【正文】 后，可開始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，其具體測(cè)算方法本書其他章節(jié)有專門論述。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)算時(shí)，如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)真采用，如“土地分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標(biāo)準(zhǔn)”等。 （3）價(jià)格調(diào)整。由于資料的限制和房地產(chǎn)價(jià)格的復(fù)雜性，使三件方法估出的價(jià)格難以一致，因此需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。在進(jìn)行價(jià)格調(diào)教之前，首先要對(duì)資料的運(yùn)用等加以檢驗(yàn)復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運(yùn)用是否得當(dāng)；各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則的應(yīng)用是否得當(dāng)；一般性因素分析及區(qū)域分析、個(gè)別分析是否適當(dāng)；單位與總價(jià)的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。其次，要對(duì)2種估價(jià)方法估算出的價(jià)格進(jìn)行綜合，綜合的方法有三種：①簡(jiǎn)單算術(shù)平均。②加權(quán)算術(shù)平均。即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個(gè)價(jià)格。通常對(duì)于評(píng)估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價(jià)方法所算出的結(jié)果，賦予較大的權(quán)重，反之則賦予較小的權(quán)重。③以一種估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計(jì)算出的結(jié)果只供參考。最后，估價(jià)人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、時(shí)影響價(jià)格諸因素的分析以及市場(chǎng)行情，對(duì)綜合測(cè)算出的結(jié)果再作調(diào)整，以最后綜合評(píng)估決定出估價(jià)額。在實(shí)際工作中，最后決定的估價(jià)額，可能以計(jì)算出的價(jià)格為主，也可能以估價(jià)人員的其地判斷為主，而計(jì)算結(jié)果只作為參考。操作六、撰寫估價(jià)報(bào)告書 　　經(jīng)評(píng)估測(cè)算出對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額后，應(yīng)將估價(jià)成果寫成估價(jià)報(bào)告書。估價(jià)報(bào)告書是記述估價(jià)成果的文件，它把估價(jià)過(guò)程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點(diǎn)及最后的結(jié)果以正式的書面形式反映出來(lái)。估價(jià)報(bào)告書的形式有自由式與定型式兩種。定型式估價(jià)報(bào)告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價(jià)人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動(dòng)或填減。自由式估價(jià)報(bào)告書是根據(jù)估價(jià)報(bào)告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長(zhǎng)短篇幅不限的報(bào)告書形式。不論估價(jià)報(bào)告的形式如何，均至少要記載下列事項(xiàng)： 1．此項(xiàng)評(píng)估項(xiàng)目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評(píng)估人員的姓名。 2．估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)地址、評(píng)估日期、報(bào)告編號(hào)等。 3．估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等． 4．估價(jià)對(duì)象具備的條件分析。 5．評(píng)估依據(jù)。 6．評(píng)估結(jié)果。 附有關(guān)文件及資料。 一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書應(yīng)包含下列具體內(nèi)容： 1．估價(jià)委托人名稱 應(yīng)有委信人的全稱，有時(shí)還應(yīng)有地址，以確認(rèn)服務(wù)對(duì)象。 （l）待估房地產(chǎn)的名稱、類型，明確估價(jià)對(duì)象； （2）估價(jià)目的； （3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 3．評(píng)估日期 是反映估價(jià)工作期限的起止日期。 4．評(píng)估對(duì)象的綜合說(shuō)明 （1）坐落位置，包括地點(diǎn)、區(qū)域、門牌等； （2）用途； （3）面積、層次、朝向； （4）建筑結(jié)構(gòu)與功能，還要描述建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)以及各層各部分功能； （5）裝修情況、設(shè)備情況、附屬設(shè)施情況； （6）建筑使用情況，反映建筑的新舊、完好程度及對(duì)使用功能的影響； （7）房地產(chǎn)周圍環(huán)境； （8）評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的權(quán)利狀況。 