【正文】 后，可開始對房地產(chǎn)進行測算，其具體測算方法本書其他章節(jié)有專門論述。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評估測算時，如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測算標準，應(yīng)認真采用，如“土地分等定級標準”、“房屋新舊程度評定標準”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標準”等。 （3）價格調(diào)整。由于資料的限制和房地產(chǎn)價格的復(fù)雜性，使三件方法估出的價格難以一致，因此需要進行價格調(diào)整。在進行價格調(diào)教之前，首先要對資料的運用等加以檢驗復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運用是否得當(dāng)；各項房地產(chǎn)估價原則的應(yīng)用是否得當(dāng)；一般性因素分析及區(qū)域分析、個別分析是否適當(dāng)；單位與總價的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。其次，要對2種估價方法估算出的價格進行綜合，綜合的方法有三種：①簡單算術(shù)平均。②加權(quán)算術(shù)平均。即賦予每個價格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個價格。通常對于評估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價方法所算出的結(jié)果，賦予較大的權(quán)重，反之則賦予較小的權(quán)重。③以一種估價方法計算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計算出的結(jié)果只供參考。最后，估價人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、時影響價格諸因素的分析以及市場行情，對綜合測算出的結(jié)果再作調(diào)整，以最后綜合評估決定出估價額。在實際工作中，最后決定的估價額，可能以計算出的價格為主，也可能以估價人員的其地判斷為主，而計算結(jié)果只作為參考。操作六、撰寫估價報告書 　　經(jīng)評估測算出對象房地產(chǎn)的估價額后，應(yīng)將估價成果寫成估價報告書。估價報告書是記述估價成果的文件，它把估價過程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點及最后的結(jié)果以正式的書面形式反映出來。估價報告書的形式有自由式與定型式兩種。定型式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動或填減。自由式估價報告書是根據(jù)估價報告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長短篇幅不限的報告書形式。不論估價報告的形式如何，均至少要記載下列事項： 1．此項評估項目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負責(zé)承接評估人員的姓名。 2．估價對象的詳細地址、評估日期、報告編號等。 3．估價對象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等． 4．估價對象具備的條件分析。 5．評估依據(jù)。 6．評估結(jié)果。 附有關(guān)文件及資料。 一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價報告書應(yīng)包含下列具體內(nèi)容： 1．估價委托人名稱 應(yīng)有委信人的全稱，有時還應(yīng)有地址，以確認服務(wù)對象。 （l）待估房地產(chǎn)的名稱、類型，明確估價對象； （2）估價目的； （3）估價時點。 3．評估日期 是反映估價工作期限的起止日期。 4．評估對象的綜合說明 （1）坐落位置，包括地點、區(qū)域、門牌等； （2）用途； （3）面積、層次、朝向； （4）建筑結(jié)構(gòu)與功能，還要描述建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)以及各層各部分功能； （5）裝修情況、設(shè)備情況、附屬設(shè)施情況； （6）建筑使用情況，反映建筑的新舊、完好程度及對使用功能的影響； （7）房地產(chǎn)周圍環(huán)境； （8）評估對象房地產(chǎn)的權(quán)利狀況。 5．評估原則 　反映在評估活動中的主要適用原則，以及評估人的立場。 評估依據(jù) （l）權(quán)屬資料； （2）工程預(yù)、決算資料； （3）測繪圖紙； （4）各類定額和單價資料； （5）各類折舊、稅收、物價、城建收費管理規(guī)定； （6）與評估對象類似的房地產(chǎn)實例價格資料； （7）規(guī)劃資料； （8）周圍環(huán)境資料。 7．評估方法選擇 8．評估計算分析 應(yīng)介紹接選定方法所進行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測算、公式選用等理由和計算過程，對計算分析過程作概括的陳述，關(guān)鍵要闡明作出最后估價結(jié)論的理由。 9．房地產(chǎn)價格評估結(jié)論 說明每種方法的計算結(jié)果，以及經(jīng)最終調(diào)整修正后的正式估價結(jié)論。 10．評估小組成員和評估單位資格證書。 操作七、交付估價報告書及收取估價服務(wù)費 　　完成估價報告書后，最后要將估價報告書交付給委托估價者，并可就某些問題作口頭說明，至此完成了對委托估價者的估價服務(wù)。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費標準向委托估價者收取估價服務(wù)費。房地產(chǎn)價格評估本章要點介紹土地價格的概念和種類房產(chǎn)價格的概念和種類。分析影響房地產(chǎn)價格的因素。介紹房地產(chǎn)價格評估的概念和主要評估方法。案例　　東方國際展覽中心委托深圳房地產(chǎn)交易所對該中心整體市場價格進行評估。該中心為商業(yè)性展覽中心?！　」纼r人員在評估時，將整體分為四個部分：寫字樓、展廳，賓館和會議中心。 其中，寫字樓采用市場比較法進行評估，展廳和賓館采用收益還原法進行評估，而會議中心則采用成本法評估?！　　