【正文】 ，是指土地使用權有年限限制。4法律特征：（一）財產性，是指出讓的土地使用權是一種財產。（2）出讓的標的是土地使用權。安置的主要渠道：（1）發(fā)展生產（2）舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（3）安排就業(yè)（4）轉為非農人口 4土地使用權出讓：土地使用權出讓是指國家將土地使用權在一定年限內出讓個土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。國務院根據社會、經濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。需要安置的農業(yè)人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。安置補助費的標準（一）安置補助費是指用地單位對被征地單位安置因征地所造成的多余勞動力而支付的補助金額?！锻恋毓芾矸ā返?7條第五款規(guī)定： 征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。地上附著物和青苗的補償費補償標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。3地上附著物：是指地上建筑物及其他設施，如水井、圍墻曬谷場、水渠管線、房屋等?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定： 征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。在費用的計算標準上，規(guī)定一個標準幅度，留給各地靈活掌握。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。3臨時用地的批準程序：臨時用地是指使用期限不超過兩年，不改變土地的所有權，因施工需要材料堆場、運輸通道等占用土地。（2）建設項目主管部門組織有關部門驗收。（4）土地管理部門根據建設進度一次或分期劃撥土地。（3）批準后，土地管理部門將該批準文件抄送財政部門。（三）審批并劃撥土地：（1）初步設計批準后，用地單位持該批準文件和其他有關文件向土地管理局提出正式申請。（2）土地管理部門在設計任務書上簽署具體意見，劃定紅線。在城市規(guī)劃范圍內進行選址的，應提交規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的批準意見。3以劃撥方式取得建設用地的審批程序：（一）申請用地的條件建設項目已列入國家固定資產投資計劃或經地方政府批準。3耕地保護制度：實現耕地總量平衡。土地用途管制制度：是指國家為保證土地資源的合理利用，促進經濟、社會環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，通過編制土地利用的總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地這種制度。（3）征地行為的強制性：是國家單方面的行政行為，集體經濟組織必須服從國家建設用地的需要。2國家建設征用土地的法律特征：（1）征地主體的唯一性：征地主體只有國家。有兩種形式：（1）劃撥土地即把國家機關、企業(yè)事業(yè)單位、部隊、人民團體等已在使用的國有土地或國有儲備土地劃撥給另一單位使用。 2國家建設征用土地法：是指調整因國家建設需要征用集體所有的土地而產生的社會關系的法律規(guī)范的總稱。第四，二者適用的法律不同。其次，二者的補償不同。2土地征收：是為了公共利益需要，經法定程序改變土地的所有權。2土地征用：是指為了公共利益需要，經過法定程序改變土地的使用權。其特征是：（1）屬于國家或政府的特有權力；（2）以公共目的為前提（3）以補償為條件補償是指對缺失的補足。我們認為所謂公共利益，是指從事下列事業(yè)：國防建設事業(yè)、能源、交通事業(yè)、水利事業(yè)、礦山教育與慈善事業(yè)、國家機關辦公建設事業(yè)、公用事業(yè)以及其他由國家機關直接興辦的事業(yè)。公共目的是指國家或政府興辦的以公共利益為目的的各種公益事業(yè)?！蓖瑫r我國的土地管理法也作了相應的修改。十屆全國人大二次會議通過了《中華人民共和國憲法修正案》，憲法修正案第二十二條將現行憲法第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。事件主要包括國家房地產法律、法規(guī)的頒布、修改、廢止以及不可抗力。2房地產法律事實的種類:根據其發(fā)生是否與人的意志有關分為行為和事件。1分類：房地產管理主體、房地產開發(fā)主體、房地產交易主體、房地產服務主體1房地產法律關系的內容：是指房地產法律關系主體享有的權利（或職責）和承擔的義務（或職責）包括：房地產的管理職權、職責、房地產民事權利、房地產的法律義務1房地產法律關系的客體：是指房地產法律關系主體之權利義務共同指向的對象。