【正文】 ，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住 宅設計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準》（GBJ10087）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：、 米、 。 我國目前大量建造的磚混住宅。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般都限定在5米左右，不能任意擴 大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的肖前指提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型 ，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。 雖然小開間住宅存在著諸多優(yōu)點，但也存在著許多弊病。因為開間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結構面積相對較大，增加了有效使用面積；同時由于開間 小，房間分割過小，不適應家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。 為改變傳統(tǒng)的小開間住宅設計格局，從80年代末期，國家開始了大開間住宅設計的技術攻關，并確定要大力推行開間在5米以上，進深在7米以上大開間的住宅建 筑體系。這種住宅可為住戶提供一個40～50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，具有構造配 件規(guī)格小，便于工業(yè)化生產，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點。例如，購房者可將住宅分割成較大的兩室一廳，也可根據(jù)需要分割成三室一廳。這種可自由分割 的大開間住宅在國外又叫做演進式住宅、空殼式住宅。在我國由于技術、造價、建材質量等原因，大開間住宅尚處在大力推廣之中，有很好的發(fā)展前景。低層房 是指１至３層高的樓房；小高層房：是指９至１１層高以下的樓房；高層房：是指總高在１２層以上的樓房。居住區(qū)公共建筑用地 指居住區(qū)內有明確界限的公共建筑用地。如托幼、學校等均按實際使用界限計算，沿路時應算到路邊。無明顯界限的公共 建筑，則按實際占用地計算，有時也按定額計算。規(guī)劃建設用地面積：是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建筑區(qū)內的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運動場地等等。輔助面積:指建筑物各層平面中為輔助生產或生活活動的面積，如住宅建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等；使用面積和輔助面積的總和成為“有效面積”； 結構面積:指建筑物各層平面中墻、柱等結構所占的面積。契稅 契稅是在土地、房屋不動產所有權發(fā)生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。 征稅范圍及納稅人 契稅的征稅對象是發(fā)生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。 (1)國有土地使用權出讓； (2)土地使用權轉讓，包括出售、贈與、交換； (3)房屋買賣； (4)房屋贈與。 稅率：國家規(guī)定契稅率為35％?，F(xiàn)北京9432元/％。按揭 ：指樓宇預售合同中的買方支付部分購樓款項后，將其依合同取得樓宇的期房產權讓與銀行作為取得銀行貸款的擔保。買方還清所有的貸款的本息及相關的費用后， 可將期房產權贖回，取得房物產權。如果買方未能依約履行還本付息。及時支付有關費用的義務。銀行有權處分按揭樓宇并優(yōu)先取得償還的民事法律行為。指依據(jù)擔保法的規(guī)定，當事人一方向對方給付的作為債權擔保的一定數(shù)額的金錢，給付定金一方履行債務后，定金抵作價款或者收回，如果不履行約定的債務的，定金不能返還。收受定金一方不履行約定債務的，則要雙倍返還定金。根 據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關規(guī)定，其不具有定金的性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。另外，根據(jù)市 房屋土地資源管理局發(fā)布的《關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)商品房預訂行為的通知》的有關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應當在總房價的千分之五以內， 雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，訂金應即時返還或抵充房價。購房者在支付訂金后，不購買預訂房屋的，訂金按預訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情 況，房地產開發(fā)企業(yè)應當全額返還購房者支付的訂金： (1)房地產開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；(2)簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；(3)雙方對預售合同或出售合同條款存在分 歧、不能協(xié)商一致的；(4)廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。以租代售 所謂的以租帶售方式就是將空置的商品房進行出租，并與租房者簽訂一個合同，在合同期內買所租的房，開發(fā)商即以租房時的價格賣給租房者，而租房者在租房期內 所交的房租，可以抵沖部分購房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部房產權；如果租房者在合同期限內不購房，則作退租處理，先期交納的租金可以作 為房產開發(fā)商收取的房租。 這種方式有三個優(yōu)點： 一是打破了租與售相脫節(jié)的陳舊模式，對買賣雙方都有好處?，F(xiàn)在許多人害怕一旦交了款，房子出現(xiàn)了問題，怕開發(fā)商翻臉不認賬，出現(xiàn)的房屋質量問題無法解決。 而現(xiàn)在的先租后買就有了先觀察房屋質量的時間，消費者心里有數(shù)，房屋質量好，就買；反之就不買，只是租一下，不會有太大的經濟損失。 二是如果租房者想買下所租的房子時，先期所付的租金可以轉為購房款，相當于分期付款，但又比分期付款或銀行按揭方式少了不少的利息，因此比較實惠。 三是即使租房人不買房，開發(fā)商的房子也沒有閑置，昔日的包袱變成了財富。 因此說，以租帶售這種新的營銷方式給購房者以較大的選擇余地，又為開發(fā)商自己開拓出了一種嶄新的銷售市場。起步價 在購房過程中，購房者經常遇到起步價這一名詞。在廣告中見到的起步價格，一般是指頂層、朝向不好的樓房價格。 一般來說，開發(fā)商在制定商品房起步價格時是考慮了多種因素的，包括土地的成本、建筑安裝成本、配套設備成本、開發(fā)利潤四部分，從某種意義上說，起步價 可以認為是該房地產的最低價格。 從目前市場上看，開發(fā)商根據(jù)自己的具體情況及市場銷售情況，對各樓層、朝向的差價作了相應調整，大部分是遵循這樣的規(guī)律：即起步價為頂層樓的價格，一樓價 為起價加5%，二樓價為起價加15%，三樓價為起價加25%，四樓價為起價加20%，五樓價為起價加10%，但是有的開發(fā)商的起步價，則是根據(jù)市場需 求和銷售情況作了特殊處理，因此，消費者要特別小心。 購房者不僅要學會理解起步價，還應對一看便知的坐落位置、結構、房屋形式、建筑面積、使用面積、公用面積、室內配套設施、計價單位、銷售價格、付款方式、 優(yōu)惠折扣率、代收代繳的具體稅費項目及標準、調整價格時間及幅度等內容做到心中有數(shù)。誠意金：目前在買方市場中，已有了一種新的發(fā)展趨勢，即交“誠意金”。所謂“誠意金”，是指買方在購房目標明確后，以看中某個區(qū)域、某種面積的房子 為標準，并有一個適當?shù)膬r格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預先在信得過的中介公司交上一定數(shù)額的“誠意金”，并簽訂一定期限。代理方收取“誠意金” 后，會非常努力地發(fā)揮其“團體力量”，有針對性的盡快為買家尋找理想的房子。12 / 12