」纼r人員經(jīng)過收集資料，整理、計算，得出了展覽中心的市場價格：寫字樓為 ．。章前案例分析思考題？如何應(yīng)用？，為什么對四個不同部分采用不同的評估方法進行評估？本章小結(jié)，實際上由兩部分構(gòu)成：土地資源和土地資本。相應(yīng)地，土地價格可分解成兩部分：土地資源價格和土地資本價格。土地資源價格又叫土地所有權(quán)價，土地資本價格又叫土地價值價格。土地價格具體反映為：地租和土地開發(fā)成本及利息。，含義有交叉，主要有市場價格、評估價格。土地所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、基準地價、標定地價和抵押價格等。房屋建筑價格是房屋建筑商品價值的貨幣表現(xiàn)。房基地價格是土地地租的資本化。房產(chǎn)價格可分為市場價格、評估價格、租賃價格、抵押價格和課稅價格等。、社會因素、經(jīng)濟因素、區(qū)域因素和法制因素。個別因素包括位置、土地形狀、面積、地質(zhì)地形、地勢、光線和通風(fēng)、建筑物外觀裝飾和內(nèi)部狀況等方面；社會因素包括人口狀態(tài)、社會治安狀況、政局變化狀況等方面；經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟增長狀況、財政金融狀況、交通狀況、工商業(yè)和工資物價水平等方面；區(qū)域因素主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等方面；法制因素包括國家制定的土地制度、土地法規(guī)、房地產(chǎn)價格管理措施和住房政策等。此外，房地產(chǎn)價格還受購買者和投資者的心理因素和一些偶然因素影響。，考慮各種影響因價格的因素的綜合情況，從而使房地產(chǎn)的實物形態(tài)得以用貨幣形式表現(xiàn)。6．房地產(chǎn)評估的原則包括：供求原則、房地分離綜合計價原、依法原則、替代原則、最有效使用原則、收益遞增遞減原則、評估時日原則等。7. 房地產(chǎn)價格評估的方法包括：市場比較法、收益還原法、成本法、剩余法、趨勢法、購買年限法和土地路線價法等。這些方法各有特點，互有聯(lián)系。本章對房地產(chǎn)價格評估方法作了較詳細介紹。復(fù)習(xí)思考題？什么是房產(chǎn)價格？各有哪些種類？？？如何運用？章后案例一、委托單位北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司二、評站對象及目的評估北京某貿(mào)易大廈1991年12月底的價值。三、評估日期本估價報告書勘估日期始于1991年12月19日，終于1992年2月28日。四、某貿(mào)易大廈概況1989年9月16日開工，l990年8月5日竣工?？偯娣e為36000平方米。1990年9月至10月又對地下室、1～3層進行了兩次裝飾。（－）座落及周圍環(huán)境：位于北京站附近，距北京站約200米交通方便、靠近商業(yè)區(qū)，過往行人多．是開設(shè)商業(yè)。飲食服務(wù)業(yè)的理想地段?！捕┙Y(jié)構(gòu)及功能狀況：框架結(jié)構(gòu)。地下二層，一層為冷凍機房；另一層為水泵房及水地（層高低于2．2米），地上八層（局部9層），1－3層為餐廳及廚房；4 層為寫字間，5—八層為客房；局部9層為電梯機房及水箱間。（三）其它情況。裝修、設(shè)施、供電、通訊、電視、空調(diào)等。五、評估原規(guī)（略）六、評估依據(jù)（一）委托單位提供的本工程預(yù)、決算及施工圖等。（二）財政部1986年頒發(fā)的“國營企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表”。（三）北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會1989年頒發(fā)的“建筑安裝工程概算定額”、“工程間接費及其它費用定制”；北京市建設(shè)工程造價工程管理處1991年11月25日頒發(fā)的“關(guān)于第四季度竣工工程概算調(diào)價系數(shù)的通知”。（四）中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例。（五）北京市有關(guān)飯店、寫字間、客房的收費標準及參照物的交易價。七、評估方法的選擇該貿(mào)易大廈的設(shè)計屬中、高檔綜合服務(wù)樓。有優(yōu)越的地理條件，存在較大的潛在經(jīng)營收益。經(jīng)過分析確定采用收益還原法與市場比較法進行計算，以二法的平均值為評估價值。八、評估計算（一）收益還原法大廈評估值=（總收入一總支出〕/還原利率計（r）（r）的選擇根據(jù)1991年國庫券利率及一年期存款利率，國家計委規(guī)定的折現(xiàn)率， ％。根據(jù)北京市類似的飯店、餐廳、客房、寫字間的租費標準，結(jié)合大廈具體情況確定每層租金的收入及出租率，得年總收入為300萬元。按照一般標準確定經(jīng)常管理費、折舊、大修理基金及土地使用費、稅收等，得年總支出力100萬元。年純收益（a）=年總收入年總支出=200萬元使用年限60年，已使用1年，故n=59；根據(jù)公式{a* [11/(1+r)m]}/r 計算大廈評估值約為2000萬元。（二）市場比較法（1）. 豐臺區(qū)某樓，磚混結(jié)構(gòu)，～，共三層，1990年5月交易價2230元／平方米。（2）. 宣武區(qū)某高層住宅，框架結(jié)構(gòu)，共18層。1991年12月交易價3400 元／平方米。（3）. 海淀區(qū)某多層住宅磚混結(jié)構(gòu)，共6層。1989年4月交易價2800元／平方米。2計算結(jié)果①系數(shù)調(diào)整表序號 項目 　 增減 A90年5月 B9l年12月 　 C89年4月1 年代 + 5％ 　 10％2 地區(qū) + ％ ％ 　 ％3 層高 + ％ 　%4 門窗 + ％ ％　　 ％5 裝修 + ％ 　 ％ ％6 層數(shù)結(jié)構(gòu) + ％ 36％7 設(shè)備 + 3％ 3％ 3％合計 ％　　 % 　　%②調(diào)整后的單價／平方米／平方米／平方米③平均造價減去折舊（％）則為4480元／平方米大廈評估值=4480元／平方米*3600平方米=1613萬元九、評估結(jié)論　　采用收益還原法為2000萬元，采用市場比較法為1613萬元。，每平方米為5018元。章后案例分析思考題，對某一實例進行評估。24 / 24