（三）房地產法的法理體系：包括房地產法律規(guī)范的總體性規(guī)定、關于房地產法律事實的規(guī)定、關于房地產法律關系的規(guī)定、關于房地產法律責任的規(guī)定1房地產法律關系：是指房地產法律規(guī)范在調整房地產開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的房地產之間的權利義務關系。分三種情況：（一）房地產法的淵源體系：主要包括憲法、房地產法律、國務院發(fā)布的房地產法規(guī)、決議和命令、最高人民法院的文件、國務院各部、委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章、地方政權機關發(fā)布的房地產管理法規(guī)。1房地產法的性質：有不同的理解，有的認為屬于經濟法；有的認為屬于行政法；應屬于經濟法，因為房地產法是把房地產作為產業(yè)，來研究國家如何調整該產業(yè)運行過程所發(fā)生的各種關系的法律?？偟恼f來房地產所調整的社會關系包括兩大方面：一是調整國家對房地產開發(fā)、交易以及產籍的管理關系。房地產管理關系：是指人民政府及其房地產管理部門與法人、公民或其他社會組織在房地產管理過程中發(fā)生的社會關系。包括房地產買賣關系、房地產（房屋）租賃關系。包括土地征用關系、土地使用權出讓關系以及土地使用權作價入股、合資開發(fā)經營房地產過程中所產生的關系。房地產法調整的社會關系：包括房地產開發(fā)關系、房地產交易關系、物業(yè)管理關系及房地產管理關系。消費環(huán)節(jié)：房地產這種商品具有固定性，長久性和增殖的特性。房地產業(yè)的運行過程包括三個環(huán)節(jié)：生產環(huán)節(jié)：房地產開發(fā)者通過對土地投入勞動和資本進行的土地開發(fā)活動。房地產業(yè)包括物質生產、流通和服務三個部門，屬于第三產業(yè)。房地產業(yè)的概念：房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)是具有生產、經營和服務職能的獨立行業(yè)。房地產是土地與建筑物兩個因素所構成的統(tǒng)一體。土地是指地球表面及地表之下和之上延伸的一定空間。房地產法：房地產:有廣義和狹義兩種解釋。廣義的房地產是指土地以及地上建筑物和其他定著物。建筑物是指土地上人工建筑而成的房屋和構筑物。狹義的房地產是指土地與建筑物在空間上的統(tǒng)一體。房地產業(yè)的范圍：包括從事土地開發(fā)、房屋建筑、維修、管理、房地產的轉讓、租賃，房地產中介服務等。與建筑業(yè)是不同的。流通環(huán)節(jié)：是指作為商品的房地產進入市場，進行交易活動，實現其使用價值和價值的過程，包括房地產的買賣、租賃和抵押等。房地產法：是調整房地產開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生社會關系的法律規(guī)范的總稱。房地產開發(fā)關系：是指因房地產開發(fā)而產生的房地產開發(fā)人與土地所有權人之間及其他法人或經濟組織之間所發(fā)生的經濟關系。房地產交易關系：是指房地產權利人與其他器平等主體之間在房地產轉讓、租賃過程中發(fā)生的經濟關系。物業(yè)管理關系：是指物業(yè)管理公司與業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中形成的社會關系。包括房地產開發(fā)建設中的審批關系、房地產產權產籍管理關系。二是調整房地產開發(fā)經營公司、物業(yè)公司、房地產購買者平等主體之間在房地產的開發(fā)、交易中所發(fā)生的經濟關系。1房地產法的體系：是指構成房地產法的各部分之間的有機聯系的整體。（二）房地產法的內容體系：包括總則、房地產開發(fā)、房地產交易、物業(yè)管理、房地產市場管理、房地產法律責任、其他內容。1房地產法律關系的分類（一）依法律性質不同，房地產法律關系可以分為：房地產民事法律關系、房地產行政法律關系、房地產經濟法律關系；（二）依房地產法律規(guī)范調整對象的不同，房地產法律關系可以分為：房地產開發(fā)法律關系、房地產交易法律關系、物業(yè)管理法律關系、房地產管理法律關系；1房地產法律關系的特征；除具有法律關系的一般特征外還具有自身的特征：（一）性質的多重性（二）主體的廣泛性（三）客體的特殊性（四）產生、變更、消滅的嚴格程序性1房地產法律關系的主體：是指在房地產法率關系中依法享有權利（或行使職權）和承擔義務（或負有職責）的國家房地產管理機關、房地產開發(fā)經營公司、公民及其他法人或社會組織。種類：經濟行為和房地產房地產法律事實：是指能夠引起房地產法律關系產生、變更或消滅的法定客觀情況。行為分為房地產法律行為、房地產管理行為和房地產違法行為。2土地征用：是指國家和政府為了公共目的依法強制取得他人土地并給予補償的一種行為?！毙薷臑椋骸皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。土地征用制度建立的目的是為了公共利益的需要。對公共利益，有的從廣義的層面理解?！?土地征用權:是指國家或政府在不需要其他土地所有者同意的情況下，通過一定的補償，依法把土地用于公共目的的權力。