【正文】 ２） 選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；（３） 設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理；（４） 審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；（５） 聽取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)； （６） 監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；（７） 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。其中，住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)由購(gòu)、租住房者自行交納；產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目則應(yīng)由在小區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的前段時(shí)間和個(gè)人交納。其中包括綠化費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、小區(qū)公用設(shè)施維修費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)和公用電視天線費(fèi)?！　」蚀?，購(gòu)買房改房的職工只需按暫行辦法中規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，交納其中的住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目。其中的常規(guī)性收費(fèi)，包括保潔費(fèi)（３元/戶）、保安費(fèi)（５元/戶）和各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)（１元/戶），一般每戶每月為９元，全年１０８元。按照上海市房屋土地管理局、上海市物價(jià)局的規(guī)定，公有住宅售后管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：（１） 居住用房的管理費(fèi)：　　多層住宅每戶每月４．５－７．５元；　　高層住宅每戶每月５－１０元。（２） 高層住宅電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)：　　每月每平方米建筑面積０．５５元，其中由房屋業(yè)主直接支付０．１５元，從房屋修繕基金中列支０．４元（底層和原始結(jié)構(gòu)中電梯不?？康臉菍幼舨挥钄偹?。（４） 保安服務(wù)費(fèi)　　住宅每戶每月３－６元，由房屋住戶支付；非居住房屋按每平方米建筑面積０．２－０．５元/月計(jì)算，由房屋使用人支付。 具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。住宅小區(qū)建設(shè)與管理本章要點(diǎn)　　闡明住宅小區(qū)的建立有利于發(fā)揮城市功能和綜合發(fā)展。案例廣州天河區(qū)某一住宅小區(qū)于1992年開始興建，1995年3月住戶人住。住戶入住時(shí)仍有些配套工程未完工。離廣州每戶居民電表容量4千瓦至6千瓦的標(biāo)準(zhǔn)尚有距離。因供電不足，物業(yè)公司控制的總電閘燒保險(xiǎn)絲、跑閘的事經(jīng)常發(fā)生。結(jié)果有時(shí)停電兩三天。到1995年7月錢還未交到電信局?！　傋∵M(jìn)的住戶要搞裝修，亂倒淤泥。加上管道電網(wǎng)工程正在施工，致使垃圾遍地，污水橫流，臭氣熏天，一片狼藉居民苦不堪言。章前案例分析思考題，你認(rèn)為天河區(qū)某一居住小區(qū)的問(wèn)題出在什么地方？，提出你解決其存在問(wèn)題的方案。城市一般具有政治功能、經(jīng)濟(jì)功能、文化功能和社會(huì)生活功能。，綜合開發(fā)，興建綜合住宅小區(qū)，是解決城市住宅短缺，提高居民居住水平和質(zhì)量，發(fā)揮社區(qū)服務(wù)功能和城市功能的有效途徑。住宅小區(qū)有其特有功能：能按城市規(guī)劃要求建設(shè)配套，充分發(fā)揮城市功能；公共服務(wù)設(shè)施比較齊全；環(huán)境綠化、美化與居民的文化、休息、娛樂(lè)用于一體；創(chuàng)造安全、文明的文化氛圍，有利于人際交往，有利于建設(shè)社會(huì)主義精神文明。，管好房，用好房，維修好房，滿足住戶日益增長(zhǎng)的社會(huì)、生活和文化需要。5．住宅小區(qū)管理模式有：以房管所為主的管理模式；以街道辦事處為主的管理模式；以街道辦事處為主，三結(jié)合的管理模式；開發(fā)公司專業(yè)管理的模式；專業(yè)性的物業(yè)公司管理模式；住宅合作社模式等。選擇住宅小區(qū)模式要貫徹因地制宜；協(xié)調(diào)關(guān)系，調(diào)動(dòng)積極性；服務(wù)住戶，優(yōu)化環(huán)境；管理人才到位等原則。市政公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。經(jīng)常性服務(wù)如清掃、治安保衛(wèi)、市政公用設(shè)施保養(yǎng)等，這些項(xiàng)目可每月向住戶收取一定服務(wù)費(fèi)。