【正文】 。去年開工的12萬平方米的普通群眾住宅，均由公司成立的“住宅建設(shè)設(shè)計院”自行設(shè)計，節(jié)約設(shè)計經(jīng)費(fèi)60萬元。由于措施得力，盡管三大材（木才、鋼材、水泥）等建筑材料價格暴漲，住宅造價基本控制在每平方米560元左右。，爭購一空。在全國房地產(chǎn)業(yè)不很景氣的形勢中，威海市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司卻呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的景象。本章小結(jié) 房地產(chǎn)市場具有一般商品市場不同的營銷特點(diǎn)。在市場供求上，它具有長期的供給剛性和短期供求失衡度較大的特點(diǎn)；在產(chǎn)品上它具有空間上的不可移動性，產(chǎn)品銷售價格的劃一性特點(diǎn)；在購買上，它具有購買者對外延產(chǎn)品要求高，購買決策高度介入的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司司以從預(yù)售、一次付款銷售、按揭銷售。分期付款銷售、還本銷售和贈物銷售中選擇一種全價銷售方式還可以選擇零星出售的租賃方式。優(yōu)惠價出售和優(yōu)惠折價出售是公房出售的兩種形式。市場營銷策略分為產(chǎn)品的定位策略、銷售渠道策略、定價策略和促銷四大策略。包括市場調(diào)查和市場預(yù)測的市場研究是房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的首要環(huán)節(jié)。而市場細(xì)分則是產(chǎn)品準(zhǔn)確定位的前提。銷售渠道策略解決房地產(chǎn)開發(fā)公司采用直銷八式還是代理中介銷售方式問題。銷售渠道選擇應(yīng)考慮產(chǎn)品、市場、企業(yè)本身和代理中介條件諸因素。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可采用利潤最大化定價和需求彈性定價的供求關(guān)系定價策略、以及低開漸高定價、高開漸低定價、穩(wěn)定價格定價和優(yōu)惠價格定價等促銷定價策略、房地產(chǎn)促銷手段可分為人員推銷、廣告、營業(yè)推廣和服務(wù)等方面。房地產(chǎn)租賃是房地產(chǎn)出售的特殊形式。它具有價值零星分割出售等幾個特點(diǎn)。其租金收入修訂方式有等額租金收入方式、租金收入每年修訂方式和租金收入固定年限修訂方式。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可以根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，靈活地從中作出選擇。復(fù)習(xí)思考題 ？？章后案例 　　在“”上，成都物業(yè)投資總公司推出“三年還本售房”的舉措，在短短10多天內(nèi)售出商品期房、現(xiàn)房 5500平方米，成交額達(dá)700多萬元而且成交額還在繼續(xù)不斷擴(kuò)大。成都物業(yè)投資總公司的“還本售房”的特點(diǎn)在于，一次交清全部房款，于近期入住，并在交付房款入住后滿三年時退還全部原房款給購房者，住房則歸購房者所有；同時，由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。該公司推出的還本房價為每平方米1200元左右。而不還本的同類房價為每平方米800元左右。其還本期之短、挑戰(zhàn)性和吸引力之強(qiáng)，實屬罕見。章后案例分析思考題 該公司還本售房的真正意圖是什么？該公司要承受還本的壓力，三年后需要償還多少“本息”？你認(rèn)為該公司采用“三年還未售房”應(yīng)該具備什么條件？（設(shè)年通貨群脹率為10％）你敢于采用還本售房的經(jīng)營方式嗎？為什么？房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理案例 　　1991年下半年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入大發(fā)展，進(jìn)入全國性的房地產(chǎn)熱中、過熱了，就要調(diào)下來，于是1993年全國進(jìn)入房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時期。許多地方一度過熱，一度一厥不振。　　房地產(chǎn)業(yè)從沉寂到興旺，是十分值得贊許的，但與任何事物的發(fā)展一樣，離開了客觀條件的發(fā)展，必須及時矯正。于是從興旺到調(diào)整就順理成章了。矯枉過正，又會使房地產(chǎn)業(yè)陷于停頓之中，許多企業(yè)損失慘重?！　V州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有自己特色；在1991年全國房地產(chǎn)熱中，頭腦冷靜，適當(dāng)控制，做到快速而不發(fā)燒；在1993年進(jìn)行的宏觀調(diào)控中，又能適度推動，冷而不凍，繼續(xù)保持較高增長速度。