房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊(cè)1(編輯修改稿)
2025-01-22 04:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 3，且不超過(guò) 1／ 2者 ※ 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 ※ 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理總稱 ※ 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 3/2/2023 24 ※ 公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。 ※ 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。 ※ 公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 ※ 道路紅線 地的規(guī)劃控制線。 3/2/2023 25 ※ 建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 ※ 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 3/2/2023 26 ※ 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。 ※ 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. ※ 過(guò)道 過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 3/2/2023 27 ※ 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地 、 建筑物及固著在土地 、 建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益 。 從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來(lái)看 ， 主要分為兩大類 ， 即土地和建成后的物業(yè) 。 所謂 “ 不可分離 ” ， 是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性 。 ※ 建造商 建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政工程 、 基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商 。 ※ 發(fā)展商 發(fā)展商是指策劃開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司 。 房地產(chǎn)主營(yíng)企業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí) 。 ※ 代理商 代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) 。 3/2/2023 28 ※ 征用價(jià) 指政府征用各種地產(chǎn)時(shí)（如農(nóng)地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。 ※ 出讓價(jià) 指政府將國(guó)有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。 ※ 轉(zhuǎn)讓價(jià) 指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時(shí)所收取的貨幣總額。 ※ 出租價(jià) 指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。 3/2/2023 29 ※ 入股價(jià) 指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權(quán)入股與其他投資者進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)或合作經(jīng)營(yíng)，雙方所認(rèn)可的價(jià)格。在目前情況下，為了搞活國(guó)有企業(yè)，土地管理部門對(duì)其土地入股有一個(gè)確認(rèn)價(jià)，這個(gè)價(jià)不一定就是合作經(jīng)營(yíng)或合作開(kāi)發(fā)雙方所認(rèn)可的價(jià)格。 ※ 評(píng)估價(jià) 是指中介評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托而對(duì)地產(chǎn)評(píng)估出的價(jià)格。該價(jià)格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價(jià)格、價(jià)值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。 3/2/2023 30 ※ 征稅價(jià) 如果根據(jù)地產(chǎn)價(jià)值對(duì)地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時(shí)，就要評(píng)估出該地產(chǎn)的價(jià)格。例如，土地增值稅，本來(lái)是讓交易雙方申報(bào)成交價(jià)，但他們不申報(bào)或申報(bào)不實(shí)時(shí)，就要對(duì)其地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為征稅提供依據(jù)。 ※ 清產(chǎn)核資價(jià) 為會(huì)計(jì)核算的需要，地產(chǎn)未發(fā)生交易時(shí)，也要對(duì)該地產(chǎn)賦予一定的價(jià)格。 ※ 補(bǔ)交價(jià) 指對(duì)行政劃撥或無(wú)償使用的國(guó)有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的價(jià)額款。該價(jià)一般是根據(jù)評(píng)估的價(jià)格確定，并低于市場(chǎng)價(jià)。若今后按市場(chǎng)價(jià)格水平補(bǔ)交價(jià)款時(shí)，贏余就應(yīng)放在市場(chǎng)交易價(jià)里。 3/2/2023 31 ※ 確認(rèn)價(jià) 是目前政府有關(guān)管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估地產(chǎn)所認(rèn)定的價(jià)格。該價(jià)格可以是原評(píng)估價(jià)格，也可以不是。 ※ 基準(zhǔn)地價(jià) 指城鎮(zhèn)各類各級(jí)土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格。 ※ 標(biāo)定地價(jià) 指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的價(jià)格。 3/2/2023 32 ※ 房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)是由專業(yè)估價(jià)人員以房地產(chǎn)為對(duì)象 ， 根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的 ， 按照一定的體價(jià)程序 ， 在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上 ， 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格客觀合理的估計(jì) 、 推測(cè)或判斷 。 ※ 住房公積金 我國(guó)從 1991年開(kāi)始在全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi) ， 由職工本人及其所在單位 ，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存 ， 全部歸職工個(gè)人所有 ， 記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶 ， 由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集中管理 。 住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性 。 單位按職工工資的一定比例 ， 為職工交存住房公積金 ， 實(shí)質(zhì)是把低工資時(shí)單位用于住房實(shí)物分配的工資 ， 以貨幣形式分配給職工 ，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的 。 實(shí)行住房公積金制度的目的是增加社會(huì)住房資金的積累 、 周轉(zhuǎn) ， 促進(jìn)政策性抵押貸款制度的建立 ， 提高職工購(gòu) 、 建住房的能力 ， 促進(jìn)住房建設(shè) 。 3/2/2023 33 ※ 安居工程 國(guó)家安居工程是黨和政府為推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革 ， 加快城市住宅建設(shè)及解危 、 解困和建立住房新制度的重大舉措 。 實(shí)施國(guó)家安居工程可以調(diào)動(dòng)各方面的積極性 ， 加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會(huì)化進(jìn)程 ， 促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè) 。 ※ 貨幣分房 所謂貨幣分房，就是把原來(lái)單位以實(shí)物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費(fèi)因素，納入職工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實(shí)物為工資分配，由職工自己買房或租房。 3/2/2023 34 ※ 住宅的進(jìn)深 住宅的長(zhǎng)度或進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風(fēng)條件，從理論上說(shuō)，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：、 、 、 、 、 、 、 、 、 。 ※ 結(jié)構(gòu)面積 住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。 3/2/2023 35 ※ 復(fù)式住宅 這類住宅在建造是每戶占有上下兩層 ， 實(shí)際早在層高較高的一層樓中增建一個(gè) ， 兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅 ， 復(fù)式住宅的下層供起居 、 炊事 、 進(jìn)餐 、 洗浴用 ， 上
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