiàn)了“房地產熱”，房地產投資規(guī)模過大，而城鎮(zhèn)普通住房建設卻熱不起來等問題。解決這些問題，使房地產經(jīng)營走上平穩(wěn)高速發(fā)展的軌道，是房地產經(jīng)營法制管理所面臨的緊迫問題。：專門從事對土地進行改良，提供建筑地段的土地經(jīng)營；在從事土地改良的同時，進行地上建筑物開發(fā)經(jīng)營的房地產經(jīng)營。我國城市土地經(jīng)營模式的內容主要有土地使用權的出讓和轉讓兩個方面。土地使用權出讓經(jīng)營方式主要有拍賣、招標和協(xié)議三種。城市土地使用權的經(jīng)營和轉讓通過土地使用者直接經(jīng)營、土地使用者建造房產出售或出租、土地使用權的直接轉讓三種具體形式實現(xiàn)。、中外合作和外資獨資三種。外商投資開發(fā)房地產的審批程序是：立項審查；規(guī)劃設計，選址定點和開發(fā)企業(yè)資質審查；土地出讓；審查外商投資企業(yè)的合法性以及外商投資真實可靠情況；審查外商開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)經(jīng)營性質、營地范圍、企業(yè)成為條件和審批手續(xù)是否健全。外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營享有政策和稅收優(yōu)惠?！?，對城市土地實行有效管理。　《憲法》等有關法律規(guī)定，國有土地使用權可以依法出讓和轉讓，并對城市土地有償使用制度作出了明確和具體的規(guī)范。　、集體所有制房屋、公民個人的私有房產、代管產、撥用產、軍產、外產、中外合資產、宗教產等。這收房產都應納入我國房屋產時的法制管理。1993年12月31日前以標準價購買的公有住房，職工擁有部分產權。1994年起，在標準分配面積內，實行成本價出售公有住房，產權歸個人所有。，凡在規(guī)定登記范圍的房地產，都必須按照登記辦法的規(guī)定，申請房地產登記。具體程序為：申報、驗證、查丈、確權審查、發(fā)證。必須加強產籍管理。這類合同具有轉移所產權、合同標的是作為特殊商品的房屋、是雙務的有償合同等特征。房屋出售合同的當事人雙方就合同條款達成一致，合同才能成立。合同當事人享受權利，也承擔義務。國家對房屋買賣有嚴格規(guī)定，必須遵循一定的程序。，必須以法律的形式確定，簽訂租賃合同。該合同具有如下特征：一定時期間轉移房屋使用權；是雙務有償關系；既是債權關系，又有物權性。合同的訂立、變更和終止有其嚴格的程序扣條款規(guī)定。當事人雙方都享有權利、承擔義務。10 .房屋修繕管理具有服務和生產雙重性、既有技術性又有經(jīng)營性和經(jīng)常性等特點。房屋修繕責任標準可依據(jù)產權歸屬和約定責任確定，相應承擔修繕費用。房屋修繕必須實行綜合管理，包括計劃管理、定額管理和勞動管理。，微觀搞活，管而不死，活而不亂。具體說，要建立和完善房地產市場體制，為企業(yè)創(chuàng)造平等競爭的幣場環(huán)境，切實實行政企分開，對房地產中場進行宏觀調控。對房地產市場管理的原則是，遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律；宏觀調控和微觀搞活；統(tǒng)一領導，分級管理，相互協(xié)調：靈活運用多種管理手段進行管理。進行房地產市場管理要綜合運用經(jīng)濟手段、法律手段和行政手段。，我國對交易的主體、客體、場所及交易程序都應有相應法律加以規(guī)范。目前有必要建立集中統(tǒng)一的房地產交易所。我國實行商品住宅價格申報制度。必須加強土地市場價格法制管理。協(xié)議出讓的價格可低些。招標出讓的價格應以政府出具的標書規(guī)定價格和投標者的競爭結果為準，靈活加以確定。拍賣價格應在預測土地級差收益和壟斷收益的基礎上，制定遠高于土地開發(fā)成本的底價，最終取決于公開拍賣的叫賣競爭結果。轉讓價格應以市場價格為基礎。，受到法律的保障，雙方當事人應及時到當?shù)胤康禺a管理部門辦理租賃審核手續(xù)。合理制訂房租標準是房屋租賃的關鍵，要使租賃比價合理，做到以租養(yǎng)房和以租造房，并兼顧人民的負擔能力，堅持原則性和靈活性相給合。