【正文】 （2）中標(biāo)者不一定是投標(biāo)標(biāo)價(jià)的最高者，還要考慮投標(biāo)規(guī)劃方案和業(yè)績等。程序：（1）招標(biāo)：發(fā)出招標(biāo)通告公布有關(guān)事項(xiàng)，有意受讓人提出投標(biāo)申請，招標(biāo)人對投標(biāo)人資格審查，發(fā)出招標(biāo)文件。投標(biāo)人對生效的標(biāo)書不得撤回或變更，中標(biāo)后有與招標(biāo)人簽訂合同的義務(wù)。（4）簽訂出讓合同（5）登記4拍賣出讓：是指土地使用權(quán)出讓人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場合，就所出讓的土地使用權(quán)叫價(jià)競投，按“價(jià)高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的一種方式。 程序：（1）拍賣公告；（2）交驗(yàn)有關(guān)證件；營業(yè)執(zhí)照、身份證明、資信證明等（3）拍賣：在規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，由土地所有者主持拍賣。50、土地使用權(quán)出讓合同的特：是一種民事合同；標(biāo)的的特殊性即標(biāo)的是出讓土地在一定期限的使用權(quán)。5土地使用權(quán)出讓合同訂立的原則和程序（一）原則：（1）遵守國家法律、法規(guī)和政策的原則（2）符合城市規(guī)劃要求的原則（3）堅(jiān)持平等、自愿、有償?shù)脑瓌t（二）程序：（1）土地管理部門作好出讓前的準(zhǔn)備工作；（2）確定出讓的方式（3）簽訂合同（4）登記并領(lǐng)取使用證5土地使用權(quán)出讓合同的主要條款（一）雙方當(dāng)事人的名稱、住所；（二）所出讓土地的位置、四鄰界至、面積等情況；（三）土地的使用期限《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》第十二條規(guī)定53土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（1）居住用地七十年；（2）工業(yè)用地五十年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（5）綜合或者其他用地五十年。（七）違約責(zé)任《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》第十四條規(guī)定：土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。第十五條規(guī)定：出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。（八）雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他條款（九）糾紛的解決方式（十）合同訂立的地點(diǎn)和方式5土地使用權(quán)出讓合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（一）出讓人的主要權(quán)利（1）解除合同（2）要求違約賠償權(quán)（3）請求行政處分權(quán)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定：　土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。 （4）收取土地使用權(quán)出讓金的權(quán)利（5）收回土地使用權(quán)的權(quán)利即在合同期限屆滿時(shí)收回或在特殊情況下，根據(jù)公共利益的需要，依法提前收回土地使用權(quán)。（3）保證土地使用人取得的權(quán)利和義務(wù) 5土地使用者的權(quán)利（1）解除合同的權(quán)利（2）要求違約賠償?shù)臋?quán)利（3）對所出讓的土地享有占有、使用的權(quán)利（4）有依法轉(zhuǎn)讓和出租的權(quán)利《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條：　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。第二十條　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。第二十三條　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。第二十六條　上述使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。（4）使用期限屆滿，使用者負(fù)有返還土地使用權(quán)的義務(wù)。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。5解除：是指合同訂立后，尚未履行或尚未完全履行之前，因?yàn)橛喠⒑贤罁?jù)的主客觀情況發(fā)生了變化，使合同的履行成為不必要或者不可能，由出讓方與土地使用者依照法律規(guī)定的條件和程序終止合同關(guān)系，從而使雙方的權(quán)利和義務(wù)歸于消滅的一種土地制度。（3）由于一方違約，致使出讓合同沒有必要履行。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：“本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。以經(jīng)營為目的的房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司投資生產(chǎn)房地產(chǎn)商品，并通過房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)讓，追求經(jīng)營利潤的開發(fā)活動(dòng)。按房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，可以分為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)?！叭ㄒ黄健被颉捌咄ㄒ黄健薄０捶康禺a(chǎn)開發(fā)的范圍不同，可以分為新城區(qū)和開發(fā)和舊城區(qū)的拆遷改造。單項(xiàng)開發(fā)規(guī)模較小、占地少、功能單一，配套設(shè)施簡單。成片開發(fā)一般是指范圍廣闊、項(xiàng)目眾多、投入資金巨大、建設(shè)周期長的大型綜合開發(fā)。涉及規(guī)劃、土地管理、勘測、設(shè)計(jì)、施工、市政、消防、環(huán)境、綠化、供電、供水、通訊、交通、商業(yè)、銀行等部門。房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長；還有工程項(xiàng)目多等特點(diǎn)。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。城市規(guī)劃是在一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展計(jì)劃和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署，是人民政府建設(shè)城市和管理城市的依據(jù)，是房地產(chǎn)開發(fā)的依據(jù)。”《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第30條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃”。（2）土地使用者按城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用土地，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，必須吃國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃主管部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證，同時(shí)應(yīng)按城市規(guī)劃的要求合理確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。若改變土地用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和規(guī)劃部門的審批。6堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。社會(huì)效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對社會(huì)產(chǎn)生的效果和利益。保護(hù)自然環(huán)境，提高生態(tài)效益是房地產(chǎn)開發(fā)改善城市面貌的重要任務(wù)。（2）政府有關(guān)部門引導(dǎo)房地產(chǎn)投資者樹立全局觀念，克服片面追求經(jīng)濟(jì)效益的思想。