房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)講座-資料下載頁(yè)
2025-01-04 04:23本頁(yè)面
【正文】 關(guān)于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目暫停受理審批的通知? 京國(guó)土房管出 [2023]26號(hào) (2023年 1月 9)? 自 2023年 1月 9日起，市各級(jí)發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土房管等部門(mén)暫停受理審批開(kāi)發(fā)建設(shè)單位申報(bào)的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批和國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓?zhuān)窈蟀词姓l(fā)布的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ? 北京市國(guó)土資源和房屋管理局 ? 北京市發(fā)展和改革委員會(huì) ? 北京市建設(shè)委員會(huì) ? 北京市規(guī)劃委員會(huì) ? 二 ○○四年元月九日 回 顧? 識(shí)圖? 房地產(chǎn)基本詞匯（規(guī)劃、房屋、土地、市場(chǎng)）? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（五證）? 房地產(chǎn)創(chuàng)新（反向抵押貸款、土地年租制）? 2023年房地產(chǎn)廣告形式分析? 房地產(chǎn)重要政策? 今天 :北京新規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響? 策劃流程西部生態(tài)帶 東部發(fā)展帶新規(guī)劃格局是本項(xiàng)目區(qū)域控制性詳規(guī)面臨調(diào)整四城區(qū)整體規(guī)劃 ,平衡發(fā)展? 大餅變葡萄? “首堵 ”不堵了? 城市功能外移? 四城區(qū)平衡發(fā)展? 詳細(xì)性規(guī)劃變更? 衛(wèi)星城失效，母城沒(méi)了? 新城獨(dú)立了，功能增強(qiáng)了，我們不用再跑了 ? 北京不再孤單思考問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)首先應(yīng)先從戰(zhàn)略層面著手，然后才是策略層面。戰(zhàn)略層面的問(wèn)題是：? l做不做？做與不做有那些結(jié)果？? l能不能做？必須抓住哪些市場(chǎng)機(jī)遇？進(jìn)入和占領(lǐng)哪個(gè)市場(chǎng)？將面臨怎樣的挑戰(zhàn)？? 戰(zhàn)術(shù)層面的問(wèn)題是：? l如何進(jìn)入如何占領(lǐng)？項(xiàng)目決策要明確決策的基礎(chǔ)、可決策方向及結(jié)果。 ? 所處的局面及決策基礎(chǔ)：? 是否已簽署了用地合同? 有條件予以規(guī)避土地儲(chǔ)備制度的調(diào)控。? 是否已完成土地紅線(xiàn)辦理工作。? 立地條件如何? 財(cái)務(wù)狀況? 管理水平? 政府關(guān)系? 可選擇的方向：? 放棄本項(xiàng)目，將已獲取的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。? 做，但暫緩觀(guān)望或小規(guī)模開(kāi)發(fā)，等未來(lái)時(shí)機(jī)成熟后再?zèng)Q定是全面啟動(dòng)開(kāi)發(fā)或土地經(jīng)營(yíng)。? 快速啟動(dòng)，在短期內(nèi)完成開(kāi)發(fā)。? 三種選擇所造成的可預(yù)計(jì)結(jié)果：? 放棄不做。周邊房地產(chǎn)用地、什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)購(gòu)買(mǎi)、扣除土地增值稅后本項(xiàng)目通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)可能的盈余。? 暫緩觀(guān)望。政府反應(yīng)、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、規(guī)劃調(diào)整、金融政策? 分期開(kāi)發(fā)：各期規(guī)劃、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、資金安排? 全面啟動(dòng)。快速啟動(dòng)，緩慢啟動(dòng)，達(dá)到的目標(biāo)明確了決策基礎(chǔ)和可選擇方向后，我們?cè)跊Q策：本項(xiàng)目到底做不做？ 這取決于項(xiàng)目能不能做。前面是萬(wàn)丈深淵？還是聚寶盆？這取決于：需求 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 企業(yè)定位與發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇與挑戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析? 1 房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀(guān)環(huán)境? Pest分析（外部環(huán)境）注意緊扣主題8001300 13008000 800013000 13000以上快速上升平穩(wěn)發(fā)展起步降低住宅發(fā)展人均 GDP（美元）城市居民經(jīng)濟(jì)收入逐年增強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)力旺，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢(shì)，可說(shuō)明居民生存型消費(fèi)期結(jié)束，小康舒適、享受型消費(fèi)趨勢(shì)凸顯，以住宅消費(fèi)為主流的排浪式第二次消費(fèi)高潮將到來(lái)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析? 土地供應(yīng)價(jià)格及 分布情況? 