房地產(chǎn)專業(yè)知識系列講座-資料下載頁
2025-01-04 03:43本頁面
【正文】 (三 )基建項目轉(zhuǎn)為開發(fā)項目的； ? (四 )項目主體發(fā)生變化的。 關(guān)于經(jīng)營性項目暫停受理審批的通知? 京國土房管出 [2023]26號 (2023年 1月 9)? 自 2023年 1月 9日起，市各級發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、國土房管等部門暫停受理審批開發(fā)建設(shè)單位申報的經(jīng)營性項目立項、規(guī)劃審批和國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓，今后按市政府發(fā)布的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ? 北京市國土資源和房屋管理局 ? 北京市發(fā)展和改革委員會 ? 北京市建設(shè)委員會 ? 北京市規(guī)劃委員會 ? 二 ○○四年元月九日 回 顧? 識圖? 房地產(chǎn)基本詞匯（規(guī)劃、房屋、土地、市場）? 房地產(chǎn)開發(fā)流程（五證）? 房地產(chǎn)創(chuàng)新（反向抵押貸款、土地年租制）? 2023年房地產(chǎn)廣告形式分析? 房地產(chǎn)重要政策? 今天 :北京新規(guī)劃對房地產(chǎn)發(fā)展的影響? 策劃流程西部生態(tài)帶 東部發(fā)展帶新規(guī)劃格局是本項目區(qū)域控制性詳規(guī)面臨調(diào)整四城區(qū)整體規(guī)劃 ,平衡發(fā)展? 大餅變葡萄? “首堵 ”不堵了? 城市功能外移? 四城區(qū)平衡發(fā)展? 詳細(xì)性規(guī)劃變更? 衛(wèi)星城失效，母城沒了? 新城獨立了，功能增強(qiáng)了，我們不用再跑了 ? 北京不再孤單思考問題的出發(fā)點首先應(yīng)先從戰(zhàn)略層面著手，然后才是策略層面。戰(zhàn)略層面的問題是：? l做不做？做與不做有那些結(jié)果？? l能不能做？必須抓住哪些市場機(jī)遇？進(jìn)入和占領(lǐng)哪個市場？將面臨怎樣的挑戰(zhàn)？? 戰(zhàn)術(shù)層面的問題是：? l如何進(jìn)入如何占領(lǐng)？項目決策要明確決策的基礎(chǔ)、可決策方向及結(jié)果。 ? 所處的局面及決策基礎(chǔ)：? 是否已簽署了用地合同? 有條件予以規(guī)避土地儲備制度的調(diào)控。? 是否已完成土地紅線辦理工作。? 立地條件如何? 財務(wù)狀況? 管理水平? 政府關(guān)系? 可選擇的方向：? 放棄本項目，將已獲取的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。? 做，但暫緩觀望或小規(guī)模開發(fā)，等未來時機(jī)成熟后再決定是全面啟動開發(fā)或土地經(jīng)營。? 快速啟動，在短期內(nèi)完成開發(fā)。? 三種選擇所造成的可預(yù)計結(jié)果：? 放棄不做。周邊房地產(chǎn)用地、什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)會購買、扣除土地增值稅后本項目通過土地經(jīng)營可能的盈余。? 暫緩觀望。政府反應(yīng)、市場機(jī)會、規(guī)劃調(diào)整、金融政策? 分期開發(fā)：各期規(guī)劃、開發(fā)進(jìn)度、資金安排? 全面啟動。快速啟動，緩慢啟動，達(dá)到的目標(biāo)明確了決策基礎(chǔ)和可選擇方向后，我們在決策：本項目到底做不做？ 這取決于項目能不能做。前面是萬丈深淵？還是聚寶盆？這取決于：需求 競爭項目 企業(yè)定位與發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇與挑戰(zhàn)優(yōu)勢與劣勢第一部分 房地產(chǎn)市場分析? 1 房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境? Pest分析（外部環(huán)境）注意緊扣主題8001300 13008000 800013000 13000以上快速上升平穩(wěn)發(fā)展起步降低住宅發(fā)展人均 GDP（美元）城市居民經(jīng)濟(jì)收入逐年增強(qiáng)，購買力旺，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢，可說明居民生存型消費期結(jié)束，小康舒適、享受型消費趨勢凸顯，以住宅消費為主流的排浪式第二次消費高潮將到來。