5．評(píng)估原則 　反映在評(píng)估活動(dòng)中的主要適用原則，以及評(píng)估人的立場(chǎng)。 評(píng)估依據(jù) （l）權(quán)屬資料； （2）工程預(yù)、決算資料； （3）測(cè)繪圖紙； （4）各類定額和單價(jià)資料； （5）各類折舊、稅收、物價(jià)、城建收費(fèi)管理規(guī)定； （6）與評(píng)估對(duì)象類似的房地產(chǎn)實(shí)例價(jià)格資料； （7）規(guī)劃資料； （8）周圍環(huán)境資料。 7．評(píng)估方法選擇 8．評(píng)估計(jì)算分析 應(yīng)介紹接選定方法所進(jìn)行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測(cè)算、公式選用等理由和計(jì)算過(guò)程，對(duì)計(jì)算分析過(guò)程作概括的陳述，關(guān)鍵要闡明作出最后估價(jià)結(jié)論的理由。 9．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)論 說(shuō)明每種方法的計(jì)算結(jié)果，以及經(jīng)最終調(diào)整修正后的正式估價(jià)結(jié)論。 10．評(píng)估小組成員和評(píng)估單位資格證書。 操作七、交付估價(jià)報(bào)告書及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi) 　　完成估價(jià)報(bào)告書后，最后要將估價(jià)報(bào)告書交付給委托估價(jià)者，并可就某些問(wèn)題作口頭說(shuō)明，至此完成了對(duì)委托估價(jià)者的估價(jià)服務(wù)。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價(jià)者收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估本章要點(diǎn)介紹土地價(jià)格的概念和種類房產(chǎn)價(jià)格的概念和種類。分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。介紹房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念和主要評(píng)估方法。案例　　東方國(guó)際展覽中心委托深圳房地產(chǎn)交易所對(duì)該中心整體市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。該中心為商業(yè)性展覽中心?！　」纼r(jià)人員在評(píng)估時(shí)，將整體分為四個(gè)部分：寫字樓、展廳，賓館和會(huì)議中心。 其中，寫字樓采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，展廳和賓館采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估，而會(huì)議中心則采用成本法評(píng)估。　　　估價(jià)人員經(jīng)過(guò)收集資料，整理、計(jì)算，得出了展覽中心的市場(chǎng)價(jià)格：寫字樓為 ．。章前案例分析思考題？如何應(yīng)用？，為什么對(duì)四個(gè)不同部分采用不同的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估？本章小結(jié)，實(shí)際上由兩部分構(gòu)成：土地資源和土地資本。相應(yīng)地，土地價(jià)格可分解成兩部分：土地資源價(jià)格和土地資本價(jià)格。土地資源價(jià)格又叫土地所有權(quán)價(jià)，土地資本價(jià)格又叫土地價(jià)值價(jià)格。土地價(jià)格具體反映為：地租和土地開發(fā)成本及利息。，含義有交叉，主要有市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格。土地所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和抵押價(jià)格等。房屋建筑價(jià)格是房屋建筑商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房基地價(jià)格是土地地租的資本化。房產(chǎn)價(jià)格可分為市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格和課稅價(jià)格等。、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)域因素和法制因素。個(gè)別因素包括位置、土地形狀、面積、地質(zhì)地形、地勢(shì)、光線和通風(fēng)、建筑物外觀裝飾和內(nèi)部狀況等方面；社會(huì)因素包括人口狀態(tài)、社會(huì)治安狀況、政局變化狀況等方面；經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、財(cái)政金融狀況、交通狀況、工商業(yè)和工資物價(jià)水平等方面；區(qū)域因素主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等方面；法制因素包括國(guó)家制定的土地制度、土地法規(guī)、房地產(chǎn)價(jià)格管理措施和住房政策等。此外，房地產(chǎn)價(jià)格還受購(gòu)買者和投資者的心理因素和一些偶然因素影響。，考慮各種影響因價(jià)格的因素的綜合情況，從而使房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)得以用貨幣形式表現(xiàn)。