【正文】 代表性。一但業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署了該文件，雙方的法律關系即告成立，雙方都要遵守合同里規(guī)定的條款。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。(1)業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；(2)經(jīng)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會應當就所提議題召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；(3)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，業(yè)主委員會應在接到提議后的30日內(nèi)就所提議題召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。逾期不組織召開會議的，區(qū)縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應督促其召開會議；(4)經(jīng)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對提出的議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主或業(yè)主代表在一年內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。業(yè)主委員會簡稱業(yè)委會，是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。什么是業(yè)主公約，包括哪些主要內(nèi)容物業(yè)管理的業(yè)主公約是指一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由管理部門主持，全體業(yè)主(使用人)同物業(yè)管理公司共同簽訂的，明確物業(yè)管理人與業(yè)主(使用人)之間權利、義務關系的合同(有的地方稱為合約、契約，或公約、公契)。這種公約(或稱契約)的性質(zhì)是公民之間共同約定、相互制約、共同遵守的行為準則。由于業(yè)主公約公共契約是要求全體業(yè)主(使用人)共同遵守，因此契約的內(nèi)容主要是涉及大家所關心常見的一些事情。具體在下面幾個方面：1．對公共部位、公共設施、公共環(huán)境使用和維護方面的規(guī)定(1)物業(yè)范圍內(nèi)的所有使用人對物業(yè)的公共部位、公共設施、公共環(huán)境的使用，要在國家和地方有關政策法規(guī)及《物業(yè)管理合同》規(guī)定范圍內(nèi)合理使用，并有自覺維護的責任；(2)不得侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路和附屬設施，也不得隨意接引、拆除和損壞市政公用設施；(3)禁止在建筑物和構筑物上涂寫、刻劃、張貼；(4)不得在住宅區(qū)內(nèi)隨意停放車輛，未經(jīng)批準，禁止載重車通行。2．房屋裝飾；裝修、改建的有關規(guī)定(1)房屋裝飾、裝修必須報經(jīng)物業(yè)管理公司批準；(2)裝修時，不得擅自拆改房屋結構及其設施設備，不得改變房屋的外觀；(3)房屋的裝飾、裝修不得損傷房屋的承重結構；(4)禁止違章私自搭建。3．對物業(yè)管理管轄范圍內(nèi)娛樂性場所和經(jīng)營性場所的有關規(guī)定(1)環(huán)境衛(wèi)生的規(guī)定和約定；(2)噪音的有關規(guī)定和約定；(3)交通管理的有關規(guī)定和約定；(4)對治安防范的有關規(guī)定和約定。4．有關處罰條款(1)擅自拆改房屋結構及其設施設備影響房屋使用安全和正常使用或影響房屋整體外觀的有關處罰規(guī)定；(2)私搭亂建違章建筑的有關處罰規(guī)定；(3)侵占房屋共用部位和房屋的附屬用地以及侵占物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路的有關處罰規(guī)定；(4)噪聲擾民、污染環(huán)境方面的有關處罰規(guī)定?！爸悄芙ㄖ钡奈飿I(yè)管理智能建筑物的FM目標有三大要素：質(zhì)量、財務和供給，每一要素具有十分豐富的內(nèi)容。質(zhì)量目標FM的質(zhì)量與人直接相關，建筑中所有設施都應最大限度滿足使用者的要求。這一質(zhì)量又可分解為5個分項：特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風格表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標志）性、美觀性和地方風土特色。舒適：建筑物的環(huán)境要使人對身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學；光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅適合人的居住活動，而且還能滿足使用人的特殊愛好；通信等設備能滿足各類機構人員的需求。效率：建筑物中信息、通信、計算機網(wǎng)絡等各種設施高度綜合并形成有機的整體，共享信息，這更提高了各類設施的功能、效率、便于操作和兼容性?？煽浚哼@里的可靠具有多層含義，把因災害與侵犯對人員造成的傷害降到最低，減少各類污染對人全健康的損害，提高安全運行壽命，對建筑物使用人提供私密的個人空間等。