6鼓勵(lì)和扶持建設(shè)居民住宅的原則鼓勵(lì)和扶持建設(shè)居民住宅的原則是指國家和人民政府通過各種優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)投資者開發(fā)建設(shè)居民住宅，改善居民的居住條件。 應(yīng)注意以下三點(diǎn)：以營利為目的。6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定“設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。”有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。備案制度是政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理措施之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?！?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（二000年三月二十九日生效）第三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)?！钡谖鍡l　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。（二）二級(jí)資質(zhì)：1．注冊資本不低于2000萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（四）四級(jí)資質(zhì)：1．注冊資本不低于100萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；5．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；6．商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；7．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。企業(yè)遺失資質(zhì)證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補(bǔ)領(lǐng)。第十五條　企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)在變更30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)。第十九條　企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。第二十一條　企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：（一）隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。具體包括：（一）土地利用總體規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃的概念和特點(diǎn)土地利用總體規(guī)劃是指各級(jí)人民政府，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的情況，對土地的開發(fā)、利用、整治和保護(hù)在時(shí)間上和空間上所做的戰(zhàn)略構(gòu)思和設(shè)計(jì)方案。 土地利用總體規(guī)劃作為國家管理土地的一種手段，有以下特點(diǎn)：（1）綜合性（2）長期性（3）指導(dǎo)性土地利用總體規(guī)劃體系土地利用總體規(guī)劃體系是指各級(jí)各類土地利用規(guī)劃的總稱。按照兩下一上、上下結(jié)合的程序進(jìn)行。它是城市建設(shè)的藍(lán)圖，也是指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的依據(jù)。城市人民政府負(fù)責(zé)組織編制城市規(guī)劃；縣級(jí)人民政府所在地鎮(zhèn)的城市規(guī)劃，由縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)組織編制。7城市規(guī)劃的實(shí)施：（1）出讓、轉(zhuǎn)讓要符合城市規(guī)劃要求。第二，出讓城市國有土地使用權(quán)時(shí)，在出讓前，必須要指定控制性詳細(xì)規(guī)劃。第四、城市規(guī)劃行政管理部門有權(quán)對城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓是否符合規(guī)劃進(jìn)行監(jiān)督檢查。第一、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。第二、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和基本依據(jù)、建設(shè)項(xiàng)目選址、用地范圍和具體規(guī)劃要求。第四、選址意見書沒有簽發(fā)或簽發(fā)部門不是發(fā)帝國難得規(guī)劃行政主管部門，則設(shè)計(jì)任務(wù)書不得批準(zhǔn)。（3）開發(fā)區(qū)的規(guī)劃要符合城市規(guī)劃要求。7土地利用計(jì)劃：是指國家動(dòng)用計(jì)劃手段，對土地的開發(fā)、利用、整治和保護(hù)進(jìn)行統(tǒng)籌安排，把土地的“開源”和“節(jié)流”納入國家計(jì)劃管理軌道的一種土地利用管理制度。7土地利用計(jì)劃法的特征：（1）內(nèi)容上的廣泛性。（2）時(shí)間上的連續(xù)性。既規(guī)定土地利用計(jì)劃管理主體之間事實(shí)上的權(quán)利與義務(wù)，以及違反這些法律規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。7土地利用法的基本原則。（2）綜合平衡原則（3）統(tǒng)一性和靈活性相結(jié)合的原則7土地利用計(jì)劃的編制和實(shí)施（1）土地利用計(jì)劃的編制、審批和下達(dá)。（2）土地利用計(jì)劃的實(shí)施。80、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理：是指人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收的全程管理?！薄吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》第三十一條　在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十三條　任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十二條　具體建設(shè)項(xiàng)目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地的，按照下列規(guī)定辦理：（一）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，由土地行政主管部門對建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告；可行性研究報(bào)告報(bào)批時(shí)，必須附具土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。（三）供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（四）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。第七條　申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。第十三條　拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定?？辈臁⒃O(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。第十八條　住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。8開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)管理房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和市場需要情況，確定開發(fā)項(xiàng)目，并向計(jì)劃管理等部門申請立項(xiàng)。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，對開發(fā)項(xiàng)目組織勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，須依據(jù)城市規(guī)劃管理的有關(guān)規(guī)定，履行報(bào)批手續(xù)?？上蚩h級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。拆遷人對