【文章內(nèi)容簡介】 管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公 司進行管理。 住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構筑物及其設備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。 房改房 指國家機關、企事業(yè)單位在推進房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務、職稱打分計算），已經(jīng)分配或將要分配、執(zhí)行國家規(guī)定的房改標準價或成本價出售、出租的住房。這類房屋不是通過市場獲得，是一種準商品房。銷售對象是單位在冊職工。 住宅的開間 在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實際距 離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù) 1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準》，磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 、 米、 米。 躍層式住宅 這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確； 相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣。 購房面積 商品房與其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。除獨立使用的空間外，公用部位、公 用設施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按 套 或 單元 銷售的商品房面積應為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積兩部分之和。即商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分攤的公用建筑面積。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻 第 14 頁 共 90 頁 體面積、陽臺建筑面積。 安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設（一般為 4： 6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在 55平方米以下。要求精心設計，保證施工質量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。 微利房 指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。此類房屋價格誘人，隨著城市規(guī)模的擴大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。 三通一平 指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結構的基礎工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎用地開發(fā)的最低法 定要求。 宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如： B10724 這個地號表示福田區(qū)第 1 帶 07 片第 24 宗地。 銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由 5年到 20 年不等，在國外還有長達 30 年的。銀行按揭業(yè)務 在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。 抵押貸款方式 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。 質押貸款方式 質押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA 級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。 保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人 第 15 頁 共 90 頁 而向其發(fā)放貸款的方式 建筑面積 建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 而 “ 建筑面積 ” 扣除公共分攤面積后的余額就得出一個 “ 實得建筑面積 ” ，就是我們平時所講的 “ 套內(nèi)面積 ” 。例如你買了一間 120 平方米的房子，這個面積就是由 平方米的公共分攤面積加上 平方米的套內(nèi)面積得出來的。 容積率 在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高， 則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質量下降。 建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為： 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應分攤的公共建筑面積 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積） 套內(nèi)墻體面積＝ 1／ 2 共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數(shù) 套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之 和 說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。 知道了套內(nèi)建筑面積和分攤的公共建筑面積，在購房時，心中就有數(shù)了。 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 獨立式住宅的換算系數(shù)為 ，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上 “ 混淆視聽 ” 的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。 剪力墻結構 是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術語所蒙蔽。 環(huán)保小區(qū) 即注重環(huán)境保護的小區(qū)。這實際上是開發(fā)商在玩弄 “ 文字游戲 ” 。按國家規(guī)定，對于住宅 第 16 頁 共 90 頁 小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30％，小區(qū)環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質、消除擾人噪音等等。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說 ，尤其要謹慎 “ 環(huán)保牌 ” 的廣告效應。 花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 商品房房價的構成 大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。目前，房價大致可分 為四大部分組成： 一是地價成本，包括土地出讓金以及相關費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉費用等；二是建筑安裝費用，如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至市政費、用電權費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經(jīng)營費用，包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費等；四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。 房地產(chǎn)項目類型基礎概念 傳統(tǒng)的項目類型 這種劃分的標準綜合了建筑形式與經(jīng)濟意義的考慮因素。 別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形； 公 寓 公寓的特征是單價高、品質化配套服務；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。 項目類型的發(fā)展與豐富 經(jīng)濟適用房 :政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。 板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。 板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風。 公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。 隨著板塔之爭，一批板 樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務，板樓公寓成新時尚。 城市別墅的興起； Townhouse 的出現(xiàn)、熱炒與風靡，確立一種新建筑形式的主流地位。 Townhouse 風聲水起，第一批 Townhouse 火了；跟風的 Townhouse 被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。 第 17 頁 共 90 頁 項目類型的新界定 以別墅、 Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式 —— 別墅的概念： 別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名 思義， “ 別 ” 字是 “ 另外 ” 、 “ 另一處 ” 的意思，而 “ 墅 ” 則是 “ 野 ” 與 “ 土 ” 兩個字的組合，從字面上可以作 “ 山野之地 ”解。因此，傳統(tǒng)對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風景名勝地或大型游樂設施、附近或有山有水的地方。 概念延伸：城市別墅 近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起， “ 城市別墅 ” 成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設施完備的長處，正因為如此，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅， 城市別墅不具備相應的開闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導項目。 Townhouse 的基本解讀 1 原始的 Townhouse 概念： TOWNHOUSE 的原始概念是 “ 聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫 ” ，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過 4 層；其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。 北京的 Townhouse 緣起： 別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠離市區(qū)也給生活配套帶來了 考驗。 公寓位于市中心，生活設施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。 別墅 Townhouse 聯(lián)排別墅 板樓 塔樓 傳統(tǒng)的別墅項目 獨棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 高層、小高層、多層 傳統(tǒng) 蝶塔、小戶型 公寓、普通住宅、經(jīng)濟適用房 皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。 第 18 頁 共 90 頁 Townhouse 作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應運而生。 Townhouse 的基本解讀 2 北京受到認可的 TOWNHOUSE 項目符合十大標準 —— 位置：應位于城市邊緣地帶，車程 5 至 30 分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 交通：周邊應有完善的交通道路網(wǎng)絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。 環(huán)境：不僅強調社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應有優(yōu)美的自然環(huán)境。 規(guī)模：社區(qū)容積率 一般不超過 0． 6，其規(guī)模最好在 15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關系。 建筑：社區(qū)強調建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設施必需齊備。 價格：一套售價控制在 80萬至 180萬元之間為好。 服務：社區(qū)的物業(yè)服務要突出優(yōu)質、貼心、到位。 文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 Townhouse 的四種形式 通常，我們稱 Townhouse 為聯(lián)排別墅，因為 Townhouse 的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標志的。但實際上，一個純粹的 Townhouse 項目中，一般可以包括四類建筑形式 ,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。 在同一項目中，通常價格表現(xiàn)：獨棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼 位于市區(qū)中心 單價、總價均高 容積率高、建筑密度大 空間窘迫感 有天有地 環(huán)境舒展 總價高 交通 位置與市政條件 公寓 別墅 Townhouse： 別墅與公寓之間