【正文】 們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點。 塔樓 —— 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響： 外部 —— 建筑高度、密度、容積率不同 內(nèi)部 —— 戶型、銷售分攤不同 板樓基本形式 小高層板樓：９至１２層左右的板樓 高層板樓： 16 層以上甚至更高的稱為高層板樓 多層板樓：６層以下的 ? 供應(yīng)量以小高層最重： 從 2020 年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要； ? 滿意度以多層居首： 在消費者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費者最中意的是多層板樓； ? 平均售價以高層板樓最低： 由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低； 塔樓基本形式 傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓 ?雙拼別墅 兩個相同的單位平行組合而成。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。 傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個性。 傳統(tǒng)別墅間距開闊私密性好。 Townhouse獨棟 傳統(tǒng)別墅 塔樓 板樓 ?聯(lián)排別墅 由三個以上的相同單位平行組合而成。 第 20 頁 共 90 頁 改革的塔樓形式：蝶型塔樓 ? 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征： ? 外形輕盈 蝶式建筑一般是 “ 半蝶半塔 ” ，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了 傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。 ? 斜角存在成為新問題 但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計中難以避免的斜角問題，這既是蝶式建筑的 “ 標簽 ” 之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。 板、塔優(yōu)劣勢集錦 比 較 角度 板樓 塔樓 備注 建筑密度 低 高 建筑平均高度 低 * 高 * 不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。 高度問題較容易受 遮擋 高度問題較不容易受遮擋 戶型靈活程度 低 高 塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。 銷售分攤 低 高 塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高 單價 高 低 犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠遠低于板樓 第 21 頁 共 90 頁 小戶型 —— 塔樓突圍 塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實驗之后，開發(fā)商開始實 行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。 小戶型以總價低吸引消費者，實際上單價的性價比較高。 消費者角度的項目類型比較 消費者的項目類型偏好 排除一定范疇內(nèi)價格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對住宅項目類型的消費心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、 塔樓與 townhouse。 定價比較 價格比較 （同檔次同條件） 別墅 Townhouse 板樓 塔樓 平均單價 最高 次高 單價比較：獨棟 雙拼 疊拼〉聯(lián)排 高于板樓 單價比較：多層 小高層 高層 最低 蝶塔 傳統(tǒng)塔樓 平均總價 最高 以總建筑面積論 消費者建筑類型首選%%%%多層板樓小高層板樓塔樓townhouse 第 22 頁 共 90 頁 價格需求下的項目類型偏好 無論以單價或以總價論： 別墅、 Townhouse 項目仍然很難在市場份額上有所進步； 無論板樓還是塔樓， 100 平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)； 與居民收入最相宜的 5000 元單價的普通住宅，有最廣闊市場空間。 交通便利成為消費者對住宅區(qū)域的首要考慮因素： 在本次調(diào)查中， ％的被訪者希望項目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購房者普遍關(guān)注的問題，而具有該項優(yōu)勢的房地產(chǎn)項目成為他們的首選。 由此可見，一部分消費者開始把住宅市場作 為一種投資，并且北京有著不錯的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費過高、二級市場的拖沓不前、租賃市場信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。經(jīng)充分研究，區(qū)政府決定通過 “ 以地養(yǎng)地 ” 和引進外資相結(jié)合的途徑來解決。當年 10 月 5日，以市政府劃給的土地與外商合作，簽訂了第 一宗引進外資興建東胡新村的協(xié)議， 12 月動工興建。他們邁出了第一步，建成了東湖新村。1983 年 6月定名為華東實業(yè)公司， 1988 年改組為東華實業(yè)股份有限公司?，F(xiàn)在資產(chǎn)過億，成為一級房地產(chǎn)開發(fā)公司，業(yè)務(wù)還擴展到香港，在香港成立了聯(lián)營公司。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程要點： 1. 房地產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。 