房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓手冊四(參考版)
2025-06-26 07:28本頁面
【正文】 掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的形成過程與房地產(chǎn)產(chǎn)品定價的方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。房地產(chǎn)市場營銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。本手冊不拘泥于概念的闡釋，而是從房地產(chǎn)整合營銷的實戰(zhàn)模式出發(fā)，為發(fā)展商解決現(xiàn)實難題、提升核心競爭力，提供全方位的解決方案。每平方米為5018元。%3％合計3％設(shè)備％層數(shù)結(jié)構(gòu)％％裝修％ + %4+％3％+10％25％年代 A90年5月 2計算結(jié)果①系數(shù)調(diào)整表序號海淀區(qū)某多層住宅磚混結(jié)構(gòu)，共6層。元／平方米。宣武區(qū)某高層住宅，框架結(jié)構(gòu)，共18層。豐臺區(qū)某樓，磚混結(jié)構(gòu)，～，共三層，1990年5月交易價2230元／平方米。計算大廈評估值約為2000萬元。年純收益（a）=年總收入年總支出=200萬元使用年限60年，已使用1年，故n=59；根據(jù)公式{a*根據(jù)北京市類似的飯店、餐廳、客房、寫字間的租費標準，結(jié)合大廈具體情況確定每層租金的收入及出租率，得年總收入為300萬元。八、評估計算（一）收益還原法大廈評估值=（總收入一總支出〕/還原利率計（r）（r）的選擇根據(jù)1991年國庫券利率及一年期存款利率，國家計委規(guī)定的折現(xiàn)率，有優(yōu)越的地理條件，存在較大的潛在經(jīng)營收益。（五）北京市有關(guān)飯店、寫字間、客房的收費標準及參照物的交易價。（三）北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會1989年頒發(fā)的“建筑安裝工程概算定額”、“工程間接費及其它費用定制”；北京市建設(shè)工程造價工程管理處1991年11月25日頒發(fā)的“關(guān)于第四季度竣工工程概算調(diào)價系數(shù)的通知”。五、評估原規(guī)（略）六、評估依據(jù)（一）委托單位提供的本工程預(yù)、決算及施工圖等。（三）其它情況。地下二層，一層為冷凍機房；另一層為水泵房及水地（層高低于2．2米），地上八層（局部9層），1－3層為餐廳及廚房；4飲食服務(wù)業(yè)的理想地段。1990年9月至10月又對地下室、1～3層進行了兩次裝飾。四、某貿(mào)易大廈概況1989年9月16日開工，l990年8月5日竣工。復(fù)習思考題？什么是房產(chǎn)價格？各有哪些種類？？？如何運用？章后案例一、委托單位北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司二、評站對象及目的評估北京某貿(mào)易大廈1991年12月底的價值。這些方法各有特點，互有聯(lián)系。7.，考慮各種影響因價格的因素的綜合情況，從而使房地產(chǎn)的實物形態(tài)得以用貨幣形式表現(xiàn)。個別因素包括位置、土地形狀、面積、地質(zhì)地形、地勢、光線和通風、建筑物外觀裝飾和內(nèi)部狀況等方面；社會因素包括人口狀態(tài)、社會治安狀況、政局變化狀況等方面；經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟增長狀況、財政金融狀況、交通狀況、工商業(yè)和工資物價水平等方面；區(qū)域因素主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等方面；法制因素包括國家制定的土地制度、土地法規(guī)、房地產(chǎn)價格管理措施和住房政策等。房產(chǎn)價格可分為市場價格、評估價格、租賃價格、抵押價格和課稅價格等。房屋建筑價格是房屋建筑商品價值的貨幣表現(xiàn)。土地所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、基準地價、標定地價和抵押價格等。土地價格具體反映為：地租和土地開發(fā)成本及利息。相應(yīng)地，土地價格可分解成兩部分：土地資源價格和土地資本價格。．。其中，寫字樓采用市場比較法進行評估，展廳和賓館采用收益還原法進行評估，而會議中心則采用成本法評估?！ 」纼r人員在評估時，將整體分為四個部分：寫字樓、展廳，賓館和會議中心。案例 東方國際展覽中心委托深圳房地產(chǎn)交易所對該中心整體市場價格進行評估。分析影響房地產(chǎn)價格的因素。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費標準向委托估價者收取估價服務(wù)費。操作七、交付估價報告書及收取估價服務(wù)費10．評估小組成員和評估單位資格證書。說明每種方法的計算結(jié)果，以及經(jīng)最終調(diào)整修正后的正式估價結(jié)論。8．評估計算分析（7）規(guī)劃資料；（5）各類折舊、稅收、物價、城建收費管理規(guī)定；（3）測繪圖紙；（l）權(quán)屬資料；5．評估原則（8）評估對象房地產(chǎn)的權(quán)利狀況。（6）建筑使用情況，反映建筑的新舊、完好程度及對使用功能的影響；（4）建筑結(jié)構(gòu)與功能，還要描述建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)以及各層各部分功能；（2）用途；4．評估對象的綜合說明是反映估價工作期限的起止日期。