【正文】 — 別墅的概念： 別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。 公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。 建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 國家住宅工程 中心對板樓、塔樓的定義是： 板樓 —— 是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。 Townhouse獨棟通常棟與棟之間沒有實質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。 ? 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場適應(yīng)性： ? 平衡成本與建筑形式 板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風(fēng)活動 空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現(xiàn)了成本與戶型的平衡。 小戶型社區(qū)的成功來源于細(xì)分市場定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費者的心理，可以稱得上是以小博大的市場推廣典范。 二、房地產(chǎn)投資學(xué) 消費者購房單價首選79%4%17%50006000元7000元7000以上消費者購房總價首選%%%%50萬元以下50 100 萬元之間100150萬元之 間150 萬元以上消費者購房區(qū)域條件首選%28%19%%周邊良好的交通環(huán)境成熟社區(qū)中具升值潛力熱點區(qū)域 第 23 頁 共 90 頁 房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述 章前案例： 廣州東山區(qū)居民住房十分困難，該區(qū)黨政領(lǐng)導(dǎo)急群眾所急，等國家投資建住宅無異杯水車薪，不能解決問題。繼東湖新村之后，他們又開發(fā)了湖濱苑、花園新村、文德大樓和五羊新村等綜合性大廈和住宅小區(qū)。 4. 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中有重大作用，他是國民經(jīng)濟(jì)和社會系統(tǒng)中基本 單位的承載體，起著聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與消費、生產(chǎn)與流通的作用。房產(chǎn)商品具有自己的特點，特別是地理位置對房產(chǎn)價值和價格的形成起著關(guān)鍵的作用。要創(chuàng)造實現(xiàn)房地產(chǎn)商品化經(jīng)營的良好條件。小區(qū)的空、路邊也堆放了許多雜物。 3. 結(jié)合本案例談?wù)勀銓訌?qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的認(rèn)識。 25，居住人口按占地面積 20平方米 /人計，共 6 000 人。 經(jīng)過反復(fù)論證，合作雙方?jīng)Q定合資成立新景花園項目有限公司，負(fù)責(zé)該項目的興建和經(jīng)營。 、比較、選擇，最終作出判斷的過程。 章后案例 花園別墅可行性研究報告 一、項目概況 花園別墅位于廣州市市郊，距市區(qū) 9公里處，占地 100 畝，該區(qū)背靠崇山峻嶺，面對天然湖泊，山清水秀，環(huán)境清新而優(yōu)雅，確系理想的居住休養(yǎng)地。 3. 隨著改革開放的深入，各國駐該市辦事機(jī)構(gòu)增加，需要大量高級住宅以安置其高級職員。同時，該項目規(guī)劃合理，注重基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套建設(shè)，具有良好的社會效益。 1982 年，深圳物業(yè)開創(chuàng)時，只有十幾個人，是單一性的小公司。 物業(yè)公司從國家直接拿到的土地不多．只有 7 萬平方米，其余土地都靠競投、拍賣中得到?；I集房地產(chǎn)資金必須考慮籌資規(guī)模、時機(jī)、企業(yè)的利益和投資者的權(quán)益、資金來源結(jié)構(gòu)等方面的因素。這種關(guān)系為資金的投資者和使用者架起了一個橋梁，也是開辟房地產(chǎn)買賣的一種新形式。 房地產(chǎn)抵押貸款是債務(wù)人以房地產(chǎn)權(quán)作為償還債務(wù)的擔(dān)保外債權(quán)入手中獲得資金融通的行為。利用外資的主要方式有：外國政府貸款，國際金融組織貸款，外國商業(yè)銀行貸款、與外資合營、發(fā)行國際債券，租賃開發(fā)。 1950 年，他創(chuàng)立了長江實業(yè)有限公司，專門生產(chǎn)玩具和家庭用品。他通過發(fā)行上市股票，籌集了大筆資金，去繼續(xù)擴(kuò)充業(yè)務(wù)，并經(jīng)營酒店、金融等業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn) 市場調(diào)研 房地產(chǎn)市場細(xì)分與定位 (一 ) 操作程序 第 1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位實戰(zhàn)價值分析 第 2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位誤區(qū)及對策 第 3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位概念精要 第 4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場細(xì)分定位的具體策略 第 5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位要點分析 第 6操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位實戰(zhàn)流程設(shè)計 使用指南 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位， 從而銷定目標(biāo)客戶，是樓盤暢銷的先決條件。因此，海悅?cè)A城可以說是為香港入度身計造。這一點也應(yīng)該適合其它內(nèi)銷樓盤， 即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領(lǐng)。位于皇崗中岸的海悅?cè)A城堪稱為目標(biāo)客戶度身訂造的典范，二棟 35 層高的樓共 520 個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅?cè)A城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。 章后案例分析思考題 ?，F(xiàn)在，長江實業(yè)有限公司僅次于香港政府的最大港埠土地?fù)碛姓?。開始，他在香港作玩具推銷生意。它既是一種售樓活動 ,也是一種籌集方法。房地產(chǎn)保險可以提供一種房地產(chǎn)資金來源渠道，同時也是用地產(chǎn)信用的一種擔(dān)保形式。 （ 2）房地產(chǎn)信托。 2．房地產(chǎn)資金運用具有運用量大，運動量大、非自有資金比重大、運用效果呈增長趨勢等特點。在工程投資方面，公司利用自有資金，投資興辦了包括深圳最大的制造業(yè) —— 深圳國材織造中心在內(nèi)的數(shù)家企業(yè)，年產(chǎn)值近 3000 萬元，產(chǎn)品 90％以上外銷。房地產(chǎn)資金籌集的主 要渠道和方法是本章的核心內(nèi)容，本章著重研究了房地產(chǎn)金融融資、以銷售為基礎(chǔ)的籌資以及利用外資 等二種主要籌集渠道和方法。 平均銷售單價 =銷售收入 /開發(fā)工程量 =（元 /m2） 平均變動成本 =變動成本 /開發(fā)工程量 =（元 /m2） 故可求出盈虧平衡點 Q0: Q0＝固定成本 /平均銷售單價 單位變動成本 =*10000/（ ） =27610（ m2） 即本項目不至虧損的最少商品房開發(fā)面積為 27610m2。 2. 該市每年有大批華僑回國定居及為國內(nèi)親屬購置屋。 。進(jìn)行分析，必須有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和分析報表。