二、房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析? 土地供應(yīng)價格及 分布情況? 對項目開發(fā)將產(chǎn)生什么影響？? 物業(yè) 供 應(yīng) 及分布情況 ? 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 再 創(chuàng) 新高 ? 施工、竣工面 積穩(wěn) 步增加 ? 物業(yè) 分布呈 現(xiàn) 的格局? 房地 產(chǎn) 市 場 供 應(yīng) 特征 ? 房地 產(chǎn) 供 應(yīng) 市 場 日 趨規(guī) 范和成熟? 房地 產(chǎn) 供 應(yīng) 主體快速洗牌，市 場 供 應(yīng) 日 趨壟 斷? 產(chǎn) 品 創(chuàng) 新 ? 房地 產(chǎn) 市 場 供 應(yīng) 水平 評 價 三、房地產(chǎn)市場需求分析 ? 房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀 ? 房地產(chǎn)交易量 ? 新建商品房銷預(yù)售 ? 存量房交易量增長較快? 商品房價格漲幅較大? 市場需求分布和特征 ? 跨區(qū)域及異地置業(yè)數(shù)量增加? 商品房價格漲幅較大? 貸款消費觀念逐漸形成? 房地產(chǎn)市場需求構(gòu)成及消費心理分析 區(qū)域 發(fā) 展分析 ? 經(jīng)濟(jì)實力迅速提? 升 城市化 進(jìn) 展? 城市化進(jìn)展 ? 科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展態(tài)勢? 發(fā)展規(guī)劃? 差 距 競爭板塊分析? 主要競爭對手情況和水平? 區(qū)域未來競爭威脅的來源和對手? 板塊特點和軟肋 項目資源分析 ? 項目區(qū)位資源分析? 項目地塊資源分析 ? 企業(yè)資源分析 項目發(fā)展總體戰(zhàn)略? 為城市發(fā)展創(chuàng)造價值? 為企業(yè)創(chuàng)造價值 ? n出成果 —— 利潤最大化? n出人才 —— 鍛煉一支房地產(chǎn)開發(fā)管理銷售的團(tuán)隊，形成企業(yè)的人才競爭力? n出機(jī)制 —— 形成一套企業(yè)運(yùn)作大型項目的管理機(jī)制和業(yè)務(wù)流程? n出網(wǎng)絡(luò) —— 積累一批房地產(chǎn)前后運(yùn)作的市場資源網(wǎng)絡(luò)，積累一批優(yōu)質(zhì)客戶資源網(wǎng)絡(luò)? n出品牌 ? 為消費者創(chuàng)造價值 項目定位項目定位 ? 賣給誰？ —— 消費者定位? l哪些人可能 購買 ？ 這 些人有什么需求特征？將來又是 誰 ？ ? l這 些人的 規(guī) 模數(shù)量目前可能有多大？將來又有多大？? 以地緣關(guān)系劃分的消費圈層 可達(dá)性和就業(yè)中心 ? 消費者描述? 職業(yè)分布? 特點 n家庭年收入 n年齡 n工作區(qū)域 n家庭構(gòu)成 n置業(yè)動機(jī) n文化特征 ? 他們居住狀況? 置業(yè)心理? 購買障礙項目第三圈層 ：入漢置業(yè)者，散點式分布在大武漢周邊乃至湖北外來企業(yè)三江集團(tuán)系統(tǒng)周邊城鎮(zhèn)外來 企業(yè)外高橋發(fā)展區(qū)金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)鑫橋產(chǎn)業(yè)園高橋開發(fā)園古田產(chǎn)業(yè)園 解放大道板塊常青板塊第二圈層金河發(fā)展區(qū)舵落口物流 臺商投資區(qū) 吳家山城區(qū)第一圈層漢口、武昌、漢陽 武漢周邊城鎮(zhèn)敏感層 緊密層 輻射層20分鐘車程 40分鐘車程BED CA收入水平文化層次高中低高 中 低? 中文化低收入的 “ 清貧工薪階層 ” 、低文化低收入的 “ 社會底層” 。高文化低收入的 “ 前衛(wèi)另類階層 ” 。同時高等收入中等文化水平、高等收入高等文化水平歸結(jié)為一大族群。? 那么，本項目主流消費群由以下 5個組群構(gòu)成：? A型：中文化中收入的 “ 白 領(lǐng)階層 ” 。? B型：高文化中收入的 “ 知 識 英才 階層 ” 。? C型：中高文化高收入的 “ 財 智 階層 ” 。? D型：低文化高收入的 “ 暴富 階層 ” 。? E型：低文化中收入的 “ 普通市民 階層 ” 。? ——A 型：主導(dǎo)型。 ——B 型：標(biāo)志型。 ——C 、 D型：提升型?！狤 型：跟進(jìn)型。 演講完畢，謝謝觀看！
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