3. 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，將成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯?？梢蕴峁┐罅康呢斦e累。 5. 土地所有權(quán)法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟意義上的所有權(quán)雙重含義。 7. 房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對于防務(wù)的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權(quán)利。具有商品屬性，有價值和 使用價值。 8. 房地產(chǎn)經(jīng)營的概念有狹義和廣義之分。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營概念包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程和流通過程經(jīng)營。 10. 房地產(chǎn)經(jīng)營必須掌握分析預(yù)測，適應(yīng)需求，齊全功能，配套服務(wù)等原則。其基本要求是要 遵循價值規(guī)律要求，要等價交換；土地要有償使用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎(chǔ)，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計劃推進房改。 12. 必須加強對房地產(chǎn)經(jīng)營的管理，包括加強房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)內(nèi)部管理和國家宏觀管理，以取得經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，微觀和宏觀的有機統(tǒng)一。 案例分析： 廣州市惠華房產(chǎn)開發(fā)公司師 1982 年 6月就成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。 惠華房地產(chǎn)通過外引內(nèi)聯(lián)，多方集資，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)，積極進行舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)。公司開發(fā)經(jīng)營的昌樂苑小區(qū)建成，住戶進住后，搞了數(shù)以百計的違章建筑和防盜設(shè)施，有的花上萬元建造起來，相當高級。按常規(guī)，住宅交付使用后，公司可以不管了。公司領(lǐng) 導(dǎo)帶領(lǐng)干部 “ 抓點 ” ，堅決清除違章建筑，并無償投資 30 萬元，把小區(qū)美化起來，變成環(huán)境優(yōu)美、安全的花園小區(qū)，受到住戶和社會的贊譽。 公司加強經(jīng)營管理，注重三個效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展。 2. 試述房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特點、原則和運行機制。 4. 談?wù)勀愣逊诺禺a(chǎn)經(jīng)營管理原則的認識。 房地產(chǎn)投資 案例 經(jīng)濟調(diào)控時期，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，高檔賓館、豪華別墅處于調(diào)整消化期。在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆基投資集團協(xié)商合作開發(fā)商住小區(qū)。項目占地面積 120 060 平方米，規(guī)劃建筑占地面積 35 000 平方米，建筑總面積 269 700 平方米建筑密度為 ％．綠化面積 35％容積率 2。 第 25 頁 共 90 頁 經(jīng)估算，項目總投資費用這 5。建成后，在經(jīng)營期內(nèi)累計盈余將達 1。 61％動態(tài)投資回收期為三年零七個月，凈現(xiàn)值約占 萬元，內(nèi)部收處率為 38． 23％。得出項目的投資和市場風(fēng)險較小，而盈利性好。 章前案例分析思考題 1試說明房地產(chǎn)投資效益分析的重要性。 本章小結(jié) 1房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益有確定性和非確定性兩大類分析 方法。 3房地產(chǎn)經(jīng)濟效益分析指標主要有投資收益率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等。分析報表主要是現(xiàn)金流量表和預(yù)測報益表。 5. 房地產(chǎn)投資要考濾投資的安全性、收益性、風(fēng)險性和流動性。 ，包括：投資類別選擇、風(fēng)險選擇、階段選擇、獨資與合資選擇、長期中期或短期投資的選擇等。 ：確定型、風(fēng)險型和不確型三類決策方法。 復(fù)習(xí)思考題 1房地產(chǎn)投資 經(jīng)濟效益分析有哪些方法？ 2房地產(chǎn)投資項目可行性研究的內(nèi)容是什么？ 3試述房地產(chǎn)投資的基本程序。 二、規(guī)劃設(shè)想 第 26 頁 共 90 頁 花園別墅地處山坡階地，為了盡量保持天然風(fēng)貌，由 100 幢兩班牙式高級別墅組成的別墅群依傍山地自然坡度，錯落有致地分布在坡地上，四幢四層的高級公寓及酒樓、健身中心等公共服務(wù)設(shè)施建在坡腳臺地上。其它設(shè)施包括路網(wǎng)、花園、景點及綠化等。因此住宅需求是很大。因而該市商品房，尤其是高級別墅在港澳巾場有一定的競爭力。 4. 該市居民收入增加，一部分人的生活水平已 顯著提高，已成為潛在的用戶。項目投資估算匯總表為表 5－ 7。