【正文】 拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，依法取得房屋拆遷許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，方可申請開工。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確定后，必須向在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。第十七條　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起３０日內(nèi)，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第六條　拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。通過招標(biāo)、拍賣方式提供國有建設(shè)用地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門擬訂方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同；劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發(fā)國有土地劃撥決定書。（二）建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂供地方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)；需要上級人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)上級人民政府批準(zhǔn)。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十條　“確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。包括土地利用計(jì)劃的執(zhí)行、修改和監(jiān)督檢查。它的編制程序與國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展計(jì)劃的編制程序相同；報(bào)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，最后把批準(zhǔn)的的正式計(jì)劃下達(dá)到計(jì)劃執(zhí)行單位。（1）遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的原則。同時(shí)還規(guī)定土地利用計(jì)劃編制的程序。土地的利用活動(dòng)是不斷進(jìn)行的，因而土地利用計(jì)劃也是連續(xù)不斷的，（3）程序法和實(shí)體法的統(tǒng)一性。涉及國民經(jīng)濟(jì)各部門的發(fā)展。土地利用計(jì)劃按時(shí)間序列分為長期計(jì)劃、中期計(jì)劃和年度計(jì)劃。 開發(fā)區(qū)是指有國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)立的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)等實(shí)行國家特定優(yōu)惠政策的各類開發(fā)區(qū)。開發(fā)項(xiàng)目也不得立項(xiàng)。第三、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的審批與發(fā)放實(shí)行分級管理制度。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。（2）建設(shè)項(xiàng)目的選址和布局要符合城市規(guī)劃要求。第三、出讓和轉(zhuǎn)讓合同必須附有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和附圖。第一、城市規(guī)劃行政主管部門和有關(guān)部門要根據(jù)城市規(guī)劃實(shí)施的步驟和要求，編制城市國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃和計(jì)劃。城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)審批，就成為法律文件，一切單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。7城市規(guī)劃的編制與審批：國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)分別組織編制全國和省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)劃，用此指導(dǎo)城市規(guī)劃的編制。（1）發(fā)布規(guī)劃編制綱要（2）上報(bào)編制草案（3）下達(dá)執(zhí)行（二）城市規(guī)劃7城市規(guī)劃：是人民政府對城市的規(guī)劃、容量、各項(xiàng)建設(shè)用地及各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的配置在時(shí)間上和空間上進(jìn)行綜合構(gòu)思、布置的行為。（1）全國土地利用總體規(guī)劃（2）省級土地利用總體規(guī)劃（3）縣級土地利用總體規(guī)劃（4）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃土地利用總體利用規(guī)劃編制程序是指編制土地利用總體規(guī)劃所需要的步驟或環(huán)節(jié)。它是國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃體系的重要組成部分。7規(guī)劃與計(jì)劃管理：是指政府運(yùn)用各種規(guī)劃和計(jì)劃，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀管理。第二十條　企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。第十六條　企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理注銷營業(yè)執(zhí)照后的15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。第十四條　企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新申請資質(zhì)等級。第十三條　任何單位和個(gè)人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書。（三）三級資質(zhì)：1．注冊資本不低于800萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；3．房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；5．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；6．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；8．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：（一）一級資質(zhì)：1．注冊資本不低于5000萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。70、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（2）企業(yè)章程；（3）驗(yàn)資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。有足夠的專業(yè)技術(shù)人員法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序申請登記設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工商管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，取得法人資格。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。營業(yè)內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是指以營利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。（3）各級政府及其職能部門應(yīng)保護(hù)房地產(chǎn)投資者的經(jīng)濟(jì)利益。因此房地產(chǎn)主體應(yīng)做到：（1）政府及其房地產(chǎn)主管部門和房地產(chǎn)投資者，應(yīng)自覺貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)法規(guī)定的“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的指導(dǎo)思想，遵守城市規(guī)劃和各項(xiàng)指標(biāo)。