正如原廣州市市長黎子流所說，廣州市房地產(chǎn)業(yè)升得最快、站得最穩(wěn)、跌得最慢。奧秘何在？這與廣州不斷完善居地產(chǎn)法規(guī)，用以規(guī)范房地產(chǎn)市場，規(guī)范政府和企業(yè)行為直接相關(guān)。章前案例分析思考題，請你提出全國房地產(chǎn)經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的對策。，應(yīng)采取哪些經(jīng)營對策?！　「母镩_放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，為國家提供了大量基礎(chǔ)設(shè)施、廠房、商業(yè)樓宇、寫字樓宇和住宅等，為國家財政帶來大筆收入，并為調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，活躍市場經(jīng)濟(jì)作出了突出貢獻(xiàn)。但同時也出現(xiàn)了諸如“批地?zé)帷薄ⅰ叭Φ責(zé)帷?、“開發(fā)區(qū)熱”等“房地產(chǎn)熱”，使投資規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)失衡。而市場需求潛力很大的城鎮(zhèn)普通住宅卻熱不起來。這突出反映出我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中管理薄弱和秩序混亂等問題。這就要求我們必須大力加強(qiáng)法制管理，嚴(yán)格執(zhí)法，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營走上規(guī)范和法制的軌道。這一章從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，看重從法律和法制意義上說明房地產(chǎn)行政單位實施房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理問題。下面就城市土地經(jīng)營法制管理、房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理、房地產(chǎn)市場法制管理和房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的法制管理等方面分別闡述。本章小結(jié)1. 改革開放以來,我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營發(fā)展很快,但也出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”，房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，而城鎮(zhèn)普通住房建設(shè)卻熱不起來等問題。解決這些問題，使房地產(chǎn)經(jīng)營走上平穩(wěn)高速發(fā)展的軌道，是房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理所面臨的緊迫問題。：專門從事對土地進(jìn)行改良，提供建筑地段的土地經(jīng)營；在從事土地改良的同時，進(jìn)行地上建筑物開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)經(jīng)營。我國城市土地經(jīng)營模式的內(nèi)容主要有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓兩個方面。土地使用權(quán)出讓經(jīng)營方式主要有拍賣、招標(biāo)和協(xié)議三種。城市土地使用權(quán)的經(jīng)營和轉(zhuǎn)讓通過土地使用者直接經(jīng)營、土地使用者建造房產(chǎn)出售或出租、土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓三種具體形式實現(xiàn)。、中外合作和外資獨(dú)資三種。外商投資開發(fā)房地產(chǎn)的審批程序是：立項審查；規(guī)劃設(shè)計，選址定點(diǎn)和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查；土地出讓；審查外商投資企業(yè)的合法性以及外商投資真實可靠情況；審查外商開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)經(jīng)營性質(zhì)、營地范圍、企業(yè)成為條件和審批手續(xù)是否健全。外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營享有政策和稅收優(yōu)惠?！。瑢Τ鞘型恋貙嵭杏行Ч芾?。　《憲法》等有關(guān)法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓，并對城市土地有償使用制度作出了明確和具體的規(guī)范?！?、集體所有制房屋、公民個人的私有房產(chǎn)、代管產(chǎn)、撥用產(chǎn)、軍產(chǎn)、外產(chǎn)、中外合資產(chǎn)、宗教產(chǎn)等。