房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓手冊1-資料下載頁
2025-01-04 04:24本頁面
【正文】 或 單元 銷售的商品房面積應為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積兩部分之和 。 即商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分攤的公用建筑面積 。 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積 、 套內(nèi)墻體面積 、 陽臺建筑面積 。 3/2/2023 44 ※ 安居房 為了讓廣大普通工薪階層 、 中低收入的住房困難戶買得起房 ， 真正做到置業(yè)安居 ， 近幾年國家開始實施安居工程 ， 推動住房制度改革 。 安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設 （ 一般為 4： 6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房 ， 建筑面積一般控制在 55平方米以下 。要求精心設計 ， 保證施工質(zhì)量 ， 提高和改善住宅的使用功能 。 安居房只售給中低收入家庭 ， 優(yōu)先出售給無房戶 、 危房戶和困難戶 。 3/2/2023 45 ※ 微利房 指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房 ， 面向社會銷售 。 這類房屋不帶有政府行為 ，只是開發(fā)商為了促銷 ， 對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售 。 此類房屋價格誘人 ， 隨著城市規(guī)模的擴大 、 城市道路的延伸 、 商業(yè)口岸的形成 ， 此類房屋有升值潛力 。 ※ 三通一平 指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求 ，內(nèi)容包含水通 、 電通 、 路通和平整場地 ， 是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求 。 3/2/2023 46 ※ 宗地 宗地是地籍的最小單元 ， 是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊 。 深圳市的土地 ， 以宗地為基本單位統(tǒng)一編號 ， 叫宗地號 ， 又稱地號 ， 其有四層含義 ， 稱為：區(qū) 、 帶 、 片 、 宗 ， 從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置 。 如： B10724這個地號表示福田區(qū)第 1帶 07片第 24宗地 。 ※ 銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款 ， 是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押 ， 由銀行先行支房款給發(fā)展商 ， 以后購房者按月向銀行分期支付本息 ， 銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等 ， 期限由 5年到 20年不等 ， 在國外還有長達30年的 。 銀行按揭業(yè)務在國內(nèi)才開始不久 ， 不但發(fā)展非常訊速 ， 這是因為它符合工薪階層的支付能力 ， 使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求 。 銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段 。 3/2/2023 47 ※ 抵押貸款方式 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式 。 ※ 質(zhì)押貸款方式 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券 、 國家重點建設債券 、 金融債券 、 AAA級企業(yè)債券 、 銀行存單等有價證券交由貸款行占有 ， 貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式 。 ※ 保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式 3/2/2023 48 ※ 建筑面積 建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積 。 它包含了房屋居住的可用面積 、 墻體柱體占地面積 、 樓梯走道面積 、 其他公攤面積等 。 而 “ 建筑面積 ” 扣除公共分攤面積后的余額就得出一個 “ 實得建筑面積 ” ， 就是我們平時所講的 “ 套內(nèi)面積 ” 。 例如你買了一間120平方米的房子 ， 這個面積就是由 米的公共分攤面積加上 積得出來的 。 3/2/2023 49 ※ 容積率 在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。 建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為： 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應分攤的公共建筑面積 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積） 套內(nèi)墻體面積＝ 1／ 2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。 知道了套內(nèi)建筑面積和分攤的公共建筑面積，在購房時，心中就有數(shù)了。 3/2/2023 50 ※ 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 獨立式住宅的換算系數(shù)為 ，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。 ※ 剪力墻結(jié)構(gòu) 是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語所蒙蔽。 3/2/2023 51 ※ 環(huán)保小區(qū) 即注重環(huán)境保護的小區(qū) 。 這實際上是開發(fā)商在玩弄 “ 文字游戲 ” 。 按國家規(guī)定 ， 對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30％ ， 小區(qū)環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范 ， 如垃圾處理 、 水源水質(zhì) 、 消除擾人噪音等等 。 所以 ， 對那些喜好走近大自然的購房者來說 ， 尤其要謹慎 “ 環(huán)保牌 ” 的廣告效應 。 花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓 ， 即花園別墅 。一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓 ， 建筑密度很低 ， 內(nèi)部居住功能完備 、 裝修豪華 ，并富于變化 ， 住宅水 、 電 、 暖供給一應俱全 ， 戶外道路 、 通訊 、 購物 、 綠化也都有較高的標準 ， 一般為高收入者購買 。 花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓 ，即花園別墅 。 一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓 ， 建筑密度很低 ， 內(nèi)部居住功能完備 、 裝修豪華 ， 并富于變化 ， 住宅水 、 電 、 暖供給一應俱全 ， 戶外道路 、 通訊 、 購物 、 綠化也都有較高的標準 ， 一般為高收入者購買 。 3/2/2023 52 ※ 商品房房價的構(gòu)成 大體上講 ， 商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和 。 房產(chǎn)在使用中 ， 房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在 ， 不可分割的 。 房產(chǎn)出售價格 （ 房價 ） 的擬定也要以上述原則來加以計算 。 目前 ， 房價大致可分為四大部分組成： 一是地價成本 ， 包括土地出讓金以及相關(guān)費用 ，如郊區(qū)的耕地補償 、 勞動力安置 、 城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費用等；二是建筑安裝費用 ， 如設計 、 招標 、 監(jiān)理 、 材料施工等；廣義地可包括前期工程費 、 基礎(chǔ)設施費 （ 七通一平費 ） ， 甚至市政費 、 用電權(quán)費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經(jīng)營費用 ， 包括辦公管理費 、 銷售經(jīng)營費等；四是開發(fā)商經(jīng)營利潤 。 3/2/2023 53 演講完畢，謝謝觀看！
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