房屋租賃巾場中房屋租賃管理堅待為承租戶服務，維護公有財產，權利義務相一致，充分發(fā)揮房屋效用的原則。、交易和服務的企業(yè)在內。狹義的房地產經(jīng)營企業(yè)僅指在房地產流通領域進行各類經(jīng)營活動的商品經(jīng)濟組織和獨立法人。從經(jīng)營范圍和特點看，房地產經(jīng)營企業(yè)可分為房地產經(jīng)營企業(yè)（按經(jīng)營重點，又可細分為房地產綜合經(jīng)營企業(yè)、房地產經(jīng)租企業(yè)、房地產管理服務企業(yè)三類）、房地產開發(fā)兼經(jīng)營企業(yè)、房地產中介服務企業(yè)，以及房地產經(jīng)營企業(yè)與沒有房地產經(jīng)營資格的經(jīng)營單位組成的聯(lián)合企業(yè)等類型。從事房地產經(jīng)營的企業(yè)，其設立、變更或終止都應按法律規(guī)定進行資質審批和注冊登記。實行政企分開，房地產經(jīng)營企業(yè)要成為獨立的商品經(jīng)濟實體。國家劃分企業(yè)類型，實行評優(yōu)升級制度，對企業(yè)實行包括交易監(jiān)督、財務狀督、年檢監(jiān)督在內的?，F(xiàn)監(jiān)督。國家對房地產中介服務機構實行資格審查、持證上崗，核實經(jīng)營范圍、依法服務，簽討合同、合理收費等法制管理。、經(jīng)營、消費融資的房地產意融專門機構和房地產非專門性機構。這些機構包括中國建設銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、交通銀行、信托投資公司、中國人民保險公司。房地產金融是以房地產業(yè)為對象的各種貨幣信用行為的總稱。其經(jīng)營核心內容是房地產的資金融通。：嚴格禁止房地產金融機構炒賣房地產；房地產金融機構參加房地產的開發(fā)經(jīng)營,必須受到國家宏觀嚴格控制；銀行金融機構一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營房地產公司。復習思考題。章后案例　　1995年8月17日上午10時，七八十名購置位于廣州市海珠區(qū)昌崗中路細崗生活小區(qū)的一幢大廈的業(yè)主到廣州巾消功者委員會投訴孩大廈的發(fā)展商和總代理貨不對板、延期交貨等嚴重的違約行為。該投訴案涉及200多戶，金額上億對，是市消委會自1984年成立以來最大的購買商品房糾紛案?！　〈髲B”是兩棟20層的商住樓、某總代理1993年起承銷。按照業(yè)主同某開發(fā)商所簽合同，波開發(fā)商須于1994年12月30日前將交付通知書給業(yè)，15天內將房屋交付業(yè)主使用。然而，商品房交付業(yè)主使用比臺同規(guī)定時間遲了8個月。而且開發(fā)商做虛假廣告，合同條款投有完全兌現(xiàn)，貨不對板：浴室的坐廁沒有接通自來水；合同規(guī)定塔樓人口“安裝自動防盜門及對講機，每戶設獨立豪華不銹鋼信箱”，這些東西都不見蹤影；合同規(guī)定墻身“掃內墻涂料”，現(xiàn)實是廚房、浴室、廁所墻身便以紅泥、沙、水泥批蕩，粗糙異常；在現(xiàn)場根本看不到臺同規(guī)定的安裝空調機、抽油煙機及其排氣管的預留位置，甚日連曬衣服的鐵架也沒有。這些出了七八十萬元買樓房的業(yè)主們非常氣憤：這就是廣告中的“理想首選商住大廈”和“配套設施齊全”嗎？　　業(yè)主們在購房時，先交付5000元至20000元不等的定金，以后才看到合同。合同的很多條款明顯與廣告不符。但在合同的違約責任中規(guī)定：如果業(yè)主中途悔約，定金不予退還。因已交定金，業(yè)主明知合同對發(fā)展商有利，也不得不簽了合同。有的業(yè)主全部款項都交了，直至8月交接時還沒簽合同。章后案例分析思考題，談談你對加強房地產經(jīng)營法制管理的必要性的認識。，談談目前我國在房地產經(jīng)營法制管理上存在哪些問題？？為什么？三、房地產投資開發(fā)實用工具（另冊專載）22 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