適應：建筑物的運行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協(xié)調(diào)相處，并且為環(huán)境保護與節(jié)能做出貢獻什么是網(wǎng)絡社區(qū)網(wǎng)絡社區(qū)就是社區(qū)網(wǎng)絡化、信息化，簡而言之就是一個以成熟社區(qū)為內(nèi)容的大型規(guī)模性局域網(wǎng)，涉及到金融經(jīng)貿(mào)、大型會展、高檔辦公、企業(yè)管理、文體娛樂等綜合信息服務功能需求，同時與所在地的信息平臺在電子商務領域進行全面合作?！靶畔⒒焙汀爸悄芑笔翘岣呶飿I(yè)管理水平和提供安全舒適的居住環(huán)境的技術手段。 四、土地知識居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 土地使用制在使用制方面，北京近所來對傳統(tǒng)的土地行政劃撥、無償無限期使用和禁止土地使用者轉讓土地的制度進行了一系列的改革，改革的結果是國有土地依法實行有償使用并建立和培育地產(chǎn)市場，具體方式有如下三種：①征收土地使用稅。②征收土地使用費，此項土地使用費是指外商投資企業(yè)在投資經(jīng)營期內(nèi)向地方政府繳納的用地費，不包括征地、拆遷和基礎設施建設費用。③實行土地使用權出讓和轉讓。同時實行城市國有土地使用權和土地上房屋所有權的主體一致的原則。土地使用權有償出讓的方式出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。按照《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》第十條，國有土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應負的責任等。拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。土地使用權劃撥所謂土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得的土地使用權，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權也不能進行轉讓。征用土地的特點征用土地具有三個明顯的特點：（1）具有一定的強制性。（2）要妥善安置被征地單位人員生產(chǎn)和生活。（3）被征用后的土地所有權發(fā)生轉移，即集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋?。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱土地所有制北京現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體所有制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和私人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。土地使用權有償出讓《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。按照《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》，北京市城鎮(zhèn)國有土地是指北京市城區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)的城鎮(zhèn)（指建制鎮(zhèn)）、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地；土地使用權出讓地塊的位置、面積、用途、期限和其他條件，分別由北京市土地管理局、北京市房地產(chǎn)管理局會同市計劃、規(guī)劃、建設管理部門共同擬定，報市人民政府批準后，分別由市房地局實施。依據(jù)國粗和北京市的有關規(guī)定，北京市土地使用權出讓最高年限按不同用途確定為，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。征用土地的原則（1）珍惜耕地，合理利用土地的原則。（2）保證國家建設用地原則。（3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。（4）有償使用土地的原則。（5）依法征地的原則。土地使用權劃撥的對象根據(jù)國家有關政策，目前，對國家投資的黨政軍機關、行政事業(yè)單位辦公用房、普通住宅建設用地、公共設施、公用事業(yè)和國有工業(yè)等建設用地，繼續(xù)采用劃撥方式供應。土地價格由于我國實行城鎮(zhèn)土地國有制，城鎮(zhèn)土地出讓的是一定年限的土地使用權，因此向土地受讓者征收的土地出讓金可稱之為“土地使用權價格”。土地估價要遵循以下主要原則：①合法原則；②最高最佳使用原則；③供求原則；④替代原則；⑤估價時點原則；⑥公平原則。土地估價的主要方法有：①成本法；②比較法；③收益還原法；④剩余法；⑤路線估價法。一般說來，地價體系包括基準地價、標定地價和土地使用權出讓底價。土地使用年期凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。征地各費因國家建設征用集體所有的土地或者使用國有土地的，由用地人向被征用方支付的以下各費：　一、土地補償費?！《?、安置補助費。各費標準增加的批準權歸省級政府。但是，土地補償費和安置助費的總和不得超過土地被證用前三年平均年產(chǎn)值的二十倍。