6．房地產(chǎn)評(píng)估的原則包括：供求原則、房地分離綜合計(jì)價(jià)原、依法原則、替代原則、最有效使用原則、收益遞增遞減原則、評(píng)估時(shí)日原則等。7. 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法包括：市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、剩余法、趨勢(shì)法、購(gòu)買年限法和土地路線價(jià)法等。這些方法各有特點(diǎn)，互有聯(lián)系。本章對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法作了較詳細(xì)介紹。復(fù)習(xí)思考題？什么是房產(chǎn)價(jià)格？各有哪些種類？？？如何運(yùn)用？章后案例一、委托單位北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司二、評(píng)站對(duì)象及目的評(píng)估北京某貿(mào)易大廈1991年12月底的價(jià)值。三、評(píng)估日期本估價(jià)報(bào)告書勘估日期始于1991年12月19日，終于1992年2月28日。四、某貿(mào)易大廈概況1989年9月16日開工，l990年8月5日竣工?？偯娣e為36000平方米。1990年9月至10月又對(duì)地下室、1～3層進(jìn)行了兩次裝飾。（－）座落及周圍環(huán)境：位于北京站附近，距北京站約200米交通方便、靠近商業(yè)區(qū)，過(guò)往行人多．是開設(shè)商業(yè)。飲食服務(wù)業(yè)的理想地段。〔二）結(jié)構(gòu)及功能狀況：框架結(jié)構(gòu)。地下二層，一層為冷凍機(jī)房；另一層為水泵房及水地（層高低于2．2米），地上八層（局部9層），1－3層為餐廳及廚房；4 層為寫字間，5—八層為客房；局部9層為電梯機(jī)房及水箱間。（三）其它情況。裝修、設(shè)施、供電、通訊、電視、空調(diào)等。五、評(píng)估原規(guī)（略）六、評(píng)估依據(jù)（一）委托單位提供的本工程預(yù)、決算及施工圖等。（二）財(cái)政部1986年頒發(fā)的“國(guó)營(yíng)企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表”。（三）北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)1989年頒發(fā)的“建筑安裝工程概算定額”、“工程間接費(fèi)及其它費(fèi)用定制”；北京市建設(shè)工程造價(jià)工程管理處1991年11月25日頒發(fā)的“關(guān)于第四季度竣工工程概算調(diào)價(jià)系數(shù)的通知”。（四）中華人民共和國(guó)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例。（五）北京市有關(guān)飯店、寫字間、客房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及參照物的交易價(jià)。七、評(píng)估方法的選擇該貿(mào)易大廈的設(shè)計(jì)屬中、高檔綜合服務(wù)樓。有優(yōu)越的地理?xiàng)l件，存在較大的潛在經(jīng)營(yíng)收益。經(jīng)過(guò)分析確定采用收益還原法與市場(chǎng)比較法進(jìn)行計(jì)算，以二法的平均值為評(píng)估價(jià)值。八、評(píng)估計(jì)算（一）收益還原法大廈評(píng)估值=（總收入一總支出〕/還原利率計(jì)（r）（r）的選擇根據(jù)1991年國(guó)庫(kù)券利率及一年期存款利率，國(guó)家計(jì)委規(guī)定的折現(xiàn)率， ％。根據(jù)北京市類似的飯店、餐廳、客房、寫字間的租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合大廈具體情況確定每層租金的收入及出租率，得年總收入為300萬(wàn)元。按照一般標(biāo)準(zhǔn)確定經(jīng)常管理費(fèi)、折舊、大修理基金及土地使用費(fèi)、稅收等，得年總支出力100萬(wàn)元。年純收益（a）=年總收入年總支出=200萬(wàn)元使用年限60年，已使用1年，故n=59；根據(jù)公式{a* [11/(1+r)m]}/r 計(jì)算大廈評(píng)估值約為2000萬(wàn)元。（二）市場(chǎng)比較法（1）. 豐臺(tái)區(qū)某樓，磚混結(jié)構(gòu)，～，共三層，1990年5月交易價(jià)2230元／平方米。（2）. 宣武區(qū)某高層住宅，框架結(jié)構(gòu)，共18層。1991年12月交易價(jià)3400 元／平方米。（3）. 海淀區(qū)某多層住宅磚混結(jié)構(gòu)，共6層。1989年4月交易價(jià)2800元／平方米。2計(jì)算結(jié)果①系數(shù)調(diào)整表序號(hào) 項(xiàng)目 　 增減 A90年5月 B9l年12月 　 C89年4月1 年代 + 5％ 　 10％2 地區(qū) + ％ ％ 　 ％3 層高 + ％ 　%4 門窗 + ％ ％　　 ％5 裝修 + ％ 　 ％ ％6 層數(shù)結(jié)構(gòu) + ％ 36％7 設(shè)備 + 3％ 3％ 3％合計(jì) ％　　 % 　　%②調(diào)整后的單價(jià)／平方米／平方米／平方米③平均造價(jià)減去折舊（％）則為4480元／平方米大廈評(píng)估值=4480元／平方米*3600平方米=1613萬(wàn)元九、評(píng)估結(jié)論　　采用收益還原法為2000萬(wàn)元，采用市場(chǎng)比較法為1613萬(wàn)元。，每平方米為5018元。章后案例分析思考題，對(duì)某一實(shí)例進(jìn)行評(píng)估。24 / 24