【正文】 也要以上述原則來加以計算。 環(huán)保小區(qū) 即注重環(huán)境保護(hù)的小區(qū)。容積率越高， 則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。除獨(dú)立使用的空間外，公用部位、公 用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按 套 或 單元 銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分之和。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。 物業(yè)管理 建設(shè)部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。所謂房地產(chǎn)保險，主要是指以房屋設(shè)計、營建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。 結(jié)構(gòu)面積 住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。 9 貨幣分房 所謂貨幣分房，就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費(fèi)因素，納入職工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實物為工資分配，由 第 11 頁 共 90 頁 職工自己買房或租房。 90、 標(biāo)定地價 指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的價格。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報成交價，但他們不申報或申報不實時，就要對其地產(chǎn)進(jìn)行評估，為征稅提供依據(jù)。 7 出讓價 指政府將國有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。 7 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。 6 道路紅線 道路紅線是指城市道路 含居住區(qū)級道路 用地的規(guī)劃控制線。 5 平臺 平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 5 層高 層高是指住宅高度以 層 為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。 4 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù)。 4 套內(nèi)面積 俗稱 地磚面積 。 開間 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 3 計租面積 作為計算房租的面積。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開 發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。房產(chǎn)廣告中常表 ?quot。 2 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。 1 外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為 一手 ，第二次交易則為 二手 。 廉租房 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。它是指由國家以及國有企業(yè)、 事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。 私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。期房在港澳地區(qū)稱 第 3 頁 共 90 頁 做為買 樓花 ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。 1 共同共有房產(chǎn) 共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。 1 城市居住區(qū) 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居 地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 2 基價 基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 一次性買斷價 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。 3 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 4 公攤面積 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： ㈠ 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； ㈡ 各單元與樓宇公共建筑空間之間的 分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 50、 綠化率 綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 5 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積 分?jǐn)傁禂?shù)。 6 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2者 6 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 7 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一 步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。 7 建 造商 建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商。 8 入股價 指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權(quán)入股與其他投資者進(jìn)行合作開發(fā)或合作經(jīng)營，雙方所認(rèn)可的價格。該價一般是根據(jù)評估的價格確定，并低于市場價。 住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 9 解困房 指在實施 安居工程 之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護(hù)戶而修建的住房。智能化大廈又簡稱為3A 建筑，即：建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（ BAS），辦公自動化系統(tǒng)（ OAS）通信自動化系統(tǒng)（ CAS），其中 BAS 中應(yīng)包含 FAS 和 SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為 5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng) FAS） ,保安自動化系統(tǒng)（ SAS）。在抵押期間，抵押人不得隨意地 處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn) 權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán)。 房改房 指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在推進(jìn)房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙洹?zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售、出租的住房。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確； 相互干擾較小。 安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。 宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人 第 15 頁 共 90 頁 而向其發(fā)放貸款的方式 建筑面積 建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。 知道了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，在購房時，心中就有數(shù)了。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說 ，尤其要謹(jǐn)慎 “ 環(huán)保牌 ” 的廣告效應(yīng)。 別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形； 公 寓 公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。 Townhouse 風(fēng)聲水起，第一批 Townhouse 火了；跟風(fēng)的 Townhouse 被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。 北京的 Townhouse 緣起： 別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來了 考驗。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。 在同一項目中，通常價格表現(xiàn)：獨(dú)棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼 位于市區(qū)中心 單價、總價均高 容積率高、建筑密度大 空間窘迫感 有天有地 環(huán)境舒展 總價高 交通 位置與市政條件 公寓 別墅 Townhouse： 別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物 單價、總價均有明顯優(yōu)勢 位置上盡量靠近市中心 有天有地 環(huán)境舒展 第 19 頁 共 90 頁 板樓、塔樓項目類型 板樓與塔樓的基本解讀 1 板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。 傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個性。 ? 斜角存在成為新問題 但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計中難以避免的斜角問題，這既是蝶式建筑的 “ 標(biāo)簽 ” 之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。 小戶型以總價低吸引消費(fèi)者，實際上單價的性價比較高。 由此可見，一部分消費(fèi)者開始把住宅市場作 為一種投資，并且北京有著不錯的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費(fèi)過高、二級市場的拖沓不前、租賃市場信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。1983 年 6月定名為華東實業(yè)公司， 1988 年改組為東華實業(yè)股份有限公司。房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯。具有商品屬性，有價值和 使用價值。其基本要求是要 遵循價值規(guī)律要求，要等價交換；土地要有償使用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎(chǔ)，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計劃推進(jìn)房改。公司開發(fā)經(jīng)營的昌樂苑小區(qū)建成，住戶進(jìn)住后，搞了數(shù)以百計的違章建筑和防盜設(shè)施，有的花上萬元建造起來，相當(dāng)高級。 2. 試述房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特點(diǎn)、原則和運(yùn)行機(jī)制。項目占地面積 120 060 平方米，規(guī)劃建筑占地面積 35 000 平方米，建筑總面積 269 700 平方米建筑密度為 ％．綠化面積 35％容積率 2。得出項目的投資和市場風(fēng)險較小，而盈利性好。分析報表主要是現(xiàn)金流量表和預(yù)測報益表。 復(fù)習(xí)思考題 1房地產(chǎn)投資 經(jīng)濟(jì)效益分析有哪些方法？ 2房地產(chǎn)投資項目可行性研究的內(nèi)容是什么？ 3試述房地產(chǎn)投資的基本程序。因而該市商品房，尤其是高級別墅在港澳巾場有一定的競爭力。 十二、項目經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析（略） 十三、項目社會效益與環(huán)境分析（略） 十四、結(jié)論 綜合上述分析，該項目由于在銷售策略 上采取了提前預(yù)售、分期付款的措施，節(jié)藥了資金投入，降低了開發(fā)成本，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 案例 1991 年 11月 10 日，深圳物業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司的股票正式上市，將發(fā)行 7150萬股。公司還經(jīng)營深圳最高食府 —— 國貿(mào)旋轉(zhuǎn)餐廳等酒店服務(wù)及大型綜合性超級市場 —— 國貿(mào)商場并投資上千萬元擴(kuò)展汽車營運(yùn)業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu) 良的效益。 ，分散風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)育等。這是信托機(jī)構(gòu)接受委托，經(jīng)營、管理或處理房地產(chǎn)及相關(guān)財物的信托關(guān)系。 （ 5）房地產(chǎn)金融結(jié)算。 。后開了一家小型塑料廠。 李嘉誠并不滿足于現(xiàn)狀。 。分析 B：明確定位的市場沖擊力海悅?cè)A城的目標(biāo)客戶十分明確，用發(fā)展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發(fā)展商別無選擇。 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位誤區(qū)及對策 誤區(qū) A 市場定位 =目標(biāo)市場