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將產(chǎn)生什么影響？? 物業(yè) 供 應(yīng) 及分布情況 ? 房地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 投 資 再 創(chuàng) 新高 ? 施工、竣工面 積穩(wěn) 步增加 ? 物業(yè) 分布呈 現(xiàn) 的格局? 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 供 應(yīng) 特征 ? 房地 產(chǎn) 供 應(yīng) 市 場(chǎng) 日 趨規(guī) 范和成熟? 房地 產(chǎn) 供 應(yīng) 主體快速洗牌，市 場(chǎng) 供 應(yīng) 日 趨壟 斷? 產(chǎn) 品 創(chuàng) 新 ? 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 供 應(yīng) 水平 評(píng) 價(jià) 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀 ? 房地產(chǎn)交易量 ? 新建商品房銷(xiāo)預(yù)售 ? 存量房交易量增長(zhǎng)較快? 商品房?jī)r(jià)格漲幅較大? 市場(chǎng)需求分布和特征 ? 跨區(qū)域及異地置業(yè)數(shù)量增加? 商品房?jī)r(jià)格漲幅較大? 貸款消費(fèi)觀(guān)念逐漸形成? 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求構(gòu)成及消費(fèi)心理分析 區(qū)域 發(fā) 展分析 ? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速提? 升 城市化 進(jìn) 展? 城市化進(jìn)展 ? 科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展態(tài)勢(shì)? 發(fā)展規(guī)劃? 差 距 競(jìng)爭(zhēng)板塊分析? 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況和水平? 區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)威脅的來(lái)源和對(duì)手? 板塊特點(diǎn)和軟肋 項(xiàng)目資源分析 ? 項(xiàng)目區(qū)位資源分析? 項(xiàng)目地塊資源分析 ? 企業(yè)資源分析 項(xiàng)目發(fā)展總體戰(zhàn)略? 為城市發(fā)展創(chuàng)造價(jià)值? 為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值 ? n出成果 —— 利潤(rùn)最大化? n出人才 —— 鍛煉一支房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理銷(xiāo)售的團(tuán)隊(duì)，形成企業(yè)的人才競(jìng)爭(zhēng)力? n出機(jī)制 —— 形成一套企業(yè)運(yùn)作大型項(xiàng)目的管理機(jī)制和業(yè)務(wù)流程? n出網(wǎng)絡(luò) —— 積累一批房地產(chǎn)前后運(yùn)作的市場(chǎng)資源網(wǎng)絡(luò)，積累一批優(yōu)質(zhì)客戶(hù)資源網(wǎng)絡(luò)? n出品牌 ? 為消費(fèi)者創(chuàng)造價(jià)值 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 ? 賣(mài)給誰(shuí)？ —— 消費(fèi)者定位 l哪些人可能 購(gòu)買(mǎi) ？ 這 些人有什么需求特征？將來(lái)又是 誰(shuí) ？ l這 些人的 規(guī) 模數(shù)量目前可能有多大？將來(lái)又有多大？? 以地緣關(guān)系劃分的消費(fèi)圈層 可達(dá)性和就業(yè)中心 ? 消費(fèi)者描述? 職業(yè)分布? 特點(diǎn) n家庭年收入 n年齡 n工作區(qū)域 n家庭構(gòu)成 n置業(yè)動(dòng)機(jī) n文化特征 ? 他們居住狀況? 置業(yè)心理? 購(gòu)買(mǎi)障礙項(xiàng)目第三圈層 ：入漢置業(yè)者，散點(diǎn)式分布在大武漢周邊乃至湖北外來(lái)企業(yè)三江集團(tuán)系統(tǒng)周邊城鎮(zhèn)外來(lái) 企業(yè)外高橋發(fā)展區(qū)金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)鑫橋產(chǎn)業(yè)園高橋開(kāi)發(fā)園古田產(chǎn)業(yè)園 解放大道板塊常青板塊第二圈層金河發(fā)展區(qū)舵落口物流 臺(tái)商投資區(qū) 吳家山城區(qū)第一圈層漢口、武昌、漢陽(yáng) 武漢周邊城鎮(zhèn)敏感層 緊密層 輻射層20分鐘車(chē)程 40分鐘車(chē)程BED CA收入水平文化層次高中低高 中 低? 中文化低收入的 “ 清貧工薪階層 ” 、低文化低收入的 “ 社會(huì)底層” 。高文化低收入的 “ 前衛(wèi)另類(lèi)階層 ” 。同時(shí)高等收入中等文化水平、高等收入高等文化水平歸結(jié)為一大族群。? 那么，本項(xiàng)目主流消費(fèi)群由以下 5個(gè)組群構(gòu)成：? A型：中文化中收入的 “ 白 領(lǐng)階層 ” 。? B型：高文化中收入的 “ 知 識(shí) 英才 階層 ” 。? C型：中高文化高收入的 “ 財(cái) 智 階層 ” 。? D型：低文化高收入的 “ 暴富 階層 ” 。? E型：低文化中收入的 “ 普通市民 階層 ” 。? ——A 型：主導(dǎo)型。 ——B 型：標(biāo)志型。 ——C 、 D型：提升型。——E 型：跟進(jìn)型。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)第 77頁(yè)* 版權(quán)所有 ,不得翻印2023年 3月 2日 星期二 版權(quán)所有，不得翻印 第 77頁(yè)感謝聆聽(tīng)本章結(jié)束演講完畢，謝謝觀(guān)看
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