這收房產(chǎn)都應(yīng)納入我國房屋產(chǎn)時的法制管理。1993年12月31日前以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)。1994年起，在標(biāo)準(zhǔn)分配面積內(nèi)，實行成本價出售公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有。，凡在規(guī)定登記范圍的房地產(chǎn)，都必須按照登記辦法的規(guī)定，申請房地產(chǎn)登記。具體程序為：申報、驗證、查丈、確權(quán)審查、發(fā)證。必須加強(qiáng)產(chǎn)籍管理。這類合同具有轉(zhuǎn)移所產(chǎn)權(quán)、合同標(biāo)的是作為特殊商品的房屋、是雙務(wù)的有償合同等特征。房屋出售合同的當(dāng)事人雙方就合同條款達(dá)成一致，合同才能成立。合同當(dāng)事人享受權(quán)利，也承擔(dān)義務(wù)。國家對房屋買賣有嚴(yán)格規(guī)定，必須遵循一定的程序。，必須以法律的形式確定，簽訂租賃合同。該合同具有如下特征：一定時期間轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)；是雙務(wù)有償關(guān)系；既是債權(quán)關(guān)系，又有物權(quán)性。合同的訂立、變更和終止有其嚴(yán)格的程序扣條款規(guī)定。當(dāng)事人雙方都享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。10 .房屋修繕管理具有服務(wù)和生產(chǎn)雙重性、既有技術(shù)性又有經(jīng)營性和經(jīng)常性等特點(diǎn)。房屋修繕責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)可依據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬和約定責(zé)任確定，相應(yīng)承擔(dān)修繕費(fèi)用。房屋修繕必須實行綜合管理，包括計劃管理、定額管理和勞動管理。，微觀搞活，管而不死，活而不亂。具體說，要建立和完善房地產(chǎn)市場體制，為企業(yè)創(chuàng)造平等競爭的幣場環(huán)境，切實實行政企分開，對房地產(chǎn)中場進(jìn)行宏觀調(diào)控。對房地產(chǎn)市場管理的原則是，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律；宏觀調(diào)控和微觀搞活；統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理，相互協(xié)調(diào)：靈活運(yùn)用多種管理手段進(jìn)行管理。進(jìn)行房地產(chǎn)市場管理要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。，我國對交易的主體、客體、場所及交易程序都應(yīng)有相應(yīng)法律加以規(guī)范。目前有必要建立集中統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易所。我國實行商品住宅價格申報制度。必須加強(qiáng)土地市場價格法制管理。協(xié)議出讓的價格可低些。招標(biāo)出讓的價格應(yīng)以政府出具的標(biāo)書規(guī)定價格和投標(biāo)者的競爭結(jié)果為準(zhǔn)，靈活加以確定。拍賣價格應(yīng)在預(yù)測土地級差收益和壟斷收益的基礎(chǔ)上，制定遠(yuǎn)高于土地開發(fā)成本的底價，最終取決于公開拍賣的叫賣競爭結(jié)果。轉(zhuǎn)讓價格應(yīng)以市場價格為基礎(chǔ)。，受到法律的保障，雙方當(dāng)事人應(yīng)及時到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理租賃審核手續(xù)。合理制訂房租標(biāo)準(zhǔn)是房屋租賃的關(guān)鍵，要使租賃比價合理，做到以租養(yǎng)房和以租造房，并兼顧人民的負(fù)擔(dān)能力，堅持原則性和靈活性相給合。房屋租賃巾場中房屋租賃管理堅待為承租戶服務(wù)，維護(hù)公有財產(chǎn)，權(quán)利義務(wù)相一致，充分發(fā)揮房屋效用的原則。、交易和服務(wù)的企業(yè)在內(nèi)。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)僅指在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域進(jìn)行各類經(jīng)營活動的商品經(jīng)濟(jì)組織和獨(dú)立法人。