2所謂適當補償：就是嚴格依據土地管理法的規(guī)定給予補償，征地補償以使被征用土地單位的農民生活水平不降低為原則。這種改變，只是暫時的。相同點：都屬于通過運用國家強制力而對公民的土地權利進行限制的形式，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。 區(qū)別 ： 首先，二者的法律效果不同。第三，二者的適用條件不同。最后，二者適用的程序不同。2國家建設用地是指國家進行經濟、文化、國防建設以及舉辦各項社會公共事業(yè)所需的建設用地。（無償）（2）征用土地即國家通過行政手段依法將屬于集體所有的土地邊為國家所有，然后劃撥（或出讓）給用地單位使用。（2）征地標的的特殊性：只能是集體所有的土地。（4）征地條件的補償性：給集體經濟組織支付土地補償費、被征土地附著物及青苗補償費、勞動力安置補助費等?？傮w規(guī)劃對土地按用途劃分為三類：農用地、建設用地和未利用地。包括的內容有實行土地用途管制制度、嚴格控制耕地轉為建設用地；實行占用耕地的補償制度；實行基本農田的保護制度；禁止閑置和荒蕪耕地。（二）申請用地應當提交的文件按法定程序批準的設計任務書或其他批準文件省外遷入單位持省政府同意定點的文件。申請報告確定用地范圍：（1）土地管理部門會同有關部門估計建設用地面積、初步確定占地面積。擬定征地費用：土地管理部門組織建設單位與被征地單位及有關單位商定征用土地補償、安置方案，并報批準。（2）土地管理部門進行最后核實、簽署征地意見，填寫國家建設征用土地報批表，提交政府審批。通知納稅人辦理納稅或免稅手續(xù)。（四）核發(fā)國有土地使用證：（1）建設項目竣工后，建設單位向土地管理部門核查實際用地面積。（3）土地管理部門辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)國有土地使用證。分為：（1）建筑施工的臨時用地；（2）地下或地上管線用地及地質勘探用地；（3）選擇勘探用地；（4）搶險及緊急軍事用地；3現行土地法關于土地征用審批權限的規(guī)定根據1998年《土地管理法》的規(guī)定第四十五條規(guī)定：　征用下列土地的，由國務院批準：（一）基本農田；（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的（折合525畝）；（三）其他土地超過七十公頃的（折合1050畝）。3確定被征用土地的農民的補償標準應貫徹是“使被征用土地單位的農民生活水平不降低的原則”，進一步提高土地補償費和安置補助費。3土地補償費是用地單位依法付給被征地單位對土地投資的一定費用。征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。3青苗補償費：是指對正在生長、尚未成熟的農作物，因征地不能收獲而給土地使用人造成損失的補償費。3新菜地開發(fā)建設基金:是指因征用城市郊區(qū)的菜地，造成菜地面積減少，為了保證城市居民的蔬菜供應，用地單位應向政府繳納一定的費用，由政府重新建設蔬菜基地。收取的標準見教材。《土地管理法》第47條規(guī)定：征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。 征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。4剩余勞動力的安置：《土地管理法》第五十條規(guī)定：地方各級人民政府應當支持被征地的農村集體經濟組織和農民從事開發(fā)經營，興辦企業(yè)。應把握的問題：（1）土地使用權出讓是土地使用權轉讓的一種特種方式。（3）土地使用權出讓特指國有土地使用權的出讓.（4）土地使用權出讓行為不影響或改變國家作為土地所有者的身份和地位。（二）平等性，是指出讓主體的法律地位平等。（四）出讓人的單一性和受讓人的廣泛性。聯系：土地使用權的出讓是轉讓的前提，使用權的轉讓促進出讓市場的發(fā)展和繁榮。轉讓是轉移財產權的行為。出讓金與轉讓費的構成和反映的關系不同。4土地使用權出讓的程序是指土地使用權出讓應經過哪些階段或步驟。（二）審批：耕地１０００畝以上、其他土地２０００畝以上的，由國務院批準；耕地３畝以下、其他土地１０畝以下的，由縣級人民政府批準；省轄市、自治州人民政府的批準權限，由省、自治區(qū)人民代表大會常務委員會決定。方式：有協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓4協(xié)議出讓：是指土地使用權的有意受讓人直接向土地所有者提出有償使用土地的愿望，由土地所有者即出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達成出讓土地使用權一致意見的一種方式。適用于市政工程、公益事業(yè)、非贏利單位或項目用地，以及需給予扶持優(yōu)惠的項目。（2）協(xié)商；（3）簽訂出讓合同；（4）登記：按照合同規(guī)定的出讓金的金額和交付方式交付完出讓金后，到土地管理部門辦理土地使用權登記手續(xù)，領取土地使用證。特點：（1）從發(fā)布招標通告開始，經投標階段，直到開標，標底和標價都是密封的；