【正文】 層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。（2）復(fù)式住宅：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。復(fù)式住宅實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”）,在底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層住宅的上、下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式住宅的空間是兩種不同的類型。躍層和復(fù)式的面積計(jì)算：躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個(gè)完整的層高，可以參照坡屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：如：利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，方能計(jì)入使用面積；（含）；使用房間凈面積的一半（含）（含）。（3）錯(cuò)層住宅：錯(cuò)層是指一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。生態(tài)住宅生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)、外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢、無污染的生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物、能源物等,也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會(huì)環(huán)境。培育生態(tài)住宅概念主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問題為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。 綠色住宅綠色住宅不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境，減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。節(jié)約土地資源。新型建材，新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu)成內(nèi)容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強(qiáng)度在8MPa以上，在防水，隔熱，隔音和耐震強(qiáng)度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng)度卻是普通磚的兩倍。充分利用自然資源。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。如采用大面積玻璃，設(shè)計(jì)明廳，明衛(wèi)，明廚等，能節(jié)約大量的電能，盡可能采用太陽能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對(duì)大氣的污染。垃圾的分類處理。對(duì)垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關(guān)。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。花園式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二，三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水，電，暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路，通信，購(gòu)物，綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。智能化住宅的分類像所有消費(fèi)品一樣，智能化住宅也會(huì)根據(jù)軟硬件的品質(zhì)不同，而分出不同標(biāo)準(zhǔn)。（1） 乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：a、安全保安系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報(bào)警防范，火災(zāi)與煤氣報(bào)警，緊急呼救報(bào)警，電話線被切斷與防破壞報(bào)警；b、通信系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶的至少兩對(duì)電話線和一個(gè)寬帶國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)(lnternet)插口；可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目；c、信息服務(wù)系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)三表（水，電，燃?xì)獗恚┻h(yuǎn)程計(jì)量，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能；d、環(huán)境控制系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)背景音響與公共廣播，出入口控制，社區(qū)公告版。（2）甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：除了乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)所有的功能外，另需增加一些功能，同時(shí)整個(gè)系統(tǒng)應(yīng)是一個(gè)由中央控制中心附帶數(shù)個(gè)分控中心構(gòu)成的集散控制系統(tǒng)。a、安全保安系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講功能，門禁系統(tǒng)功能，家庭智能化報(bào)警增加的功能有：可進(jìn)行程序自動(dòng)化控制功能、可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)無線遙控功能、通過電話進(jìn)行遠(yuǎn)程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能。b、通信系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)住戶主要房間有獨(dú)立的信息點(diǎn)，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語電視節(jié)目。c、信息服務(wù)系統(tǒng)：增加實(shí)現(xiàn)電子購(gòu)物，電子圖書館，遠(yuǎn)程醫(yī)療登記等功能。d、環(huán)境控制系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)家電自動(dòng)控制功能，公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能。聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）Townhouse是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成聯(lián)排式住宅，又稱聯(lián)排別墅，建筑面積一般是每戶150～250m2，每戶獨(dú)門獨(dú)院，擁有一個(gè)“有天有地”屬于自己的約50m2院落。關(guān)于面積計(jì)算與技術(shù)指標(biāo)的專業(yè)知識(shí)住宅的建筑面積建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積，墻體及柱體占地面積，樓梯走道面積，其他公攤面積等。封閉式陽臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈面積（包括陽臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。挑網(wǎng)臺(tái)按其水平投影面積約一半計(jì)算建筑面積；住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，9種情況下建筑面積不計(jì)算：（1） 、插層、技術(shù)層和地下層、半地下室；（2） 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳，臺(tái)階、無柱雨棚；（3） 房屋之間無上蓋的架空通廊；（4） 房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、游泳；（5） 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)以及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；（6） 騎樓、過街樓的底層用作道路、街巷通行的部分；（7） 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；（8） 活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋；（9） 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。套內(nèi)建筑面積也稱實(shí)用面積，對(duì)應(yīng)著實(shí)用率，不包括分?jǐn)偯娣e，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)使用面積在商品房銷售中簡(jiǎn)稱為使用面積。住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ961986）規(guī)定的方法計(jì)算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算，套內(nèi)建筑面積＞套內(nèi)使用面積。凈面積凈面積也稱套內(nèi)面積、居住面積、地磚面積，是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，也就是要除去墻，柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。套內(nèi)建筑面積＞套內(nèi)使用面積＞凈面積。住宅使用面積住宅使用面積指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺(tái)、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻線計(jì)算。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。套內(nèi)墻體面積商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積，各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。公用建筑面積計(jì)算公式：公用建筑面積＝整棟建筑的面積—各套套內(nèi)建筑面積之和—已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室。商品房銷售面積商品房銷售面積也稱住宅面積或住宅建筑面積，是指購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。實(shí)用率/得房率實(shí)用率也稱得房率，是套內(nèi)建筑面積和住宅面積（銷售面積）之比，大于使用率。即：實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積/（套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e）。使用率住宅套內(nèi)使用面積和住宅面積（銷售面積）的比為使用率。即使用率＝套內(nèi)使用面積/（套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e）。一般高層塔樓在72％～75％之間，板樓在78％～80％之間。在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)、外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部?jī)?nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況，這實(shí)際上是實(shí)用率。比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積。這種方法計(jì)算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。從一般情況來看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅率略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘荩娞蓍g面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。1容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬m2的土地上，與4000m2的建筑總面積。1建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。1綠化率綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。1綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（％），綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”，主要包括公共綠地，宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園，小游園，組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀，帶狀化公共綠地。1居住人口是指與住宅統(tǒng)計(jì)范圍一致的居住人口。以公安居的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。1居住戶數(shù)是指與居住人口數(shù)相應(yīng)的戶數(shù)。“戶”以公安派出所核發(fā)的戶口簿為準(zhǔn)，一個(gè)戶簿即一戶。1人均住宅建筑面積（新增指標(biāo)）是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅建筑面積。計(jì)算公式：人均住宅建筑面積（m2/人）＝住宅建筑面積/居住人口。1住宅平均層數(shù)住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。1人口毛密度每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/ha）人口凈密度每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/ha）2住宅面積毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建設(shè)面積（m2/ha）.2住宅面積凈密度也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積（m2/ha）或以住宅建筑總面積（萬/m2）與住宅用地（萬m2）的比值表示。2拆建比新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 2006年9月12日40 /