自來(lái)水設(shè)備的管理與服務(wù)；代管車輛、房屋等。7．住宅小區(qū)管理和服務(wù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：房屋完好率達(dá)90％、市政系統(tǒng)完好率達(dá)90％、衛(wèi)生清潔率達(dá)95％、消防和避雷裝置完好率達(dá)100％、綠化覆蓋率達(dá)30％。8．搞好住宅小區(qū)管理必須創(chuàng)造必要的條件，即規(guī)劃和建設(shè)先行。9．新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，管委會(huì)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)公司。復(fù)習(xí)思考題？。章后案例廣州市穗華公司在完成新區(qū)開發(fā)和舊城改造任務(wù)當(dāng)中，還花大力氣，投入巨額資金，推動(dòng)新型住宅小區(qū)的管理與服務(wù)。建、管結(jié)合的原則，建成小區(qū)后，還繼續(xù)承擔(dān)“管”的義務(wù)。然后會(huì)同街道辦事處、派出所組建管理委員會(huì)，建立小區(qū)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，并成立環(huán)衛(wèi)隊(duì)、治安隊(duì)、綠化隊(duì)和生活服務(wù)隊(duì)等等專業(yè)隊(duì)伍，具體落實(shí)各項(xiàng)管理和服務(wù)工作。昌樂(lè)園被市主管部門評(píng)為“花園式單位”，曉園新村的“東贏春曉”被評(píng)為羊城優(yōu)秀綠化小景之一，并同昌樂(lè)園一起在市主管部門組織的優(yōu)秀綠化小景評(píng)比中分別獲一、二等獎(jiǎng)，在市建委組織的全市小區(qū)建設(shè)管理評(píng)比中并列第三名?！狈康禺a(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷本章要點(diǎn)　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要組成部分　　本章對(duì)房地產(chǎn)場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)給予詳細(xì)介紹，同時(shí)對(duì)幾種常見(jiàn)的銷售方式作出說(shuō)明。　　本章對(duì)方場(chǎng)營(yíng)銷策略中的產(chǎn)品定位．銷售渠道策略、定價(jià)策略和促銷策略分別予以討論。本章對(duì)租賃方式的特點(diǎn)和租金收入修訂方式作適當(dāng)?shù)奶接?。章前案例分析思考題威海市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司把產(chǎn)品定位在什么細(xì)分市場(chǎng)上？該公司為什么要這樣進(jìn)行產(chǎn)品定位？你認(rèn)為可以定位于其他細(xì)分市場(chǎng)嗎？案例 威海市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司營(yíng)銷普通住宅　　在彈丸之地的威海，有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司就有61家之多。海市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司把投資開發(fā)的重點(diǎn)放在建設(shè)普通住宅及相適應(yīng)的商業(yè)服務(wù)業(yè)用房上。他們下大力氣向非耕地進(jìn)軍，致力于開發(fā)山坡、荒灘及危房、棚戶房占地。二是廣泛招攬人才，成立“住宅建設(shè)設(shè)計(jì)院”。由于措施得力，盡管三大材（木才、鋼材、水泥）等建筑材料價(jià)格暴漲，住宅造價(jià)基本控制在每平方米560元左右。在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不很景氣的形勢(shì)中，威海市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司卻呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的景象。在市場(chǎng)供求上，它具有長(zhǎng)期的供給剛性和短期供求失衡度較大的特點(diǎn)；在產(chǎn)品上它具有空間上的不可移動(dòng)性，產(chǎn)品銷售價(jià)格的劃一性特點(diǎn)；在購(gòu)買上，它具有購(gòu)買者對(duì)外延產(chǎn)品要求高，購(gòu)買決策高度介入的特點(diǎn)。分期付款銷售、還本銷售和贈(zèng)物銷售中選擇一種全價(jià)銷售方式還可以選擇零星出售的租賃方式。市場(chǎng)營(yíng)銷策略分為產(chǎn)品的定位策略、銷售渠道策略、定價(jià)策略和促銷四大策略。而市場(chǎng)細(xì)分則是產(chǎn)品準(zhǔn)確定位的前提。銷售渠道選擇應(yīng)考慮產(chǎn)品、市場(chǎng)、企業(yè)本身和代理中介條件諸因素。房地產(chǎn)租賃是房地產(chǎn)出售的特殊形式。其租金收入修訂方式有等額租金收入方式、租金收入每年修訂方式和租金收入固定年限修訂方式。