房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊(cè)四-資料下載頁
2025-06-23 07:28本頁面
【正文】 格證書。操作七、交付估價(jià)報(bào)告書及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi) 完成估價(jià)報(bào)告書后，最后要將估價(jià)報(bào)告書交付給委托估價(jià)者，并可就某些問題作口頭說明，至此完成了對(duì)委托估價(jià)者的估價(jià)服務(wù)。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價(jià)者收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估本章要點(diǎn)介紹土地價(jià)格的概念和種類房產(chǎn)價(jià)格的概念和種類。分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。介紹房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念和主要評(píng)估方法。案例 東方國際展覽中心委托深圳房地產(chǎn)交易所對(duì)該中心整體市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。該中心為商業(yè)性展覽中心?！ 」纼r(jià)人員在評(píng)估時(shí)，將整體分為四個(gè)部分：寫字樓、展廳，賓館和會(huì)議中心。其中，寫字樓采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估，展廳和賓館采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估，而會(huì)議中心則采用成本法評(píng)估。 估價(jià)人員經(jīng)過收集資料，整理、計(jì)算，得出了展覽中心的市場價(jià)格：寫字樓為．。章前案例分析思考題？如何應(yīng)用？，為什么對(duì)四個(gè)不同部分采用不同的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估？本章小結(jié)，實(shí)際上由兩部分構(gòu)成：土地資源和土地資本。相應(yīng)地，土地價(jià)格可分解成兩部分：土地資源價(jià)格和土地資本價(jià)格。土地資源價(jià)格又叫土地所有權(quán)價(jià)，土地資本價(jià)格又叫土地價(jià)值價(jià)格。土地價(jià)格具體反映為：地租和土地開發(fā)成本及利息。，含義有交叉，主要有市場價(jià)格、評(píng)估價(jià)格。土地所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和抵押價(jià)格等。房屋建筑價(jià)格是房屋建筑商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房基地價(jià)格是土地地租的資本化。房產(chǎn)價(jià)格可分為市場價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格和課稅價(jià)格等。、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)域因素和法制因素。個(gè)別因素包括位置、土地形狀、面積、地質(zhì)地形、地勢(shì)、光線和通風(fēng)、建筑物外觀裝飾和內(nèi)部狀況等方面；社會(huì)因素包括人口狀態(tài)、社會(huì)治安狀況、政局變化狀況等方面；經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)增長狀況、財(cái)政金融狀況、交通狀況、工商業(yè)和工資物價(jià)水平等方面；區(qū)域因素主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等方面；法制因素包括國家制定的土地制度、土地法規(guī)、房地產(chǎn)價(jià)格管理措施和住房政策等。此外，房地產(chǎn)價(jià)格還受購買者和投資者的心理因素和一些偶然因素影響。，考慮各種影響因價(jià)格的因素的綜合情況，從而使房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)得以用貨幣形式表現(xiàn)。6．房地產(chǎn)評(píng)估的原則包括：供求原則、房地分離綜合計(jì)價(jià)原、依法原則、替代原則、最有效使用原則、收益遞增遞減原則、評(píng)估時(shí)日原則等。7.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法包括：市場比較法、收益還原法、成本法、剩余法、趨勢(shì)法、購買年限法和土地路線價(jià)法等。這些方法各有特點(diǎn)，互有聯(lián)系。本章對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法作了較詳細(xì)介紹。復(fù)習(xí)思考題？什么是房產(chǎn)價(jià)格？各有哪些種類？？？如何運(yùn)用？章后案例一、委托單位北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司二、評(píng)站對(duì)象及目的評(píng)估北京某貿(mào)易大廈1991年12月底的價(jià)值。三、評(píng)估日期本估價(jià)報(bào)告書勘估日期始于1991年12月19日，終于1992年2月28日。四、某貿(mào)易大廈概況1989年9月16日開工，l990年8月5日竣工。總面積為36000平方米。1990年9月至10月又對(duì)地下室、1～3層進(jìn)行了兩次裝飾。（－）座落及周圍環(huán)境：位于北京站附近，距北京站約200米交通方便、靠近商業(yè)區(qū)，過往行人多．是開設(shè)商業(yè)。飲食服務(wù)業(yè)的理想地段?！捕┙Y(jié)構(gòu)及功能狀況：框架結(jié)構(gòu)。地下二層，一層為冷凍機(jī)房；另一層為水泵房及水地（層高低于2．2米），地上八層（局部9層），1－3層為餐廳及廚房；4層為寫字間，5—八層為客房；局部9層為電梯機(jī)房及水箱間。（三）其它情況。裝修、設(shè)施、供電、通訊、電視、空調(diào)等。五、評(píng)估原規(guī)（略）六、評(píng)估依據(jù)（一）委托單位提供的本工程預(yù)、決算及施工圖等。