【正文】 然而，商品房交付業(yè)主使用比臺同規(guī)定時間遲了8個月。從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，其設立、變更或終止都應按法律規(guī)定進行資質(zhì)審批和注冊登記。進行房地產(chǎn)市場管理要綜合運用經(jīng)濟手段、法律手段和行政手段。必須加強產(chǎn)籍管理。解決這些問題，使房地產(chǎn)經(jīng)營走上平穩(wěn)高速發(fā)展的軌道，是房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理所面臨的緊迫問題。于是從興旺到調(diào)整就順理成章了。而市場細分則是產(chǎn)品準確定位的前提。海市城市建設綜合開發(fā)公司把投資開發(fā)的重點放在建設普通住宅及相適應的商業(yè)服務業(yè)用房上。章后案例廣州市穗華公司在完成新區(qū)開發(fā)和舊城改造任務當中，還花大力氣，投入巨額資金，推動新型住宅小區(qū)的管理與服務。選擇住宅小區(qū)模式要貫徹因地制宜；協(xié)調(diào)關(guān)系，調(diào)動積極性；服務住戶，優(yōu)化環(huán)境；管理人才到位等原則?！　傋∵M的住戶要搞裝修，亂倒淤泥。 具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定。業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責；（１） 召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；（２） 選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同；（３） 設立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；（４） 審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算；（５） 聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動； （６） 監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用；（７） 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。第一種情況如，某一公司從房地產(chǎn)開發(fā)商那里購得物業(yè)后，租給其它法人或自然人使用；如果業(yè)主和用戶同屬于某一家企業(yè)集團或行政事業(yè)單位就屬于第二種情況；當然，如果某一法人或自然人獲得某一物業(yè)的產(chǎn)權(quán)后，自己使用，那么，它就既是物業(yè)的業(yè)主， 又是物業(yè)的用戶。內(nèi)容設定F；營造社區(qū)文化2社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。房屋及建筑公共部分、公共配套設施的維護、管理（1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設施可能存在的問題及事故隱患，制定相應的完好率、維修及時率及驗收合格率指標；（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設施的使用及管理規(guī)定；（3）制定房屋及公共配套設施維護人員的管理條例、崗位職責反作業(yè)指導書；（4）業(yè)生自行出租的房屋或公共配套設施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。有人問起我什么是萬科精神，我想就跟我們推行提前介入一樣，不斷創(chuàng)新、在別人走時我們就開始跑。同時，由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而才能在這方面提出專業(yè)意見。 對總體策劃所提出的銷售策劃書進行審核批準。 必要因素C：傳播必須成為一個實際有效的競爭優(yōu)勢 　　整合營銷傳播要成功，所有的組織需認清傳播將是最重要的競爭武器之一。 （9）向燈飾、建材、家具、百貨、保險等其他相關(guān)行業(yè)購買。 第三，消費者的過往購買記錄。 信息資料的提供。消費者的生活經(jīng)歷、受教育程度、工作性質(zhì)、家庭結(jié)構(gòu)、個人審美情趣各不相同，每個人對物業(yè)品質(zhì)需求的側(cè)重點也就 大不相同，要了解并滿足消費群的需求實屬不易。房地產(chǎn)促銷組合策略（Promotion）　　房地產(chǎn)市場營銷不僅是生產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品，并制定出合乎市場需求的價格占領(lǐng)市場，房地產(chǎn)企業(yè)還必須同現(xiàn)時的潛在的消費者進行溝通，每個房地產(chǎn)企業(yè)都承擔起了溝通與促銷的職責。房地產(chǎn)營銷價格策略（Price)　　房地產(chǎn)的開發(fā)建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷，都是商品經(jīng)濟活動，必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟原則實行等價交換。