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房地產專業(yè)速成培訓手冊1(參考版)

2025-01-06 04:24本頁面
  

【正文】 3/2/2023 53 演講完畢,謝謝觀看! 。 房產出售價格 ( 房價 ) 的擬定也要以上述原則來加以計算 。 3/2/2023 52 ※ 商品房房價的構成 大體上講 , 商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和 。 花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓 ,即花園別墅 。 花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓 , 即花園別墅 。 按國家規(guī)定 , 對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30% , 小區(qū)環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范 , 如垃圾處理 、 水源水質 、 消除擾人噪音等等 。 3/2/2023 51 ※ 環(huán)保小區(qū) 即注重環(huán)境保護的小區(qū) 。 ※ 剪力墻結構 是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱,能承擔各類荷載引起的內力,并能有效控制結構的水平力,這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。 3/2/2023 50 ※ 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。 建筑面積 指建筑物的水平面積,其計算公式為: 建筑面積=套內建筑面積+應分攤的公共建筑面積 套內建筑面積=套內的使用面積(廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積+墻體面積+陽臺建筑面積) 套內墻體面積= 1/ 2共用墻墻體投影面積或=非共用墻墻體水平投影面積 公共分攤面積=公用建筑面積分攤系數套內建筑面積 公用建筑面積分攤系數=整幢建筑物的公用建筑面積/整幢建筑物的各套套內建筑面積之和 說明:整幢建筑物的公用建筑面積,應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。容積率越高,則意味著建筑面積越大,單位土地成本越低,房屋成本越低。 例如你買了一間120平方米的房子 , 這個面積就是由 米的公共分攤面積加上 積得出來的 。 它包含了房屋居住的可用面積 、 墻體柱體占地面積 、 樓梯走道面積 、 其他公攤面積等 。 ※ 質押貸款方式 質押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券 、 國家重點建設債券 、 金融債券 、 AAA級企業(yè)債券 、 銀行存單等有價證券交由貸款行占有 , 貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式 。 銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段 。 ※ 銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款 , 是購房者以所購房屋之產權作為抵押 , 由銀行先行支房款給發(fā)展商 , 以后購房者按月向銀行分期支付本息 , 銀行按揭的成數通常由五成到九成不等 , 期限由 5年到 20年不等 , 在國外還有長達30年的 。 深圳市的土地 , 以宗地為基本單位統一編號 , 叫宗地號 , 又稱地號 , 其有四層含義 , 稱為:區(qū) 、 帶 、 片 、 宗 , 從大范圍逐級體現其所在的地理位置 。 ※ 三通一平 指房地產綜合開發(fā)施工結構的基礎工程要求 ,內容包含水通 、 電通 、 路通和平整場地 , 是房地產基礎用地開發(fā)的最低法定要求 。 這類房屋不帶有政府行為 ,只是開發(fā)商為了促銷 , 對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售 。 安居房只售給中低收入家庭 , 優(yōu)先出售給無房戶 、 危房戶和困難戶 。 安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設 ( 一般為 4: 6)的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房 , 建筑面積一般控制在 55平方米以下 。 套內建筑面積由以下三部分組成:套內的使用面積 、 套內墻體面積 、 陽臺建筑面積 。 除獨立使用的空間外 , 公用部位 、 公用設施 、 公共用房等也是其重要組成部分 , 因此 ,按 套 或 單元 銷售的商品房面積應為套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積兩部分之和 。 這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法 , 近年來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣 。 在高層建筑中 , 由于每兩層才設電梯平臺 , 可縮小電梯公共平臺面積 , 提高空間使用效率 。 3/2/2023 42 ※ 躍層式住宅 這類住宅的特點是:住戶占有上下兩層樓面 ,臥室 、 起居室 、 客廳 、 衛(wèi)生間 、 廚房有其它輔助用房可以分層布置 , 上下層之產的交通不通過公共樓梯 , 而采用戶內獨用小樓梯聯接 。 這類房屋不是通過市場獲得 , 是一種準商品房 。 住宅小區(qū)的物業(yè)管理 , 是指對小區(qū)范圍內的建筑物和構筑物及其設備 、 市政 、公用園林綠化 、 環(huán)衛(wèi) 、 交通 、 治安等公用設施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護 、 修繕和整潔 。 3/2/2023 41 ※ 物業(yè)管理 建設部 1994 年發(fā)布的 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 規(guī)定 , 房地產開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前 , 應當選聘牧業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理 , 并與其簽訂物業(yè)管理合同 。處分權,是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利,處分權是房屋產權的核心,是房屋產權最根本的權利。使用權,是產權人按照房產的性能,作用對房屋加以利用的權利。 ※ 房屋所有權 房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的占有、使用、收益和處分的權力。 所謂房地產保險 , 主要是指以房屋設計 、營建 、 銷售 、 消費和服務等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險 。 在房地產交易中國家規(guī)定了基本的制度 ,即國有土地有償有限期使用制度 、 房地產價格申報制度 、 房地產價格評估制度和房地產權屬登記發(fā)證制度 。房地產抵押貸款 , 按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產抵押貸款和個房地產抵押貸款;按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款 、 房屋開發(fā)抵押貸款 、 購房抵押貸款以及其他用途的房地產抵押貸款;按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產抵押貸款 、 浮動利率房地產抵押貸款 、 可調利率房地產抵押貸款 。 借款人到期不能償還貸款本息的 , 貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物 , 或要求擔保人承擔連帶償還本息的責任 。 證書附圖證書附圖即房地產證后面的附圖 , 是房地產證的重要組成部分 , 主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況 。 它反映一宗地的基本情況 。 智能化大廈又簡稱為 3A建筑 , 即:建筑設備自動化系統 ( BAS) , 辦公自動化系統 ( OAS) 通信自動化系統 ( CAS) , 其中 BAS中應包含 FAS和 SAS兩大系統 , 故也有稱智能化大廈為 5A建筑的 , 即消防自動化系統 FAS) ,保安自動化系統 ( SAS) 。 ※ 一次性付款 這是在賣方市場時最為常見的銷售方式,在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售,通常一次性付款都有優(yōu)惠,對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。 ? 3/2/2023 37 ※ 土地使用年期 凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂 《 土地使用權出讓合同書 》 的用地 , 其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行 。 解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應 。 ※ 解困房 指在實施 安居工程 之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難 ,專門修建用于解決住房困難戶和擁護戶而修建的住房 。 在很多大城市 , 此種住宅推廣很快 ,已成為住宅市場上的熱銷產品 。 戶內的隔層為木結構 , 將隔斷 、
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