附屬物和青苗補償費、新菜地開發(fā)建設基金屬于土地補償費范圍。土地轉讓價格指用于土地使用權橫向轉移的價格。其計算公式與征地價格計算公式相同?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定：土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。土地使用極轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。土地價格構成指城市土地價格由各要素組成。土地價格的構成要素主要是土地租金的構成要素?，F(xiàn)階段我國城市土地價格的構成應包括絕對地租、級差地租、土地投資補償和土地投資利息4個要素。二級土地市場土地使用者再轉讓土地使用權的市場。不論轉讓方、受讓方都不是土地所有者。一級土地市場土地所有者轉出讓土地使用權的市場。我國城市土地全部國有，因此城市一級土地市場只可能是由國家壟斷。土地市場進行土地交易的場所。廣義指土地交易活動，我國土地全部公有，不存在轉移土地所有權的土地市場。轉移土地使用權的市場，正在開放中。土地權屬通常指土地所有權或土地使用權的歸屬。土地審批權限根據(jù)《土地管理法，征用耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，由國務院批準。征用省、自治區(qū)行政區(qū)耕地三畝以下，其他土地十畝以下的，由縣級政府批準；省轄高、自治洲政府的批準權限，由省、自治區(qū)人民代表大會常務委員會決定。征用直轄市行政區(qū)城內(nèi)的土地，由直轄市政府批準；其區(qū)政府和縣政府的批準權限，由直轄市人民代表大會常務委員會決定。征用土地指國家根據(jù)需要，依土地管理規(guī)定將集體所有的土地收歸國家所有。被征用土地的所有權屬于國家，用地單位只有使用權。外商及港澳臺同胞依法取得使用權的土地，不被征用。土地檔案記載土地的質(zhì)量、數(shù)量、使用和變化情況的土地法律文書、行政文書及其他有保存價值的歷史記錄。土地經(jīng)界線土地構屬界線的標志線，包括圍墻、房屋外墻、土地經(jīng)界點的連線等。土地荒蕪費部分地方立法或政府規(guī)章確定的對造成土地荒蕪者征收的罰款。土地管理《五統(tǒng)一》按照國務院一九九二年十一月《關一發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》，城鎮(zhèn)國有土地使用權的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權，以規(guī)劃為前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。在房地產(chǎn)司法實踐中間稱為土地管理《五統(tǒng)一》。土地閑置費對揪荒、浪費土地的罰款。土地使用權期滿的法律后果土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無現(xiàn)取得。土地使用權期滿后，土地使用者需要續(xù)期的，可以申請續(xù)期。土地使用權的轉讓土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權出租根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權的出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，是指土地使用權者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租憑給承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。土地使用權出讓年限土地使用權出讓的最高年限是：　一、居住用地七十年；　二、工業(yè)用地五十年；　三、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；　四、商業(yè)、旅游、娛樂用地五十年；　五、綜合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期滿時中請續(xù)期，可重新劍訂合同，支付出讓金，并辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權。土地使用性質(zhì)通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地，綜合或其他用地。土地附屬物地上構筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎設施，房屋作為獨立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內(nèi)。丘地戶冊按土地分戶地籍號順序編造的籍管理冊。經(jīng)濟特區(qū)指允許外商對其范圍內(nèi)土地成片開發(fā)經(jīng)營，兼自由貿(mào)易區(qū)和出口加工區(qū)功能，實行系列特殊經(jīng)濟政策和特殊管理體制的區(qū)域。經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)通常指適用沿海開放城市政策的城市中劃定的有明確地域界限、用于經(jīng)濟技術開發(fā)、限在生產(chǎn)性、科技性利用外資上大體比照經(jīng)濟特區(qū)規(guī)定執(zhí)行的區(qū)域。戶地圖又稱《分戶地籍圖》，常用于房屋產(chǎn)權證和