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出的商品房有 6％可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力和公司開發(fā)能力及資金籌措的可能性，進行項目開發(fā)。 十二、項目經(jīng)濟效益敏感性分析（略） 十三、項目社會效益與環(huán)境分析（略） 十四、結(jié)論 綜合上述分析，該項目由于在銷售策略 上采取了提前預(yù)售、分期付款的措施，節(jié)藥了資金投入，降低了開發(fā)成本，具有良好的經(jīng)濟效益。故該項目是可行的。 第 27 頁 共 90 頁 房地產(chǎn)籌資 本章要點 介紹房地產(chǎn)資金的概念和分類。 探討籌集房地產(chǎn)資金的主要原則、渠道和方法。 案例 1991 年 11月 10 日，深圳物業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司的股票正式上市，將發(fā)行 7150萬股。它不要一分錢國家直接投資，充分利用特區(qū)的優(yōu)惠政策和條件，發(fā)揚 “ 團結(jié)奮斗、開拓創(chuàng)新 ” 的精神．在承包建設(shè)深圳國際貿(mào)易中心大廈時，以三天一層樓的速度，以最優(yōu)的質(zhì)量、最低的成本，僅用了三年多的時間便完成具有世界先進水平的超高層建筑，創(chuàng)造了 “ 深圳速度 ” 。 1989 年 6月，深圳物業(yè)成立了皇崗口岸建設(shè)總承包公司，于 1993 羊 8月正式通車。國貿(mào)商往大廈等工程。公司還經(jīng)營深圳最高食府 —— 國貿(mào)旋轉(zhuǎn)餐廳等酒店服務(wù)及大型綜合性超級市場 —— 國貿(mào)商場并投資上千萬元擴展汽車營運業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu) 良的效益。公司在股票上市前靠的是信譽贏得金融界的信任，股票上市后利用發(fā)行股票吸收社會資金。 章前案例分析思考題 1. 試論企業(yè)信譽對房地產(chǎn)籌資的重要性。它可以資全的來源渠道、資金的權(quán)屬、資金在房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營中的作用以及資金的地域情況等進行分類。 ，分散風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)育等。 第 28 頁 共 90 頁 ，以銷售區(qū)地產(chǎn)進行資金籌集，開辟利用外資渠道等幾類方式。是以銀行 為中心的所有各種形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起 的貨幣流通在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運用。 包括房地產(chǎn)信貸資金的來源與運用兩個方面．這是籌集短期資金的主要渠道。這是信托機構(gòu)接受委托，經(jīng)營、管理或處理房地產(chǎn)及相關(guān)財物的信托關(guān)系。 （ 3）房地產(chǎn)證券。包括股票、債券兩種形態(tài)是籌集長期資金的主要方式之一。 這是以房地產(chǎn)為標的，以經(jīng) 濟合同方式建立的經(jīng)濟法律關(guān)系對待定災(zāi)害事故造成的財產(chǎn)和責(zé)任損失，提供資金保障的一種經(jīng)濟形式。 （ 5）房地產(chǎn)金融結(jié)算。這種貸款是因地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的法要形式。預(yù)售商品房可以實現(xiàn)四個功能：（ 1）籌集；（ 2）獨買賣雙方帶來風(fēng)險報酬 （ 3）為投機者提供一種活動空間；（ 4）為商品房交易的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。這是一種對三方都有利的活動。 。 復(fù)習(xí)思考題 。 章后案例 李嘉誠原籍廣東潮安，家境貧寒。為生計所迫， 13 歲便輟學(xué)從商。后開了一家小型塑料廠。 50 年代的塑料花熱，帶給李嘉誠一個好機會， 這類飾品是當時香港大宗出口的主要貨品，李嘉誠因此發(fā)了大財，為其發(fā)展實業(yè)奠定了經(jīng)濟基則。李嘉誠看準時機，毅然扭轉(zhuǎn)長江實業(yè)的業(yè)務(wù)方向，開 始轉(zhuǎn)向地產(chǎn)生意。不過幾年，他迅速成為億萬富翁。 李嘉誠并不滿足于現(xiàn)狀。在 1982 年，他還與外國財團洽商了一筆 2億美元的貸款，期限 5年，利息和手續(xù)費都相當?shù)土? 1979 年 9月 25日，長江實業(yè)控制英資和記黃浦公司 ％的股份。李嘉誠因此成為 “1980 年香港風(fēng)云人物 ” 。 。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位實戰(zhàn)價值分析 分析 A：樓盤暢銷的先決條件 進行準確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。國際文化教育大廈的目標客戶是 “ 創(chuàng)業(yè)新生化 ’ ，星河明居、東方玫瑰園 的目標客戶是二次置業(yè)者，海悅?cè)A城、中海恰翠山莊的目標客戶是香港人。分析 B：明確定位的市場沖擊力海悅?cè)A城的目標客戶十分明確，用發(fā)展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發(fā)展商別無選擇。它的鉆石形結(jié)構(gòu)、它的戶型、它的陽臺以及陽臺上的欄桿、它的交樓標準等等，全部按 港人的喜好以及港人能夠接受的 第 30 頁 共 90 頁 方式設(shè)計，比如海悅?cè)A城沒有生活陽臺，在客廳只有一個一米寬的陽臺，有一個透明的有機玻璃群欄桿，這一點足以讓港人從心里得到滿足。再如海悅?cè)A城只有四種產(chǎn)型，交房標準就是樣板房的裝修標準，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內(nèi)銷，讓深圳人和香港人都滿意。 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位誤區(qū)及對策 誤區(qū) A 市場定位 =目標市場