（2）估價目的；應(yīng)有委信人的全稱，有時還應(yīng)有地址，以確認服務(wù)對象。一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價報告書應(yīng)包含下列具體內(nèi)容：附有關(guān)文件及資料。6．評估結(jié)果。5．評估依據(jù)。4．估價對象具備的條件分析。不論估價報告的形式如何，均至少要記載下列事項：定型式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動或填減。估價報告書是記述估價成果的文件，它把估價過程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點及最后的結(jié)果以正式的書面形式反映出來。操作六、撰寫估價報告書最后，估價人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、時影響價格諸因素的分析以及市場行情，對綜合測算出的結(jié)果再作調(diào)整，以最后綜合評估決定出估價額。通常對于評估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價方法所算出的結(jié)果，賦予較大的權(quán)重，反之則賦予較小的權(quán)重。②加權(quán)算術(shù)平均。在進行價格調(diào)教之前，首先要對資料的運用等加以檢驗復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運用是否得當；各項房地產(chǎn)估價原則的應(yīng)用是否得當；一般性因素分析及區(qū)域分析、個別分析是否適當；單位與總價的關(guān)聯(lián)是否適當。（3）價格調(diào)整。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評估測算時，如有當?shù)卣?guī)定的測算標準，應(yīng)認真采用，如“土地分等定級標準”、“房屋新舊程度評定標準”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標準”等。（2）價格估算。有些房地產(chǎn)不適用于上述三種人法，可根據(jù)具體情況加以選擇。在進行房地產(chǎn)估價時，原則上應(yīng)并用王種方法。在計劃中初選的估價方法在這個階段可以得到最后的確認并用于計算。是對待估房地產(chǎn)的個別因素進行的分析，是判定房地產(chǎn)最有效使用方向的工作過程，房地產(chǎn)價格就是以該房地產(chǎn)的最有效使用方向為前提而形成的。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。鄰近地區(qū)就是同類地區(qū)即待估房地產(chǎn)所屬的地區(qū)類別，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)等。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū)，而是實際上的使用分區(qū)。因為房地產(chǎn)價格會隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別，如不把握地區(qū)特征就無法獲得房地產(chǎn)的適當價格。（l）區(qū)域分析。房地產(chǎn)價格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個別因素兩大方面。房地產(chǎn)價格的形成，一方面是基于它的實體因素，另一方面是基于它的影響因素。資料綜合分析的目的是為了確定房地產(chǎn)估算的基本數(shù)據(jù)，基本數(shù)據(jù)準確與否對估算的最終結(jié)果有直接影響。這一階段的作業(yè)包括2項：操作五、綜合分析和估算環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，而環(huán)境條件往往不是契書等文字材料標明的，另外環(huán)境條件的變動性很大，所以估價人員要親臨現(xiàn)場，逐步確認對待估房地產(chǎn)價格有影響的各因素的狀態(tài)，通過實地調(diào)查，取得對待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀認識。拍照或錄像能直觀地反映評估對象的特征，尤其是文字敘述未能達到對標的物理想的描述目的時，通過拍照或錄像可以彌補其不足。4．拍照、錄像?？绷⒗L圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎(chǔ)上，將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實反映到房屋平面圖上，同時估價人員應(yīng)認真逐項填寫“房地產(chǎn)查勘評定表”，作為估價的依據(jù)。一聽，是聽取住房或使用者對房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據(jù)聽到的的反映，結(jié)合所要評定的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對房屋承重結(jié)構(gòu)部位、構(gòu)件本身的剛度、強度進行測量檢查，看其是否有潛在的危險；四問，是就查出的問題詢問使用各，了解其有關(guān)的情況；五測，是在條件具體時，用儀器測量房屋的結(jié)構(gòu)變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、
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