從經(jīng)營范圍和特點(diǎn)看，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可分為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)（按經(jīng)營重點(diǎn)，又可細(xì)分為房地產(chǎn)綜合經(jīng)營企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)租企業(yè)、房地產(chǎn)管理服務(wù)企業(yè)三類）、房地產(chǎn)開發(fā)兼經(jīng)營企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)，以及房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)與沒有房地產(chǎn)經(jīng)營資格的經(jīng)營單位組成的聯(lián)合企業(yè)等類型。從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，其設(shè)立、變更或終止都應(yīng)按法律規(guī)定進(jìn)行資質(zhì)審批和注冊登記。實行政企分開，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)要成為獨(dú)立的商品經(jīng)濟(jì)實體。國家劃分企業(yè)類型，實行評優(yōu)升級制度，對企業(yè)實行包括交易監(jiān)督、財務(wù)狀督、年檢監(jiān)督在內(nèi)的?，F(xiàn)監(jiān)督。國家對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實行資格審查、持證上崗，核實經(jīng)營范圍、依法服務(wù)，簽討合同、合理收費(fèi)等法制管理。、經(jīng)營、消費(fèi)融資的房地產(chǎn)意融專門機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)非專門性機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)包括中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、交通銀行、信托投資公司、中國人民保險公司。房地產(chǎn)金融是以房地產(chǎn)業(yè)為對象的各種貨幣信用行為的總稱。其經(jīng)營核心內(nèi)容是房地產(chǎn)的資金融通。：嚴(yán)格禁止房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)炒賣房地產(chǎn)；房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)參加房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營,必須受到國家宏觀嚴(yán)格控制；銀行金融機(jī)構(gòu)一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)公司。復(fù)習(xí)思考題。章后案例　　1995年8月17日上午10時，七八十名購置位于廣州市海珠區(qū)昌崗中路細(xì)崗生活小區(qū)的一幢大廈的業(yè)主到廣州巾消功者委員會投訴孩大廈的發(fā)展商和總代理貨不對板、延期交貨等嚴(yán)重的違約行為。該投訴案涉及200多戶，金額上億對，是市消委會自1984年成立以來最大的購買商品房糾紛案?！　〈髲B”是兩棟20層的商住樓、某總代理1993年起承銷。按照業(yè)主同某開發(fā)商所簽合同，波開發(fā)商須于1994年12月30日前將交付通知書給業(yè)，15天內(nèi)將房屋交付業(yè)主使用。然而，商品房交付業(yè)主使用比臺同規(guī)定時間遲了8個月。而且開發(fā)商做虛假廣告，合同條款投有完全兌現(xiàn)，貨不對板：浴室的坐廁沒有接通自來水；合同規(guī)定塔樓人口“安裝自動防盜門及對講機(jī)，每戶設(shè)獨(dú)立豪華不銹鋼信箱”，這些東西都不見蹤影；合同規(guī)定墻身“掃內(nèi)墻涂料”，現(xiàn)實是廚房、浴室、廁所墻身便以紅泥、沙、水泥批蕩，粗糙異常；在現(xiàn)場根本看不到臺同規(guī)定的安裝空調(diào)機(jī)、抽油煙機(jī)及其排氣管的預(yù)留位置，甚日連曬衣服的鐵架也沒有。這些出了七八十萬元買樓房的業(yè)主們非常氣憤：這就是廣告中的“理想首選商住大廈”和“配套設(shè)施齊全”嗎？　　業(yè)主們在購房時，先交付5000元至20000元不等的定金，以后才看到合同。合同的很多條款明顯與廣告不符。但在合同的違約責(zé)任中規(guī)定：如果業(yè)主中途悔約，定金不予退還。因已交定金，業(yè)主明知合同對發(fā)展商有利，也不得不簽了合同。有的業(yè)主全部款項都交了，直至8月交接時還沒簽合同。章后案例分析思考題，談?wù)勀銓訌?qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理的必要性的認(rèn)識。，談?wù)勀壳拔覈诜康禺a(chǎn)經(jīng)營法制管理上存在哪些問題？？為什么？三、房地產(chǎn)投資開發(fā)實用工具（另冊專載）22 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