【正文】 格證書。操作七、交付估價報告書及收取估價服務費　　完成估價報告書后，最后要將估價報告書交付給委托估價者，并可就某些問題作口頭說明，至此完成了對委托估價者的估價服務。然后是按照有關規(guī)定和收費標準向委托估價者收取估價服務費。房地產價格評估本章要點介紹土地價格的概念和種類房產價格的概念和種類。分析影響房地產價格的因素。介紹房地產價格評估的概念和主要評估方法。案例　　東方國際展覽中心委托深圳房地產交易所對該中心整體市場價格進行評估。該中心為商業(yè)性展覽中心?！　」纼r人員在評估時，將整體分為四個部分：寫字樓、展廳，賓館和會議中心。其中，寫字樓采用市場比較法進行評估，展廳和賓館采用收益還原法進行評估，而會議中心則采用成本法評估?！　　」纼r人員經過收集資料，整理、計算，得出了展覽中心的市場價格：寫字樓為．。章前案例分析思考題？如何應用？，為什么對四個不同部分采用不同的評估方法進行評估？本章小結，實際上由兩部分構成：土地資源和土地資本。相應地，土地價格可分解成兩部分：土地資源價格和土地資本價格。土地資源價格又叫土地所有權價，土地資本價格又叫土地價值價格。土地價格具體反映為：地租和土地開發(fā)成本及利息。，含義有交叉，主要有市場價格、評估價格。土地所有權價格、使用權價格、拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、基準地價、標定地價和抵押價格等。房屋建筑價格是房屋建筑商品價值的貨幣表現。房基地價格是土地地租的資本化。房產價格可分為市場價格、評估價格、租賃價格、抵押價格和課稅價格等。、社會因素、經濟因素、區(qū)域因素和法制因素。個別因素包括位置、土地形狀、面積、地質地形、地勢、光線和通風、建筑物外觀裝飾和內部狀況等方面；社會因素包括人口狀態(tài)、社會治安狀況、政局變化狀況等方面；經濟因素包括經濟增長狀況、財政金融狀況、交通狀況、工商業(yè)和工資物價水平等方面；區(qū)域因素主要表現在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等方面；法制因素包括國家制定的土地制度、土地法規(guī)、房地產價格管理措施和住房政策等。此外，房地產價格還受購買者和投資者的心理因素和一些偶然因素影響。，考慮各種影響因價格的因素的綜合情況，從而使房地產的實物形態(tài)得以用貨幣形式表現。6．房地產評估的原則包括：供求原則、房地分離綜合計價原、依法原則、替代原則、最有效使用原則、收益遞增遞減原則、評估時日原則等。7.房地產價格評估的方法包括：市場比較法、收益還原法、成本法、剩余法、趨勢法、購買年限法和土地路線價法等。這些方法各有特點，互有聯系。本章對房地產價格評估方法作了較詳細介紹。復習思考題？什么是房產價格？各有哪些種類？？？如何運用？章后案例一、委托單位北京某房地產開發(fā)公司二、評站對象及目的評估北京某貿易大廈1991年12月底的價值。三、評估日期本估價報告書勘估日期始于1991年12月19日，終于1992年2月28日。四、某貿易大廈概況1989年9月16日開工，l990年8月5日竣工。總面積為36000平方米。1990年9月至10月又對地下室、1～3層進行了兩次裝飾。（－）座落及周圍環(huán)境：位于北京站附近，距北京站約200米交通方便、靠近商業(yè)區(qū)，過往行人多．是開設商業(yè)。飲食服務業(yè)的理想地段?！捕┙Y構及功能狀況：框架結構。地下二層，一層為冷凍機房；另一層為水泵房及水地（層高低于2．2米），地上八層（局部9層），1－3層為餐廳及廚房；4層為寫字間，5—八層為客房；局部9層為電梯機房及水箱間。（三）其它情況。裝修、設施、供電、通訊、電視、空調等。五、評估原規(guī)（略）六、評估依據（一）委托單位提供的本工程預、決算及施工圖等。（二）財政部1986年頒發(fā)的“國營企業(yè)固定資產分類折舊年限表”。