而要失去計算你提供顧客這樣規(guī)格的房屋，需要付出多大的成本，然后結(jié)合顧客的購買能力，決定價格策略和利潤標準。 全面解讀這一“方程式”的方法是深入調(diào)查、專業(yè)研究，及時準確探明消費者的 需求，并采取一切可行措施，切實消除或減低消費者的置業(yè)風險。廣告創(chuàng)作前必須廣泛、深入的調(diào)查研究，確切掌握目標消費者的構(gòu)成，以及他們的文化、社會、收入、心理等狀況，并通過調(diào)查測試確認消費者關(guān)注的利益點，最后以富于個性創(chuàng)意的方式表現(xiàn)出來，達至與消費者的雙向式溝通，只有這樣才能確保廣告效果，才能“使100萬的廣告產(chǎn)生1000萬的效果。（2）利用各類市場調(diào)查、市場問卷機會收集消費者資料。誤區(qū)D：規(guī)劃模式是由內(nèi)到外 　　傳統(tǒng)的營銷規(guī)劃模式的確是由內(nèi)而外的，它往往是由下面的流程組成： 　　1. 銷售目標 　　2. 銷售成本 　　3. 目標利潤 　　4. 銷售資金 　　5. 資源分配 　　6. 媒體選擇 　　7. 目標實施 　　很明顯，這樣的流程是非常被動的，而整合營銷傳播則是化被動為主動，它是用產(chǎn)品或服務把客戶吸引而來，而不是用營銷的努力把客戶拉進來的。操作環(huán)節(jié)五：房地產(chǎn)整合營銷對發(fā)展商的要求 發(fā)展商的角色扮演 　　發(fā)展商是風險與收益對比最強的機構(gòu)，它通過對工程資金的總控達到操作整個整合過程，發(fā)展商的市場利益是由其提出問題交熱、冷線論證后解決問題，改善并提高工程整體形象，優(yōu)化市場表露系統(tǒng)，促進銷售所實現(xiàn)的。任整合過程中，規(guī)劃策劃的思路（設計理念）溝通，主要以《規(guī)劃建議書》的形式可設計部門提出。正如一個社區(qū)，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有發(fā)案率等于零，社區(qū)的安全才會得到居民的認可。 　　物業(yè)公司提前介入，對于發(fā)展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發(fā)展商的設計思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。1建立使民服務的管理程序及作業(yè)指導書，明確責任，規(guī)范服務人員的用語及行為。也就是說，只有當房地產(chǎn)的實用建筑形態(tài)完成以后，開始進入流通和消費領(lǐng)域，并由相應的企業(yè)通過服務向其追加價值時，這些房地產(chǎn)才成為真正意義上的物業(yè)，要及時實現(xiàn)房產(chǎn)的價值的增值，宜提倡物業(yè)的早期介入?！　。矗邮芊课萃恋毓芾頇C關(guān)、其他行政管理機關(guān)及當?shù)亟值擂k事處的指導監(jiān)督。◆ 公有住宅售后管理服務費收取有什么規(guī)定？　　公有住宅售后管理服務費與商品房的物業(yè)管理費不同。電力的不足也影響了小區(qū)的水的供應，停水常有，電幾乎天天停。．基礎設施配套比較齊全的居住區(qū)。房屋設備維修率達98％、群眾滿意率在98％以上、各種費用收取率在98％以上、治安事故率在2％以下。房地產(chǎn)市場營銷策略是房地產(chǎn)市場營銷活動的核心。本章小結(jié) 房地產(chǎn)市場具有一般商品市場不同的營銷特點。成都物業(yè)投資總公司的“還本售房”的特點在于，一次交清全部房款，于近期入住，并在交付房款入住后滿三年時退還全部原房款給購房者，住房則歸購房者所有；同時，由公證機關(guān)進行公證。但同時也出現(xiàn)了諸如“批地熱”、“圈地熱”、“開發(fā)區(qū)熱”等“房地產(chǎn)熱”，使投資規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)失衡。　《憲法》等有關(guān)法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓，并對城市土地有償使用制度作出了明確和具體的規(guī)范。當事人雙方都享有權(quán)利、承擔義務。，受到法律的保障，雙方當事人應及時到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理租賃審核手續(xù)。復習思考題。章后案例分析思考題，談談你對加強房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理的必要性的認識。其經(jīng)營核心內(nèi)容是房地產(chǎn)的資金融通。拍賣價格應在預測土地級差收益和壟斷收益的基礎上，制定遠高于土地開發(fā)成本的底價，最終取決于公開拍賣的叫賣競爭結(jié)果。該合同具有如下特征：一定時期間轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)；是雙務有償關(guān)系；既是債權(quán)關(guān)系，又有物權(quán)性。外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營享有政策和稅收優(yōu)惠。　　改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可以根據(jù)經(jīng)營目標，靈活地從中作出選擇。