【正文】 可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，還應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。4對未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)項目，主管部門可以采取什么處罰措施？ 未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進行建設(shè)的，市規(guī)劃主管部門可以依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》采取查封，扣押等行政強制措施。50、購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設(shè)計？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。 《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定，已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計。如確需變更設(shè)計的，應(yīng)征得全體受讓人五分之四以上的同意。 《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部88號令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。 買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。5建設(shè)工程竣工后，是否必須取得《規(guī)劃驗收許可證》？ 建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，不得投入使用。5什么情況下不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》？ 根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，不予進行規(guī)劃驗收：（一）擅自變更建筑設(shè)計（包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備的容量）的；（二）未拆除原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》標(biāo)明應(yīng)拆除的建筑物或構(gòu)筑物的；（三）未拆除用地范圍內(nèi)的臨時設(shè)施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》要求的。5對成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進行規(guī)劃驗收的？ 成片開發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進行單體建筑工程的規(guī)劃驗收后，還應(yīng)進行小區(qū)規(guī)劃驗收。小區(qū)建設(shè)分期分批進行時，其配套工程應(yīng)按計劃同步完成。未完成時，同期的其他項目不予規(guī)劃驗收。5對住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場所（地）的使用有哪些規(guī)定？ 根據(jù)《〈住宅區(qū)物業(yè)管理條例〉實施細節(jié)》的規(guī)定，凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為住宅區(qū)居民提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場所（地），未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，一律不得挪作他用。5某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說“一邊報建，一邊加建”，這樣做可以嗎？產(chǎn)權(quán)有保證嗎？ 不可以。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準(zhǔn)并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續(xù)，將會被認定為違法建筑。因此，其產(chǎn)權(quán)沒有保證。5什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)？ 當(dāng)房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分攤的公用面積的比率（%）。 5什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。5什么是建筑容積率？ 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。5什么是綠地率？ 在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。60、什么是綠化覆蓋率？ 在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。 （三）開發(fā)與建設(shè)類6設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？ 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；（三）有按市場價格取得的土地使用權(quán)；（四）有自己的名稱、組織機構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項規(guī)定的條件。 工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù)；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記6如何申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)出示《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。 主管部門對《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》實行年度審核制度。6什么是商品房預(yù)售？ 商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。6《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？ 《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包括下列內(nèi)容：（一）預(yù)售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三）項目名稱；（四）項目坐落地點；（五）土地使用權(quán)出讓合同書號、地塊編號；（六）《房地產(chǎn)證》編號、棟數(shù)；（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機關(guān)、有效期；（九）附注內(nèi)容等。6當(dāng)商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預(yù)售許可證？ 七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。6商品房預(yù)售需要具備哪些條件？ 商品房預(yù)售需具備以下條件：（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；（五）七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。6是否可以認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)？ 根據(jù)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機關(guān)批準(zhǔn)并獲得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認購，實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。因此不能認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)。6什么是商品房現(xiàn)售？商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 6房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？ 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過竣工驗收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實；(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。70、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？ 凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；（三）違章建設(shè)的房屋；（四）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；（五）權(quán)屬有爭議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。7開發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交哪些材料？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》?，F(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。7房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）樓宇地點、竣工交付時間、售價等；（二）預(yù)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》證號；（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)證》證號。 廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。7在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？ 房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明，不得有悖社會良好風(fēng)尚。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。7對售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？ 預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項目位置的，應(yīng)以從該項目到達參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間、車程等來表示距離。項目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時間等應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、清楚。7對未取得《商品房預(yù)售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 對未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、房管和工商部門要加強檢查監(jiān)督，及時查處。7在刊登房地產(chǎn)廣告時，對廣告所表示的價格有什么規(guī)定？ 房地產(chǎn)廣告對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。預(yù)售商品房按套(單元)出售的，價格以套內(nèi)面積計算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價。7發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 對違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營者、發(fā)布者，建設(shè)、房管部門可責(zé)令其限期改正，逾期不改正的可通過新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預(yù)售項目、降低資質(zhì)等級等處罰。工商部門可責(zé)令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，并依照有關(guān)規(guī)定給予處罰7對房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購房人是否有權(quán)要求在購房合同中約定？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。7對房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎勵等內(nèi)容，有哪些規(guī)定？ 預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)各種評獎、排名、國家或省示范工程等稱號的，必須符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并明示評獎機關(guān)、獎勵種類、有效年份。對列入實施計劃但未經(jīng)驗收獲得獎勵稱號的，不得使用該稱號。80、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房。 8發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。8銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容？ 由委托人出具給代理人的委托書應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。8在發(fā)展商處購房時，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項？ （一）開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；（二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；（三）項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；（四）項目及其配套設(shè)施的平面示意圖；（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分攤方法；（六）預(yù)售商品房的價格和付款辦法；（七）商品房預(yù)售的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。 在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。 8發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買方查閱、復(fù)印或摘抄？ 在新版《房地產(chǎn)賣買合同（預(yù)售）》中已約定，賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：（一）《土地使用權(quán)出讓合同書》；（二）《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；（三）主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層