【正文】 土地使用權享有者或者房地產所有者可以與受讓人簽訂房地產轉讓合同。（5）辦理轉讓登記手續(xù)《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第十七條 雙方當事人應當在辦理土地使用權出讓登記手續(xù)后十五日內，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權轉讓、出租、抵押登記手續(xù),辦理登記手續(xù)，應當提交下列證明文件、材料：（一）國有土地使用證；（二）土地使用權出讓合同；（三）土地使用權轉讓、租賃、抵押合同；（四）市、縣人民政府土地管理部門認為有必要提交的其他證明文件、材料。需要辦理房產轉讓登記手續(xù)的，還應到房產管理部門辦理權屬變更登記手續(xù)。9不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理?！冻鞘蟹康禺a轉讓管理規(guī)定》第十二條　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規(guī)定辦理。（一）經城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規(guī)定的項目的；（二）私有住宅轉讓后仍用于居住的；（三）按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；（四）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；（五）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；（六）根據城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓?。ㄆ撸┛h級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。（二）以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓程序《城市房地產轉讓管理規(guī)定》第七條　房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后９０日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在７日內作出是否受理申請的書面答復，７日內未作書面答復的，視為同意受理；房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現(xiàn)場查勘和評估；房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產權屬證書。9房地產轉讓合同：是指房地產轉讓人與受讓人之間訂立的轉讓房地產的協(xié)議。理解概念時需把握以下內容：轉讓合同的主體是轉讓人和受讓人；合同的標的是房地產；合同的內容是雙方的權利和義務。100、房地產轉讓與土地使用權出讓合同的關系房地產轉讓合同以出讓合同的存在為生效的前提條件。出讓合同中規(guī)定的受讓人的義務、土地使用規(guī)則、其他建設條件等條款仍然適用于轉讓合同的一部分內容。如須改變，應向出讓人提出申請，經政府有關部門審查、批準后，重新簽訂出讓合同?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十一條　房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。房地產轉讓合同約定的土地使用權使用年限受出讓合同約定的年限的限制。不得超過原土地使用權出讓合同約定的最后使用年限。《城市房地產管理法》第四十二條　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。10房地產轉讓合同的主要條款《城市房地產轉讓管理規(guī)定》第八條　房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；（二）房地產權屬證書名稱和編號；（三）房地產座落位置、面積、四至界限；（四）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；（五）房地產的用途或使用性質；（六）成交價格及支付方式；（七）房地產交付使用的時間；（八）違約責任；（九）雙方約定的其他事項。10房地產轉讓合同訂立的程序一般應經過以下階段：協(xié)商、簽約、公證和登記。協(xié)商除轉讓人分割轉讓須征得出讓人同意外，只要轉讓人與受讓人協(xié)商，達成轉讓協(xié)議。簽約以書面形式確定雙方當事人的權利義務。公證。轉讓合同的公證是指公證機證明轉讓合同的真實性與合法性的非訴訟活動。登記?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十五條　房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記?！冻鞘蟹康禺a管理法》第六十條　以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條　土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。五、房地產轉讓合同履行、變更和解除房地產轉讓合同的履行的特點是轉讓合同的受讓人在接受房地產的同時，也承接了出讓合同，受出讓合同的約束。房地產轉讓合同變更和解除的特點也是如此，即出讓合同約定的變更和解除合同條件出現(xiàn)后，房地產轉讓合同也可以變更或解除。 《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十九條　土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止?！冻鞘蟹康禺a管理法》第十九條　國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償?！冻鞘蟹康禺a管理法》第二十條　土地使用權因土地滅失而終止?！冻鞘蟹康禺a管理法》第二十一條　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回10根據上述規(guī)定，變更解除轉讓合同的事由有以下幾種情形：因土地滅失而消滅。土地滅失是指由于非人力和自然力的原因造成原土地性質的徹底改變或原土地完全失去原有的社會經濟意義。因國家強制收回土地使用權而消滅《城市房地產管理法》第二十五條　以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條　土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經營土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。因國家提前收回土地使用權而消滅《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條　國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。因土地使用權期限屆滿而消滅《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條　土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。10商品房現(xiàn)售：是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。需重點掌握現(xiàn)售的商品房是已經竣工驗收合格的，這是同商品房預售的區(qū)別。10商品房現(xiàn)售的條件：《商品房銷售管理辦法》第七條　商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經落實。10商品房現(xiàn)售（銷售）中開發(fā)企業(yè)的義務：《商品房銷售管理辦法》第十條　房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。第十一條　房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 第十二條　商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。第十四條　房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。10商品房預售的概念《城市商品房預售管理辦法》 第二條　本辦法所稱商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。根據上述規(guī)定，商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給買受人，由買受人支付定金或房價款的行為。房屋預售又稱“賣樓花”。10商品房預售的條件根據《城市商品房預售管理辦法》第五條、第六條的規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；　持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。但根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前出賣人取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 10商品房預售的程序一般經過以下步驟：預售人領取土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；預售人辦理預售登記，領取預售許可證；預售人同與預購人簽訂商品房預售合同；預售合同登記備案；房屋交付后，辦理產權登記。 1預售商品房的所有權及風險負擔的轉移所有權轉移根據《合同法》一百三十三條規(guī)定：買賣合同的標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。預售商品房的所有權應當從辦理過戶登記時轉移，并不是從交付時起轉移。風險責任的轉移所謂風險責任是指因不可抗力或意外事故而非因合同當事人的原因導致標的物毀損、滅失時，由誰來承擔該損失。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。第七章 房屋租賃11房屋租賃：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。提供房屋給他人使用，收取租金的一方當事人為房屋的出租人，使用房屋并支付租金的一方當事人為承租人。房屋租賃與房地產買賣既有相同點又有不同。11房屋租賃的種類：（一）按房屋所有權不同可分為公房租賃和私房租賃。（二）按房屋的使用性質不同可分為居住用房租賃和非居住用房租賃。居住用房租賃是指一居住、生活為目的的房屋租賃。非居住用房租賃是指以生產、經營或其他活動為目的的房屋租賃。包括生產性用房和經營性用房。11房屋租賃的條件根據《城市房屋租賃管理辦法 》第六條的規(guī)定有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經抵押權人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；（九）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。11房屋租賃合同：是指出租人與承租人簽訂的在一定期限以內把房屋交給承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的協(xié)議。房屋租賃合同除具有一般財產租賃合同的特征外，還有自己的特點，即房屋租賃合同應明確租賃的用途，合同簽訂后應在房產管理部門登記備案。11房屋租賃合同的主要條款根據《城市房屋租賃管理辦法 》第九條規(guī)定：　房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同。租賃合同應當具備以下條款：（一）當事人姓名或者名稱及住所；（二）房屋的