并對項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作敏感分析和風(fēng)險分析。 項目定名 “ 新景花園 ” ，位于廣東南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 復(fù)習(xí)思考題 1. 說明房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識到公司是社會主義企業(yè)，不能單純追求企業(yè)盈利，而必須協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的關(guān)系。 第 24 頁 共 90 頁 11. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理運行機(jī)制是商品經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制，要按商品經(jīng)濟(jì)原則進(jìn)行經(jīng)營管理。房產(chǎn)是商品。房地產(chǎn)是國家的一筆寶貴財富。 以后他們又通過 “ 借雞生蛋 ” 、 “ 滾雪球 ” ，加強(qiáng)經(jīng)營管理等辦法，使業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大。 28％的購房者希望所購房產(chǎn)在成熟社區(qū)， 19％的調(diào)查者希望有升值潛力，只有 ％的人希望在目前的熱點區(qū)域購房。 小戶型社區(qū)長短處： 從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓 8戶甚至 10戶以上的單位，使塔樓的劣勢更加突出。 ? 朝向、采光、通風(fēng)上有突破 蝶形建筑設(shè)計還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。 ?獨棟別墅 形體獨立的單位 。但實際上，一個純粹的 Townhouse 項目中，一般可以包括四類建筑形式 ,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。 規(guī)模：社區(qū)容積率 一般不超過 0． 6，其規(guī)模最好在 15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 Townhouse 的基本解讀 1 原始的 Townhouse 概念： TOWNHOUSE 的原始概念是 “ 聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫 ” ，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過 4 層；其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。 城市別墅的興起； Townhouse 的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。 房地產(chǎn)項目類型基礎(chǔ)概念 傳統(tǒng)的項目類型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。按國家規(guī)定，對于住宅 第 16 頁 共 90 頁 小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。 建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為： 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積） 套內(nèi)墻體面積＝ 1／ 2 共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之 和 說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。 質(zhì)押貸款方式 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設(shè)債券、金融債券、AAA 級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。 三通一平 指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法 定要求。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻 第 14 頁 共 90 頁 體面積、陽臺建筑面積。 躍層式住宅 這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。 住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。 房屋所有權(quán) 房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的 第 13 頁 共 90 頁 權(quán)力。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。 智能化大廈 第 12 頁 共 90 頁 又稱 智能型大廈 是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機(jī)、通信 、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對設(shè)備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。 9 小康型住宅 是指為實施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程 項目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風(fēng)條件，從理論上說，住宅的進(jìn)深不宜過大。 9 住房公積金 我國從 1991 年開始在全國城鎮(zhèn)實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集中管理。 8 補交價 指對行政劃撥或無償使用的國有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時所收取的價 額款。 8 出租價 指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。 7 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。 6 地下室 地下室是 指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2 者。 5 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 4 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。住宅開間一 般不超過 米 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 米。非 住 第 6 頁 共 90 頁 宅用房按建筑面積計算。 3 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和 。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 2 預(yù)售價 預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價格為準(zhǔn)。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的 不計樓層、朝向，以 2800 元／平方米統(tǒng)一價銷售 ，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 爛尾 的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。 1 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工， 小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 公房 公房也稱公有住房，國有住宅。 使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金