爭購一空。面臨小區(qū)的優(yōu)美景觀，人們不禁吟詩抒情：“身居鬧市不覺鬧，鳥語花香入畫山。物業(yè)公司可用特定特種服務和多種經(jīng)營收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。一個城市都有自己的主導功能，以發(fā)揮各自的優(yōu)勢。電網(wǎng)鋪設緩慢，要到9月才能完。該項費用包括裝修房屋垃圾外運費、保潔費各項費用統(tǒng)收服務費、車輛存車費和機動車豐車費等?！　。玻邮芪飿I(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督。房地呀產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設、流通及售后服務各個環(huán)節(jié)所組成的綜合性產(chǎn)業(yè)。內(nèi)容設定C：便民服務1物業(yè)管理公司應在管理區(qū)內(nèi)設立使民服務，具體項目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點及自身的實際情況確定。 第三，物業(yè)管理前期介入有利于物業(yè)的功能定位和確保物業(yè)的使用功能?！　∑鸪?，他們只是成立專業(yè)職能部門，負責公司所屬房屋的維修和投訴協(xié)調(diào)，盡量將事故隱患杜絕在萌芽狀態(tài)。 步驟A：（發(fā)展商）設想理解 　　發(fā)展商對項目的設想與理解一般依靠市場調(diào)查，但也有發(fā)展商認為市場目標定位時，理性思考和個人直覺是至關(guān)重要的。傳播的計劃必須是經(jīng)由協(xié)調(diào)來運作，所以營銷組織必須致力于和每一個消費者，建立一個清楚而簡單的關(guān)系。在今日的經(jīng)濟情況下，對組織而言，投資資料庫需要下很大的決心，因為許多營銷經(jīng)理甚至最高執(zhí)行長認為，市場上利用大量的市場技術(shù)，如促銷活動、直效營銷和事件營銷等所花費的變動成本，比不斷投資固定成本去發(fā)展一個消費者資料庫要來得合理。至今國內(nèi)幾乎尚沒有建立非常專業(yè)的消費者資料調(diào)查收集、統(tǒng)計分析公司，各房地產(chǎn)公司或由于實力不足，或由于意識末到，也都基本沒有開展有關(guān)信息資料庫的建立工作。媒體的零散化和消費者的這一認知模式對指導廣告創(chuàng)作意義重大；只有當你所傳達的廣告信息能夠通過適當媒體接觸到目標消費者，并與消費者頭腦中原有的資訊、觀念相契合時，溝通才能成功，才能激起消費者的興趣與注意，并最終為消費者所接受，而自說自話式的廣告只能構(gòu)成溝通障礙，造成廣告浪費。這些風險的大小程度將決定消費者必須投入的精力、時間多少，決定其對物業(yè)的滿意程度，并最終決定其愿意投入多少金錢成本?！　?C理論運用于房地產(chǎn)的營銷，可以依照如下程序：CONSUMER（顧客）如果你有一塊土地，請先不要急于考慮建造什么樣的產(chǎn)品，而要先去尋找你的顧客，了解他們需要什么樣的房屋，容量有多大，他們的購買力如何。在此期間，令我們思考的一個問題是，整合營銷傳播需要一個集權(quán)者嗎？第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場營銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)營銷的4P策略　　傳統(tǒng)的4P理論始創(chuàng)于1960年美國的密歇根州立大學，它認為市場營銷的根本問題在于解決好四個基本要素：I、房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略（Product）　　它是房地產(chǎn)營銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營銷市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。配置完整的市場營銷溝通系統(tǒng)是十分必要的。 步驟B：算清消費者同意付出的成本 　　傳統(tǒng)計算房地產(chǎn)單位成本方法簡單易行：土地成本十建筑成本十配套費用，而成本十利潤等定價方法更深得發(fā)展商喜愛，現(xiàn)實運用得也最多。由于沒有 購買經(jīng)驗，購買行為非常謹慎，購買前需要多方收集資料、反復比較權(quán)衡。根據(jù)這些資料庫信息，開發(fā)商可以量身定做，為消費者提供各種便利，激發(fā)其購買欲求。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷誤區(qū)防范 誤區(qū)A：以“消費者在哪里”來定位產(chǎn)品和賣點。這需要管理階層采用新的思考方式和對傳播有新的概念。 對廣告策劃所制訂的廣告策劃書中的廣告預算進行審核、確認。有鑒于此，物業(yè)管理服務最好是在物業(yè)開發(fā)的初始，即基礎工程建設開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟請工程和設備的專家參與，該專家將根據(jù)物業(yè)管理的需要對有關(guān)結(jié)構(gòu)設計和設備配置等技術(shù)性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管，同時可以培