復(fù)習(xí)思考題 ？？章后案例 　　在“”上，成都物業(yè)投資總公司推出“三年還本售房”的舉措，在短短10多天內(nèi)售出商品期房、現(xiàn)房 5500平方米，成交額達(dá)700多萬(wàn)元而且成交額還在繼續(xù)不斷擴(kuò)大。該公司推出的還本房?jī)r(jià)為每平方米1200元左右。其還本期之短、挑戰(zhàn)性和吸引力之強(qiáng)，實(shí)屬罕見(jiàn)。許多地方一度過(guò)熱，一度一厥不振。于是從興旺到調(diào)整就順理成章了?！　V州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有自己特色；在1991年全國(guó)房地產(chǎn)熱中，頭腦冷靜，適當(dāng)控制，做到快速而不發(fā)燒；在1993年進(jìn)行的宏觀調(diào)控中，又能適度推動(dòng)，冷而不凍，繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)速度。奧秘何在？這與廣州不斷完善居地產(chǎn)法規(guī)，用以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范政府和企業(yè)行為直接相關(guān)。，應(yīng)采取哪些經(jīng)營(yíng)對(duì)策。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，為國(guó)家提供了大量基礎(chǔ)設(shè)施、廠房、商業(yè)樓宇、寫字樓宇和住宅等，為國(guó)家財(cái)政帶來(lái)大筆收入，并為調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作出了突出貢獻(xiàn)。而市場(chǎng)需求潛力很大的城鎮(zhèn)普通住宅卻熱不起來(lái)。這就要求我們必須大力加強(qiáng)法制管理，嚴(yán)格執(zhí)法，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)走上規(guī)范和法制的軌道。下面就城市土地經(jīng)營(yíng)法制管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法制管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)法制管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的法制管理等方面分別闡述。解決這些問(wèn)題，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)走上平穩(wěn)高速發(fā)展的軌道，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法制管理所面臨的緊迫問(wèn)題。我國(guó)城市土地經(jīng)營(yíng)模式的內(nèi)容主要有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓兩個(gè)方面。城市土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)和轉(zhuǎn)讓通過(guò)土地使用者直接經(jīng)營(yíng)、土地使用者建造房產(chǎn)出售或出租、土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓三種具體形式實(shí)現(xiàn)。外商投資開發(fā)房地產(chǎn)的審批程序是：立項(xiàng)審查；規(guī)劃設(shè)計(jì)，選址定點(diǎn)和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查；土地出讓；審查外商投資企業(yè)的合法性以及外商投資真實(shí)可靠情況；審查外商開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、營(yíng)地范圍、企業(yè)成為條件和審批手續(xù)是否健全?！。瑢?duì)城市土地實(shí)行有效管理?！?、集體所有制房屋、公民個(gè)人的私有房產(chǎn)、代管產(chǎn)、撥用產(chǎn)、軍產(chǎn)、外產(chǎn)、中外合資產(chǎn)、宗教產(chǎn)等。1993年12月31日前以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)。，凡在規(guī)定登記范圍的房地產(chǎn)，都必須按照登記辦法的規(guī)定，申請(qǐng)房地產(chǎn)登記。必須加強(qiáng)產(chǎn)籍管理。這類合同具有轉(zhuǎn)移所產(chǎn)權(quán)、合同標(biāo)的是作為特殊商品的房屋、是雙務(wù)的有償合同等特征。合同當(dāng)事人享受權(quán)利，也承擔(dān)義務(wù)。，必須以法律的形式確定，簽訂租賃合同。合同的訂立、變更和終止有其嚴(yán)格的程序扣條款規(guī)定。10 .房屋修繕管理具有服務(wù)和生產(chǎn)雙重性、既有技術(shù)性又有經(jīng)營(yíng)性和經(jīng)常性等特點(diǎn)。房屋修繕必須實(shí)行綜合管理，包括計(jì)劃管理、定額管理和勞動(dòng)管理。