【正文】 房、陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。另外，復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯(cuò)層式兩個(gè)（或三個(gè)）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯(cuò)開。 B. 錯(cuò)層和復(fù)式房屋的區(qū)別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復(fù)式層高往往超過一人高度，相當(dāng)于兩層樓，而錯(cuò)層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。 A. 錯(cuò)層式和復(fù)式房屋有一個(gè)共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買賣較多，近年來在北方城市的一些高級住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。這類住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。13. 躍層式住宅：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。盡管復(fù)式住宅有些缺點(diǎn)，但近年來建筑師通過不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國的國情，設(shè)計(jì)更加合理的結(jié)構(gòu)。 2) 層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，很難充分利用。因此復(fù)式住宅同時(shí)具備了省地、省工、省料的特點(diǎn)。 2) 戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)。一層的廚房高2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。12. 復(fù)式住宅：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（，）。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。高容積率勢必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下密度越低越好。8. 建筑間距：指建筑平面外輪廓線之間的距離。 3) 建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時(shí)，按坡頂高度一半處到室外地平面計(jì)算建筑高度。應(yīng)符合下列規(guī)定：1) 煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。但下列情況由城市規(guī)劃主管部門確定： 1) 二層或二層以下的辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑； 2) 商業(yè)、服務(wù)業(yè)、影劇院、公用設(shè)施等建筑； 3) 與遮擋陽光的建筑屬于同一單位的辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑。 關(guān)于公共建筑的間距 塔式建筑遮擋中小學(xué)教室、托兒所和幼兒園的活動(dòng)室、醫(yī)療病房等公共建筑的陽光時(shí)，建筑間距由城市規(guī)劃行政主管部門確定，但不得小于上述１）、２）的規(guī)定。2) 多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時(shí)，與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執(zhí)行： n 相鄰塔式居住建筑的間距小于單棟塔式建筑的長度時(shí)，塔式居住建筑長高比的長度，應(yīng)該按照各塔式居住建筑的長度與間距之和計(jì)算，并按照其不同的長高比，采用不得小于表１規(guī)定的建筑間距系數(shù)。 解釋兩個(gè)名詞相關(guān)名詞建筑間距系數(shù)：指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)； 建筑的長高比：指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數(shù)。多功能綜合樓須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：包括從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?；幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層?？煞?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇?、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變配電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻、墻體面積水平投影面積的一半）。按照建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： 1) 套（單元）內(nèi)的使用面積，指房間實(shí)際能使用的面積； 2) 套內(nèi)墻體面積，指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積； 3) 陽臺建筑面積，指套內(nèi)陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。3. 住宅居住面積：是指住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。、177。 10) 據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為177。房地產(chǎn)專業(yè)知識1. 建筑面積：指房屋外墻、柱、邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地 下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，()的永久性建筑。 l 按建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》規(guī)定，10種情況下建筑面積不計(jì)算，包括： 1) 、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 2) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷； 3) 房屋之間無上蓋的架空通廊； 4) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池； 5) 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺； 6) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 7) 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；8) 活動(dòng)簡易房屋； 9) 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。、177。2. 住宅使用面積：是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間。4. 商品房套內(nèi)建筑面積：它指的是商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積5. 公攤面積：商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間，售房單位自營、自用的房屋，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理用房）。 公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ憾鄬幼≌枰惹蟪稣狈课莺凸灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?. 日照間距：指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。 1) 當(dāng)單棟塔樓居住建筑在兩側(cè)無其他遮擋陽光的建筑（含規(guī)劃建筑）時(shí)，與其他居住建筑系數(shù)不得小于１．０。 n 相鄰塔式建筑的間距等于或者大于單棟塔式居住建筑的長度時(shí)。 如果塔式建筑遮擋的是辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑時(shí)，建筑間距系數(shù)按照上述（１、２）的規(guī)定執(zhí)行。7. 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。 2) 樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20％，且高度不超過四米的，不計(jì)入建筑高度。 4) 文物保護(hù)建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度，按建筑物和構(gòu)筑物的最高點(diǎn)（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構(gòu)筑物）、中國傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計(jì)算建筑高度。9. 建筑密度：是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場地越大。10. 出房率：是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。11. 容積率 ：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建設(shè)物除外。 一般來說，常見的以6層磚混住宅為主的小區(qū)，應(yīng)盡可能選擇容積率較小的。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。 A. 復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在： 1) 平面利用系數(shù)高，通過夾層復(fù)