【正文】 的成本、建筑安裝成本、配套設(shè)備成本、開發(fā)利潤四部分，從某種意義上說，起步價可以認(rèn)為是該房地產(chǎn)的最低價格。 B. 從目前市場上看，開發(fā)商根據(jù)自己的具體情況及市場銷售情況，對各樓層、朝向的差價作了相應(yīng)調(diào)整，大部分是遵循這樣的規(guī)律：即起步價為頂層樓的價格，一樓價為起價加5%，二樓價為起價加15%，三樓價為起價加25%，四樓價為起價加20%，五樓價為起價加10%，但是有的開發(fā)商的起步價，則是根據(jù)市場需求和銷售情況作了特殊處理，因此，消費者要特別小心。 C. 購房者不僅要學(xué)會理解起步價，還應(yīng)對一看便知的坐落位置、結(jié)構(gòu)、房屋形式、建筑面積、使用面積、公用面積、室內(nèi)配套設(shè)施、計價單位、銷售價格、付款方式、優(yōu)惠折扣率、代收代繳的具體稅費項目及標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整價格時間及幅度等內(nèi)容做到心中有數(shù)。73. 誠意金：目前在買方市場中，已有了一種新的發(fā)展趨勢，即交“誠意金”。所謂“誠意金”，是指買方在購房目標(biāo)明確后，以看中某個區(qū)域、某種面積的房子為標(biāo)準(zhǔn)，并有一個適當(dāng)?shù)膬r格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預(yù)先在信得過的中介公司交上一定數(shù)額的“誠意金”，并簽訂一定期限。代理方收取“誠意金”后，會非常努力地發(fā)揮其“團(tuán)體力量”，有針對性的盡快為買家尋找理想的房子。74. 商品房現(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款行為。這就是說商品房要現(xiàn)售，必須已竣工驗收合格，取得竣工驗收合格證明，這是國家對商品房現(xiàn)售的基本要求。但有的省市提高了商品房現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)，例如：上海目前規(guī)定商品房現(xiàn)售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已取得商品房初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），沒有取得大產(chǎn)證的新建商品房銷售行為均視為商品房預(yù)售。75. 商品房預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。76. 商品房預(yù)售許可證：是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售的書面證明文件。77. 返本銷售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明令禁止這種銷售方式。78. 售后包租：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定未竣工的商品房不得售后包租。79. 預(yù)測面積：又稱暫測面積、合同約定面積——在商品房預(yù)售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)設(shè)計圖紙計算出來的預(yù)售商品房面積。80. 實測面積：又可稱產(chǎn)權(quán)登記面積——預(yù)售商品房竣工驗收后，經(jīng)有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)實地測量，房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。81. 面積誤差比：是指實測面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與預(yù)測面積（合同約定面積）發(fā)生誤差的比例，具體是：面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）247。合同約定面積100%82. 套內(nèi)建筑面積：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。A. 套內(nèi)使用面積包括：、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；；、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；。B. 套內(nèi)墻體面積，新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內(nèi)墻體面積。C. 套內(nèi)陽臺建筑面積，封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；未封閉的陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。83. 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。共有建筑面積由以下兩部分組成：、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計入共有建筑面積。（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)是整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面頰之和，得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。84. 代理銷售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司代為商品房銷售的行為。85. 包銷：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買的行為。86. 維修基金（資金）：為保障房屋及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按一定標(biāo)準(zhǔn)交納費用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關(guān)公共設(shè)施維修、更新的資金。規(guī)劃設(shè)計變更，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。但由于建設(shè)工程的復(fù)雜性，在施工過程中，原有的一些規(guī)劃設(shè)計可能必須變更，但這需經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)或設(shè)計單位的同意。如果變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人可以選擇解除合同或接受變更。87. 二書：一般指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。88. 住房公積金：國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體（以下通稱單位）及其在職職工分別按職工工資的一定比例繳存的長期住房儲金。上海目前單位與職工繳存公積金的比例各為職工上年月平均工資的5％－7％，并有上限、下限規(guī)定，這是法規(guī)規(guī)定必須繳納的。另外，單位和職工還可以各按職工上年月平均工資的1％－8％交納補充公積金，補充公積金存在上限。前述上限、下限每年調(diào)整。89. 住房公積金個人購房貸款：是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買自住住房的住房消費貸款。正常繳存住房公積金的城鎮(zhèn)職工，在本城鎮(zhèn)購買具有所有權(quán)的自住住房時，可以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房作抵押，向住房公積金個人購房貸款受托商業(yè)銀行申請住房公積金個人購房貸款。90. 抵押貸款購房（購房按揭）：即商業(yè)貸款，是指購房者在購買房屋時，由于資金不足，以所購產(chǎn)權(quán)房做抵押，向銀行申請的占所購房房價一定比例的貸款。貸款后，銀行受借款人委托將貸款額作為購房款的一部分，直接劃付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或第三方機(jī)構(gòu)。然后，購房者按貸款合同約定逐月或逐年還款的行為。在實際操作中，一般由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或第三方機(jī)構(gòu)提供階段性保證責(zé)任或全程保證責(zé)任。91. 組合貸款：是指在住房買賣中借款人以所購城鎮(zhèn)住房作為抵押物同時申請住房公積金個人購房貸款和商業(yè)性個人住房貸款，該貸款方式稱為個人住房組合貸款。92. 個人住房置業(yè)貸款擔(dān)保：是指借款人向城鎮(zhèn)公積金管理中心或商業(yè)銀行申請住房公積金個人購房貸款或商業(yè)性個人住房貸款時，由擔(dān)保公司為其提供承擔(dān)連帶責(zé)任的保證擔(dān)?！，F(xiàn)階段上海住房置業(yè)貸款擔(dān)保公司為住房公積金個人購房貸款和組合貸款中的住房公積金貸款提供保證擔(dān)保。93. 大產(chǎn)證：即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權(quán)證——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)證的前提。94. 買賣轉(zhuǎn)移登記：商品房買賣合同雙方當(dāng)事人持合同和相關(guān)文件向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請將該商品房登記至買受人名下的行為。95. 小產(chǎn)證：買賣轉(zhuǎn)移登記后買受人取得的所購房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。96. 房地產(chǎn)廣告：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項目預(yù)訂、預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告。它包括商品房銷售廣告。97. 商品房銷售廣告：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售或者銷售許可證明的前提下，發(fā)布的商品房預(yù)售、出售廣告，包括報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告、招貼廣告等媒體廣告，售樓書及各種宣傳材料，施工現(xiàn)場的廣告牌，樣板房展示等。 98.13 /