具體說(shuō)，要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體制，為企業(yè)創(chuàng)造平等競(jìng)爭(zhēng)的幣場(chǎng)環(huán)境，切實(shí)實(shí)行政企分開，對(duì)房地產(chǎn)中場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)管理要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。目前有必要建立集中統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易所。必須加強(qiáng)土地市場(chǎng)價(jià)格法制管理。招標(biāo)出讓的價(jià)格應(yīng)以政府出具的標(biāo)書規(guī)定價(jià)格和投標(biāo)者的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果為準(zhǔn)，靈活加以確定。轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)。合理制訂房租標(biāo)準(zhǔn)是房屋租賃的關(guān)鍵，要使租賃比價(jià)合理，做到以租養(yǎng)房和以租造房，并兼顧人民的負(fù)擔(dān)能力，堅(jiān)持原則性和靈活性相給合。、交易和服務(wù)的企業(yè)在內(nèi)。從經(jīng)營(yíng)范圍和特點(diǎn)看，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可分為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（按經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，又可細(xì)分為房地產(chǎn)綜合經(jīng)營(yíng)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)租企業(yè)、房地產(chǎn)管理服務(wù)企業(yè)三類）、房地產(chǎn)開發(fā)兼經(jīng)營(yíng)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)，以及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)單位組成的聯(lián)合企業(yè)等類型。從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，其設(shè)立、變更或終止都應(yīng)按法律規(guī)定進(jìn)行資質(zhì)審批和注冊(cè)登記。國(guó)家劃分企業(yè)類型，實(shí)行評(píng)優(yōu)升級(jí)制度，對(duì)企業(yè)實(shí)行包括交易監(jiān)督、財(cái)務(wù)狀督、年檢監(jiān)督在內(nèi)的?，F(xiàn)監(jiān)督。、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)融資的房地產(chǎn)意融專門機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)非專門性機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)金融是以房地產(chǎn)業(yè)為對(duì)象的各種貨幣信用行為的總稱。：嚴(yán)格禁止房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)炒賣房地產(chǎn)；房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)參加房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng),必須受到國(guó)家宏觀嚴(yán)格控制；銀行金融機(jī)構(gòu)一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)公司。章后案例　　1995年8月17日上午10時(shí)，七八十名購(gòu)置位于廣州市海珠區(qū)昌崗中路細(xì)崗生活小區(qū)的一幢大廈的業(yè)主到廣州巾消功者委員會(huì)投訴孩大廈的發(fā)展商和總代理貨不對(duì)板、延期交貨等嚴(yán)重的違約行為。　　大廈”是兩棟20層的商住樓、某總代理1993年起承銷。然而，商品房交付業(yè)主使用比臺(tái)同規(guī)定時(shí)間遲了8個(gè)月。這些出了七八十萬(wàn)元買樓房的業(yè)主們非常氣憤：這就是廣告中的“理想首選商住大廈”和“配套設(shè)施齊全”嗎？　　業(yè)主們?cè)谫?gòu)房時(shí)，先交付5000元至20000元不等的定金，以后才看到合同。但在合同的違約責(zé)任中規(guī)定：如果業(yè)主中途悔約，定金不予退還。有的業(yè)主全部款項(xiàng)都交了，直至8月交接時(shí)還沒(méi)簽合同。，談?wù)勀壳拔覈?guó)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法制管理上存在哪些問(wèn)題？？為什么？三、房地產(chǎn)投資開發(fā)實(shí)用工具（另冊(cè)專載）22 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