3-房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)-資料下載頁
2025-06-22 12:39本頁面
【正文】 位可否銷售、抵押？地下室、地下室停車場(chǎng)屬于不能分?jǐn)偟墓裁娣e，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，由房屋物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，不允許銷售、抵押。在建筑報(bào)建和預(yù)銷審批時(shí)已批準(zhǔn)可以單獨(dú)銷售的地下室、停車場(chǎng)及車位可以銷售、抵押。5聯(lián)排別墅：相對(duì)于獨(dú)立別墅而言，住宅由多個(gè)單元組成，形成排狀結(jié)構(gòu)，綠地為各個(gè)業(yè)主分割所有。5獨(dú)立別墅：獨(dú)立別墅是在建筑形態(tài)上對(duì)別墅的一種描述，獨(dú)立別墅是一個(gè)獨(dú)立的住宅單元，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。60、公寓：相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅而言的，多數(shù)為高層住宅，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層有若干單獨(dú)使用的套房，供一些客戶短期居住。6躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可以通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。6復(fù)式：復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（，）上層供休息和儲(chǔ)藏用其目的的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的使用率。6錯(cuò)層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成兩層。（適合大面積住宅，小戶型會(huì)顯得局促）。五、影響樓價(jià)因素地區(qū)：基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價(jià)將越高。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食、娛樂及購物消閑等設(shè)施較完善。交通：一般城市的樓宇比鄉(xiāng)村的樓宇較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來往各處地方均較方便。樓層：一個(gè)高層的住宅單位，一般都會(huì)比低層的同樣單位賣貴一點(diǎn)。簡(jiǎn)單的原因是位于高層的單位，比低層單位更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧鬧的騷擾，如上接觸的塵埃量相對(duì)較少，空氣當(dāng)然比較清新。況且如果大廈位置適中，高層單位享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會(huì)使單位陽光十足。反之，一個(gè)低層單位可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個(gè)理想的居住環(huán)境。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻（風(fēng)力墻）較厚，影響了樓宇的實(shí)際可使用面積。又基于污水排放設(shè)計(jì)及設(shè)置垃圾房的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞，塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。但這只適用于設(shè)有電梯的高層大廈。如沒有電梯的多層樓宇，其中低層單位價(jià)格將較貴，因高層單位沒有電梯上落不便。方向：這是一個(gè)影響樓價(jià)較重要因素，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。加上中國(guó)人傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向或西向均會(huì)受陽光照射影響，故南向物業(yè)價(jià)格一般較高。景觀：景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、海景、山景或綠化公園景觀上午單位價(jià)格均較高。配套：若樓宇有周圍環(huán)境及設(shè)施的配合，其價(jià)值亦將相應(yīng)提高，如一些大型會(huì)所、游泳池及私家花園等。此外，物業(yè)用料、樓齡、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質(zhì)等因素，均可影響物業(yè)價(jià)格高低。六、房地產(chǎn)面積的計(jì)算范圍及資料房地產(chǎn)面積的計(jì)算范圍（1） 多層建筑物的總建筑面積，按各層建筑面積的總和計(jì)算；其首層按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算；第二層以上按外墻的外圍水平面積計(jì)算。（2） 樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然層計(jì)算建筑面積。（3） 在建筑物內(nèi)用作通風(fēng)采光的天井，通天部分不計(jì)算建筑面積、建筑面積，但應(yīng)計(jì)算用地面積。建有上蓋的計(jì)算建筑面積、建基面積和用地面積。（4） 飄陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；首層外陽臺(tái)以外圍維護(hù)結(jié)構(gòu)計(jì)算用地面積，以上蓋投影部分面積的一半計(jì)算建筑面積。（5） 飄樓、內(nèi)陽臺(tái)、飄梯臺(tái)（梯間飄出墻外部分）按其水平投影計(jì)算建筑面積。（6） 房屋的內(nèi)陽臺(tái)，在房地產(chǎn)證的附圖中不作表示；飄陽臺(tái)、飄走廊等仍按原面積注記，按面積的一半計(jì)入總建筑面積。樓宇面積計(jì)算資料計(jì)算全部建筑面積的范圍1） 久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水 平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2） 自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層。3） 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影面積計(jì)算。4） 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然層計(jì)算。5） 突出房屋屋面，、水箱間、電梯機(jī)房，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。6） 封閉陽臺(tái)、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。7） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計(jì)算。8） 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。9） 房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。10） ，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。11） 有柱雨篷或有維護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維修結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。12） 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計(jì)算。14） 位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋。（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件）計(jì)算一半建筑面積的范圍1） 與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。2） 獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3） 未封閉的陽臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。4） 無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計(jì)算。不計(jì)算建筑面積的范圍1） 。2） 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺(tái)階等。3） 房屋之間無上蓋的架空通廊。4） 無柱的雨蓬。5） 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。6） 騎樓、過街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋底層用作街巷通行的部分。7） 房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。8） 消防、檢修等用途的室外爬梯。9） 構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)油（水）池、罐、地下人防干、支線等。23 / 2
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