（三）北京市城鄉(xiāng)建設委員會1989年頒發(fā)的“建筑安裝工程概算定額”、“工程間接費及其它費用定制”；北京市建設工程造價工程管理處1991年11月25日頒發(fā)的“關于第四季度竣工工程概算調價系數的通知”。（四）中華人民共和國固定資產投資方向調節(jié)稅暫行條例。（五）北京市有關飯店、寫字間、客房的收費標準及參照物的交易價。七、評估方法的選擇該貿易大廈的設計屬中、高檔綜合服務樓。有優(yōu)越的地理條件，存在較大的潛在經營收益。經過分析確定采用收益還原法與市場比較法進行計算，以二法的平均值為評估價值。八、評估計算（一）收益還原法大廈評估值=（總收入一總支出〕/還原利率計（r）（r）的選擇根據1991年國庫券利率及一年期存款利率，國家計委規(guī)定的折現率，％。根據北京市類似的飯店、餐廳、客房、寫字間的租費標準，結合大廈具體情況確定每層租金的收入及出租率，得年總收入為300萬元。按照一般標準確定經常管理費、折舊、大修理基金及土地使用費、稅收等，得年總支出力100萬元。年純收益（a）=年總收入年總支出=200萬元使用年限60年，已使用1年，故n=59；根據公式{a*[11/(1+r)m]}/r計算大廈評估值約為2000萬元。（二）市場比較法（1）.豐臺區(qū)某樓，磚混結構，～，共三層，1990年5月交易價2230元／平方米。（2）.宣武區(qū)某高層住宅，框架結構，共18層。1991年12月交易價3400元／平方米。（3）.海淀區(qū)某多層住宅磚混結構，共6層。1989年4月交易價2800元／平方米。2計算結果①系數調整表序號項目　增減A90年5月B9l年12月　C89年4月1年代+5％　10％2地區(qū)+％％?。?層高+％　%4門窗+％％　?。?裝修+％?。ィ?層數結構+％36％7設備+3％3％3％合計％　　%　　%②調整后的單價／平方米／平方米／平方米③平均造價減去折舊（％）則為4480元／平方米大廈評估值=4480元／平方米*3600平方米=1613萬元九、評估結論　　采用收益還原法為2000萬元，采用市場比較法為1613萬元。，每平方米為5018元。章后案例分析思考題，對某一實例進行評估。房地產經營實務房地產整合營銷操作程序第1操作環(huán)節(jié)：房地產市場營銷的戰(zhàn)略轉移第2操作環(huán)節(jié)：房地產整合營銷基本程序第3操作環(huán)節(jié)：房地產整合營銷誤區(qū)防范第4操作環(huán)節(jié)：房地產整合營銷的障礙克服第5操作環(huán)節(jié)：房地產整合營銷對發(fā)展商的要求第6操作環(huán)節(jié)：房地產整合營銷實戰(zhàn)流程設計使用指南　　整合是當前房地產領域的熱門話題，整合營銷則是美國大學里衣食無憂的教授們設計的好概念。本手冊不拘泥于概念的闡釋，而是從房地產整合營銷的實戰(zhàn)模式出發(fā)，為發(fā)展商解決現實難題、提升核心競爭力，提供全方位的解決方案。在此期間，令我們思考的一個問題是，整合營銷傳播需要一個集權者嗎？第1操作環(huán)節(jié)：房地產市場營銷的戰(zhàn)略轉移房地產營銷的4P策略　　傳統(tǒng)的4P理論始創(chuàng)于1960年美國的密歇根州立大學，它認為市場營銷的根本問題在于解決好四個基本要素：I、房地產營銷產品策略（Product）　　它是房地產營銷首要因素，房地產企業(yè)必須營銷市場所需要的產品，才能生存。房地產市場營銷組合中房地產產品是最重要的內容。房地產營銷價格策略（Price)　　房地產的開發(fā)建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品經濟活動，必須按照市場規(guī)律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品價格的形成過程與房地產產品定價的方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。16 / 16