（二）財(cái)政部1986年頒發(fā)的“國營企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表”。（三）北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)1989年頒發(fā)的“建筑安裝工程概算定額”、“工程間接費(fèi)及其它費(fèi)用定制”；北京市建設(shè)工程造價(jià)工程管理處1991年11月25日頒發(fā)的“關(guān)于第四季度竣工工程概算調(diào)價(jià)系數(shù)的通知”。（四）中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例。（五）北京市有關(guān)飯店、寫字間、客房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及參照物的交易價(jià)。七、評(píng)估方法的選擇該貿(mào)易大廈的設(shè)計(jì)屬中、高檔綜合服務(wù)樓。有優(yōu)越的地理?xiàng)l件，存在較大的潛在經(jīng)營收益。經(jīng)過分析確定采用收益還原法與市場比較法進(jìn)行計(jì)算，以二法的平均值為評(píng)估價(jià)值。八、評(píng)估計(jì)算（一）收益還原法大廈評(píng)估值=（總收入一總支出〕/還原利率計(jì)（r）（r）的選擇根據(jù)1991年國庫券利率及一年期存款利率，國家計(jì)委規(guī)定的折現(xiàn)率，％。根據(jù)北京市類似的飯店、餐廳、客房、寫字間的租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合大廈具體情況確定每層租金的收入及出租率，得年總收入為300萬元。按照一般標(biāo)準(zhǔn)確定經(jīng)常管理費(fèi)、折舊、大修理基金及土地使用費(fèi)、稅收等，得年總支出力100萬元。年純收益（a）=年總收入年總支出=200萬元使用年限60年，已使用1年，故n=59；根據(jù)公式{a*[11/(1+r)m]}/r計(jì)算大廈評(píng)估值約為2000萬元。（二）市場比較法（1）.豐臺(tái)區(qū)某樓，磚混結(jié)構(gòu)，～，共三層，1990年5月交易價(jià)2230元／平方米。（2）.宣武區(qū)某高層住宅，框架結(jié)構(gòu)，共18層。1991年12月交易價(jià)3400元／平方米。（3）.海淀區(qū)某多層住宅磚混結(jié)構(gòu)，共6層。1989年4月交易價(jià)2800元／平方米。2計(jì)算結(jié)果①系數(shù)調(diào)整表序號(hào)項(xiàng)目 增減A90年5月B9l年12月 C89年4月1年代+5％ 10％2地區(qū)+％％?。?層高+％ %4門窗+％％ ?。?裝修+％?。ィ?層數(shù)結(jié)構(gòu)+％36％7設(shè)備+3％3％3％合計(jì)％ % %②調(diào)整后的單價(jià)／平方米／平方米／平方米③平均造價(jià)減去折舊（％）則為4480元／平方米大廈評(píng)估值=4480元／平方米*3600平方米=1613萬元九、評(píng)估結(jié)論 采用收益還原法為2000萬元，采用市場比較法為1613萬元。，每平方米為5018元。章后案例分析思考題，對(duì)某一實(shí)例進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)經(jīng)營實(shí)務(wù)房地產(chǎn)整合營銷操作程序第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場營銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷基本程序第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷誤區(qū)防范第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷的障礙克服第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷對(duì)發(fā)展商的要求第6操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷實(shí)戰(zhàn)流程設(shè)計(jì)使用指南 整合是當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的熱門話題，整合營銷則是美國大學(xué)里衣食無憂的教授們?cè)O(shè)計(jì)的好概念。本手冊(cè)不拘泥于概念的闡釋，而是從房地產(chǎn)整合營銷的實(shí)戰(zhàn)模式出發(fā)，為發(fā)展商解決現(xiàn)實(shí)難題、提升核心競爭力，提供全方位的解決方案。在此期間，令我們思考的一個(gè)問題是，整合營銷傳播需要一個(gè)集權(quán)者嗎？第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場營銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)營銷的4P策略 傳統(tǒng)的4P理論始創(chuàng)于1960年美國的密歇根州立大學(xué)，它認(rèn)為市場營銷的根本問題在于解決好四個(gè)基本要素：I、房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略（Product） 它是房地產(chǎn)營銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營銷市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)市場營銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。房地產(chǎn)營銷價(jià)格策略（Price) 房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷，都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的形成過程與房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)的方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動(dòng)的主要手段。16 / 16
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1