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境所產(chǎn)生的影響。經(jīng)濟(jì)效益是指房地產(chǎn)開發(fā)要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，追求較好的回報(bào)率。（4）城市規(guī)劃區(qū)的建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)經(jīng)過城市規(guī)劃主管部門的竣工驗(yàn)收。（3）在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的過程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；嚴(yán)格遵守出讓合同的各項(xiàng)約定。因此應(yīng)當(dāng)做到：（1）土地使用權(quán)出讓的總體方案應(yīng)符合城市規(guī)劃，土地性質(zhì)必須根據(jù)城市規(guī)劃確定，出讓的土地必須有規(guī)劃控制指標(biāo)?！斗康禺a(chǎn)法》第24條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃?！?符合城市規(guī)劃的原則。6房地產(chǎn)開發(fā)的原則：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)投資大；開發(fā)一個(gè)小區(qū)，少則幾千萬，多打幾個(gè)，甚至幾十億。6房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動(dòng)。小區(qū)開發(fā)一是指新城區(qū)開發(fā)中的一個(gè)小區(qū)綜合開發(fā)，要求在開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)做到基礎(chǔ)設(shè)施和配套項(xiàng)目齊全，功能完善，二是指舊城區(qū)更新改造中的局部改建，即某個(gè)相對獨(dú)立的街坊的更新改造。還有按開發(fā)的規(guī)模大小，還可以分為：單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)。房屋建設(shè)是指住宅建設(shè)、工業(yè)、商業(yè)、交通、倉庫用房、文體科教用房等各類房屋建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指給水，排水、污水處理、設(shè)施建設(shè)；供電、通信設(shè)施建設(shè)；煤氣或天然氣、熱力建設(shè)以及道路、橋涵、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等建設(shè)活動(dòng)。以自用為目的的房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)者為了滿足自己生產(chǎn)、經(jīng)營或消費(fèi)需要的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)?！?房地產(chǎn)開發(fā)的類型：按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，可分為以經(jīng)營為目的的房地產(chǎn)開發(fā)和以自用為目的的房地產(chǎn)開發(fā)。（4）土地滅失 60、房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。5變更或解除的條件（1）社會(huì)公共利益的需要（2）雙方協(xié)商并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，可以變更合同。5變更：是指合同沒有履行或沒有完全履行之前，由出讓方或土地使用者依法對合同的內(nèi)容進(jìn)行修改、補(bǔ)充的法律行為。第四十一條　土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》第四十條　土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。（2）依照合同規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地（3）土地使用者變更土地用途時(shí)，必須征得出讓方同意并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。（5）有權(quán)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)5土地使用者的義務(wù)（1）繳納土地使用權(quán)出讓金的義務(wù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》第十四條　土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。第二十八條　土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第二十五條　土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。 第二十二條　土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。（二）出讓人的主要義務(wù)（1）依照合同提供出讓土地（2）向土地使用者提供有關(guān)資料和文件；主要包括土地位置、周圍環(huán)境、建筑容積率、密度等規(guī)劃要求；環(huán)保、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防、以及土層的深度、地表下的管線設(shè)施、土地的物理結(jié)構(gòu)等材料。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。（四）出讓金的數(shù)額及給付方式（五）土地的使用規(guī)則即建設(shè)規(guī)劃條件和方案，包括該地塊的總平面布置圖、建筑密度和高度控制指標(biāo)、工程管線規(guī)劃、工程深度限制、環(huán)境保護(hù)與園林綠化、消防等要求。是要式合同即支付全部出讓金、登記并領(lǐng)取土地使用證。（4）簽約（5）登記4土地使用權(quán)出讓合同：是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的，明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。特點(diǎn)：（1）拍賣出讓公開進(jìn)行；（2）拍賣出讓貫徹“價(jià)高者得”的原則；（3）應(yīng)買者有多次抱價(jià)的機(jī)會(huì)拍賣出讓方式適用商業(yè)用地或娛樂用地。（3）開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)：評標(biāo)委員會(huì)公開標(biāo)底和各投標(biāo)人的標(biāo)價(jià)，對有效標(biāo)書進(jìn)行評審，決定中標(biāo)者。（2） 投標(biāo)：有意受讓人交納投標(biāo)保證金，制作投標(biāo)書，投到指定的標(biāo)箱。（3）投標(biāo)人只有一次投標(biāo)的機(jī)會(huì)。4招標(biāo)出讓：是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標(biāo)條件的單位或個(gè)人，以書面投標(biāo)形式，競投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的方式。程序：（1）申請；有意受讓人說明用地依據(jù)、面積、用途、出讓金的來源及數(shù)額。特點(diǎn)：在沒有第三人參與競爭的條件下，通過協(xié)商達(dá)到出讓土地使用權(quán)的目的。（三）組織實(shí)施：由市、縣人民政府的土地管理部門組織實(shí)施。程序：（一）擬定出讓方案、編制出讓合同和土地使用條件、公告等。出讓金主要是地租，轉(zhuǎn)讓費(fèi)包括出讓金、投資還有利潤。法律關(guān)系的主體不同：出讓的主體一方是土地的所有者，另一方是土地的使用者；轉(zhuǎn)讓的雙方都是使用者。（二）區(qū)別土地使用權(quán)的出讓是創(chuàng)設(shè)財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，即在出讓之前，該權(quán)利并不存在。4土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的聯(lián)系和區(qū)別（一）聯(lián)系相同點(diǎn)：都是一方將其擁有的土地使用權(quán)依法有償、有期限地讓渡于另一方利用；都不影響國家對出讓和轉(zhuǎn)讓土地的所有權(quán)。（三）期限性