【正文】 （2）. 宣武區(qū)某高層住宅，框架結(jié)構(gòu)，共18層。地下二層，一層為冷凍機(jī)房；另一層為水泵房及水地（層高低于2．2米），地上八層（局部9層），1－3層為餐廳及廚房；4 層為寫字間，5—八層為客房；局部9層為電梯機(jī)房及水箱間。、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)域因素和法制因素。介紹房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念和主要評(píng)估方法。 5．評(píng)估依據(jù)。在進(jìn)行價(jià)格調(diào)教之前，首先要對(duì)資料的運(yùn)用等加以檢驗(yàn)復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運(yùn)用是否得當(dāng)；各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則的應(yīng)用是否得當(dāng)；一般性因素分析及區(qū)域分析、個(gè)別分析是否適當(dāng)；單位與總價(jià)的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。在“同一供需圈內(nèi)”，同類房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系，因面對(duì)價(jià)格形成有重大影響。 　　資料綜合分析的重點(diǎn)是：（1）檢查資料是否為估價(jià)所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類、委托估價(jià)的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評(píng)估房屋的價(jià)格的重要因素，一定要準(zhǔn)確。房屋成新是影響房屋價(jià)格的重要因素．評(píng)估人員根據(jù)房屋的新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)．采取一聽、二看、三查、四問、五測(cè)的工作方法鑒定房屋的成新。 操作四、現(xiàn)場(chǎng)查勘 　　 現(xiàn)場(chǎng)查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考查，以便對(duì)待估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的方法可以采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以便選擇最優(yōu)方案，并在計(jì)劃執(zhí)行過程中有效地控制與監(jiān)督。對(duì)土地和地上建筑物共同估價(jià)或?qū)ζ渲幸徊糠止纼r(jià)。 （1）確定估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài) ①估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征。 （3）估價(jià)的作業(yè)日期。操作一、估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理　　進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)，并填寫評(píng)估委托書。（三）社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)。（2）設(shè)計(jì)周期（設(shè)計(jì)周期變化率）。步驟B：項(xiàng)目后評(píng)價(jià)帶作程序設(shè)計(jì)　　房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的主要目的是分析挖掘生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的問題，推動(dòng)投資決策科學(xué)化。C、研究評(píng)估具體市場(chǎng)策略的可行性。對(duì)開發(fā)周期長(zhǎng)、使用壽命更長(zhǎng)的住宅和房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，或許應(yīng)核是：引導(dǎo)消費(fèi)者需求的—一產(chǎn)品消費(fèi)者滿意的—一價(jià)格便利的—一渠道雙向溝通的—一促銷步驟C：從車來到創(chuàng)新的狀變樓式　　無可否認(rèn)，港式運(yùn)作對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用。第1操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目研究對(duì)房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)1．房地產(chǎn)項(xiàng)目研究的科學(xué)細(xì)分客戶需求的研究規(guī)劃設(shè)計(jì)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目策劃研究研究理念的創(chuàng)新客戶需求的研究全程介入營(yíng)銷策劃的研究項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系的研究項(xiàng)目研究對(duì)獲利的貢獻(xiàn)　　如果說對(duì)市場(chǎng)的困惑與迷惆要求我們通過市場(chǎng)研究去解答，那么，無數(shù)血與淚的教訓(xùn)逼迫我們不得不去研究市場(chǎng)。（5）分期付款時(shí)，后期款項(xiàng)無著落。（6）便于介紹自己熟悉的施工隊(duì)伍承攬施工任務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗(yàn)。（4）資金雄厚。為了實(shí)現(xiàn)此目的，房地產(chǎn)投資者通過房地產(chǎn)市場(chǎng)研究．尋找投資開發(fā)機(jī)會(huì)通過項(xiàng)目建議書初步論證開發(fā)項(xiàng)目的可行性；通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策；通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)流程設(shè)計(jì)來對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施做出初步安排?！　〕藢?duì)原有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改建、擴(kuò)建之外，還需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)并獲取利潤(rùn)，且收支變化幅度較小。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項(xiàng)目背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各部分逐漸投入運(yùn)營(yíng)，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來。所以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣，是房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)增多的保證。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與編制建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃，這是研究建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施方案?！　≡诜康禺a(chǎn)開發(fā)策劃階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資富有經(jīng)驗(yàn)。（4）此時(shí)投資的回報(bào)承諾高，投資收益大。（3）投資回收期較短。（2）競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)。中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的研發(fā)經(jīng)費(fèi)從投入比例而言，也是低得驚人。步驟B。b、輔助項(xiàng)目定位。對(duì)發(fā)展商而言，開展項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作有著更重要的意義。（6）項(xiàng)目租售情況和分析。效率指標(biāo)。這套工作程序是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所必須經(jīng)過的工作階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對(duì)估價(jià)對(duì)象形成立師認(rèn)識(shí)的思維歷程，是經(jīng)過千百萬(wàn)次工作實(shí)踐總結(jié)出來的客觀規(guī)律。作為具體要評(píng)估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價(jià)委托時(shí)必須明確的基本事項(xiàng)。在規(guī)模較大的評(píng)估項(xiàng)目中，制定計(jì)劃對(duì)估價(jià)作業(yè)的成敗與質(zhì)量有著極為重要的作用。 ②建筑物估價(jià)。一般委托人對(duì)估價(jià)完成的日期都有較高的要求，并在簽訂委托合同時(shí)作為重要條款寫進(jìn)合同，能否在約定時(shí)間內(nèi)圓滿地完成估價(jià)任務(wù)，不僅關(guān)系對(duì)估價(jià)方的經(jīng)濟(jì)利益，而且對(duì)估價(jià)方的信譽(yù)有著舉足輕重的影響。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式，房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價(jià)格，房地產(chǎn)維修保護(hù)及現(xiàn)存的借用、占用情況等。 （3）確定房屋的建造年份。這一階段的作業(yè)包括2項(xiàng)： 1，資料綜合分析。估價(jià)時(shí)首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過大；最后，類別判定要考慮未來發(fā)展。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)算時(shí)，如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)真采用，如“土地分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標(biāo)準(zhǔn)”等。不論估價(jià)報(bào)告的形式如何，均至少要記載下列事項(xiàng)： 1．此項(xiàng)評(píng)估項(xiàng)目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評(píng)估人員的姓名。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價(jià)者收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)。房屋建筑價(jià)格是房屋建筑商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。（－）座落及周圍環(huán)境：位于北京站附近，距北京站約200米交通方便、靠近商業(yè)區(qū)，過往行人多．是開設(shè)商業(yè)。按照一般標(biāo)準(zhǔn)確定經(jīng)常管理費(fèi)、折舊、大修理基金及土地使用費(fèi)、稅收等，得年總支出力100萬(wàn)元。1989年4月交易價(jià)2800元／平方米。五、評(píng)估原規(guī)（略）六、評(píng)估依據(jù)（一）委托單位提供的本工程預(yù)、決算及施工圖等。，考慮各種影響因價(jià)格的因素的綜合情況，從而使房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)得以用貨幣形式表現(xiàn)?！　」纼r(jià)人員在評(píng)估時(shí)，將整體分為四個(gè)部分：寫字樓、展廳，賓館和會(huì)議中心。 一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書應(yīng)包含下列具體內(nèi)容： 1．估價(jià)委托人名稱 應(yīng)有委信人的全稱，有時(shí)還應(yīng)有地址，以確認(rèn)服務(wù)對(duì)象。即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個(gè)價(jià)格。個(gè)別分析應(yīng)當(dāng)正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體因素可以通過確認(rèn)來把握，而影響因素則要通過有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員加以分析，以便把握各因素對(duì)價(jià)格的影響程度。 3．勘丈繪圖。評(píng)估人員對(duì)土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。如對(duì)供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評(píng)估其價(jià)格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分?jǐn)傉叟f、負(fù)擔(dān)利息、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、稅收等方面的資料。一般說來，買賣價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的時(shí)點(diǎn)詳 細(xì)，通常至少要指明月，甚至要到日。此類情況可根據(jù)業(yè)務(wù)需要采用填寫表格的方式獲得。但當(dāng)估價(jià)難度較大而委托人提出的時(shí)間太短以致不能保證較公平合理地評(píng)估出價(jià)格時(shí)，估價(jià)者應(yīng)向委托人說明原因，商定一個(gè)較合適的時(shí)間?！　》康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在收到評(píng)估委托人的申請(qǐng)書和有關(guān)證明及資料后，要在一個(gè)有限的時(shí)間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的決策并通知申請(qǐng)人。項(xiàng)目提供居住水平評(píng)價(jià)。（5）工程優(yōu)良率。發(fā)展商可以委托專業(yè)的咨詢?cè)u(píng)估公司進(jìn)行后評(píng)價(jià)工作。如以下一些需通過市場(chǎng)研究提供決策支持的例子：新戶型的市場(chǎng)接受性；住宅智能設(shè)備的投資對(duì)促進(jìn)銷售有多大作用；項(xiàng)目定價(jià)的合理性；市場(chǎng)促銷策略的有效性；廣告訴求點(diǎn)的有效性；包裝及廣告方案的合理性。經(jīng)過殘酷的商戰(zhàn)洗禮和有效的咀嚼消化，深圳房地產(chǎn)策劃界開始倡導(dǎo)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤的綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。定位不當(dāng)?shù)男问蕉喾N多樣：有在城市快速干道邊建高檔大戶型住宅的，有在毫無資源特色的城市中心地塊建豪宅的，有在只能容納建一棟高層的巴掌地塊建全復(fù)式家宅的，有認(rèn)為采用了一些現(xiàn)代通信和監(jiān)控設(shè)備就是豪宅的……但是他們一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是沒有很好地研究市場(chǎng)，許多發(fā)展商完全憑心血來潮決定項(xiàng)目，在項(xiàng)目開始階段就已經(jīng)鑄成大錯(cuò)。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的好處有：（1）投資回收期短。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗(yàn)。（4）有一定的融資能力。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）征地工作困難重重。（2）設(shè)想項(xiàng)目從一開始就誤入歧途。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期有長(zhǎng)有短，壽命周期內(nèi)的每個(gè)階段也長(zhǎng)短不一，所以每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期各不相同。 （七）項(xiàng)目修江孜追階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目修復(fù)改造到項(xiàng)目準(zhǔn)備抗除為止的階段。由于房地產(chǎn)的使用期限長(zhǎng)，一般為40~50年，高者上百年，所以為方便房地產(chǎn)投資分析，將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個(gè)階段。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目破土動(dòng)工到竣工驗(yàn)收為止的階段。每一階段性成果都可以在市場(chǎng)上進(jìn)行買賣，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會(huì)。建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。（3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有：（1）有對(duì)場(chǎng)地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的影響力，從而對(duì)保證投資收益有好處。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）由于材料、設(shè)備、工入費(fèi)的價(jià)格上漲；（2）由于設(shè)計(jì)或施工問題，致使發(fā)生重大質(zhì)量事故；（3）由于社會(huì)動(dòng)蕩或氣候影響，使工期嚴(yán)重延長(zhǎng)；（4）竣工驗(yàn)收時(shí)交不了工；（5）發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失；（6）商品房預(yù)售落空；（7）新的