【正文】 的創(chuàng)造，其外形與 色彩尤為引人。 國(guó)家住宅工程中心對(duì)板樓、塔樓的定義是： 板樓 —— 是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。 ?獨(dú)棟別墅 形體獨(dú)立的單位。 ? 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場(chǎng)適應(yīng)性： ? 平衡成本與建筑形式 板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒(méi)有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本與戶(hù)型的平衡。 小戶(hù)型社區(qū)的成功來(lái)源于細(xì)分市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心理，可以稱(chēng)得上是以小博大的市場(chǎng)推廣典范。 二、房地產(chǎn)投資學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理概述 章前案 例： 廣州東山區(qū)居民住房十分困難，該區(qū)黨政領(lǐng)導(dǎo)急群眾所急，等國(guó)家投資建住宅無(wú)異杯水車(chē)薪，不能解決問(wèn)題。繼東湖新村之后，他們又開(kāi)發(fā)了湖濱苑、花園新村、文德大樓和五羊新村等綜合性大廈和住宅小區(qū)。 4. 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有重大作用，他是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與消費(fèi)、生產(chǎn)與流通的作用。房產(chǎn)商品具有自己的特點(diǎn)，特別是地理位置對(duì)房產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的形成起著關(guān)鍵的作用。要?jiǎng)?chuàng)造實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品化經(jīng)營(yíng)的良好條件。小區(qū)的空、路邊也堆放了許多雜物。 3. 結(jié)合本案例談?wù)勀銓?duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的認(rèn)識(shí)。 25，居住人口按占地面積 20 平方米 /人計(jì)，共 6 000 人。 經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，合作雙方?jīng)Q定合資成立新景花園項(xiàng)目有限公司，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的興建和經(jīng)營(yíng)。 、比較、選擇，最終作出判斷的過(guò)程。 章后案例 花園別墅可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 花園別墅位于廣州市市郊，距市區(qū) 9 公里處，占地 100 畝，該區(qū)背靠崇山峻嶺，面對(duì)天然湖泊，山清水秀，環(huán)境清新而優(yōu)雅，確系理想的居住休養(yǎng)地。 3. 隨著改革開(kāi)放的深入，各國(guó)駐該市辦事機(jī)構(gòu)增加，需要大量高級(jí)住宅以安置其高級(jí)職員。同時(shí)，該項(xiàng)目規(guī)劃合理，注重基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套建設(shè)，具有良好的社會(huì)效益。 1982 年，深圳物業(yè)開(kāi)創(chuàng)時(shí)，只有十幾個(gè)人，是單一性的小公司。 物業(yè)公司從國(guó)家直接拿到的土地不多．只有 7 萬(wàn)平方米，其余土地都靠競(jìng)投、拍賣(mài)中得到?；I集房 地產(chǎn)資金必須考慮籌資規(guī)模、時(shí)機(jī)、企業(yè)的利益和投資者的權(quán)益、資金來(lái)源結(jié)構(gòu)等方面的因素。這種關(guān)系為資金的投資者和使用者架起了一個(gè)橋梁，也是開(kāi)辟房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的一種新形式。 房 地產(chǎn)抵押貸款是債務(wù)人以房地產(chǎn)權(quán)作為償還債務(wù)的擔(dān)保外債權(quán)入手中獲得資金融通的行為。利用外資的主要方式有：外國(guó)政府貸款，國(guó)際金融組織貸款，外國(guó)商業(yè)銀行貸款、與外資合營(yíng)、發(fā)行國(guó)際債券，租賃開(kāi)發(fā)。 1950 年，他創(chuàng)立了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有限公司，專(zhuān)門(mén)生產(chǎn)玩具和家庭用品。他通過(guò)發(fā)行上市股票，籌集了大筆資金，去繼續(xù)擴(kuò)充業(yè)務(wù)，并經(jīng)營(yíng)酒店、金融等業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與 定位 (一 ) 操作程序 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)價(jià)值分析 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位誤區(qū)及對(duì)策 第 3 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位概念精要 第 4 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位的具體策略 第 5 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位要點(diǎn)分析 第 6 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)流程設(shè)計(jì) 使用指南 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而銷(xiāo)定目標(biāo)客戶(hù)，是樓盤(pán)暢銷(xiāo)的先決條件。因此，海悅?cè)A城可以說(shuō)是為香港入度身計(jì)造。但目前許多人包括一些營(yíng)銷(xiāo)策劃人員混淆和重復(fù)了這兩個(gè)概念，認(rèn)為目標(biāo)市場(chǎng)即市場(chǎng)定位，市場(chǎng)定位即目標(biāo)市場(chǎng)，兩者混為一談一。定位是發(fā)展商用來(lái)為樓盤(pán)設(shè)計(jì)。這一點(diǎn)也應(yīng)該適合其它內(nèi)銷(xiāo)樓盤(pán)，即你的客戶(hù)不可能既是富豪，又是普通白領(lǐng)。位于皇崗中岸的海悅?cè)A城堪稱(chēng)為目標(biāo)客戶(hù)度身訂造的典范，二棟 35 層高的樓共 520 個(gè)單位，不到二個(gè)月銷(xiāo)售率為卯九樓賣(mài)得快價(jià)格也高，海悅?cè)A 城的價(jià)格，比周邊樓盤(pán)價(jià)格每平方米高出一二千五。 章后案例分析思考題 。現(xiàn)在，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有限公司僅次于香港政府的最大港埠土地?fù)碛姓摺ｉ_(kāi)始，他在香港作玩具推銷(xiāo) 生意。它既是一種售樓活動(dòng) ,也是一種籌集方法。房地產(chǎn)保險(xiǎn)可以提供一種房地產(chǎn)資金來(lái)源渠道，同時(shí)也是用地產(chǎn)信用的一種擔(dān)保形式。 （ 2）房地產(chǎn)信托。 2．房地產(chǎn)資金運(yùn)用具有運(yùn)用量大，運(yùn)動(dòng)量大、非自有資金比重大、運(yùn)用效果呈增長(zhǎng)趨勢(shì)等特點(diǎn)。在工程投資方面，公司利用自有資金，投資興辦了包括深圳最大的制造業(yè) ——深圳國(guó)材織造中心在內(nèi)的數(shù)家企業(yè)，年產(chǎn)值近 3000 萬(wàn)元，產(chǎn)品 90％以上外銷(xiāo)。房地產(chǎn)資金籌集的主要渠道和方法是本章的核心內(nèi)容，本章著重研究了房地產(chǎn)金融融資、以銷(xiāo)售為基礎(chǔ)的籌資以及利用外資 等二種主要籌集渠道和方法。 平均銷(xiāo)售單價(jià) =銷(xiāo)售收入 /開(kāi)發(fā)工程量 =（元 /m2） 平均變動(dòng)成本 =變動(dòng)成本 /開(kāi)發(fā)工程量 =（元 /m2） 故可求出盈虧平衡點(diǎn) Q0: Q0＝固定成本 /平均銷(xiāo)售單價(jià) 單位變動(dòng)成本 =*10000/（ ） =27610（ m2） 即本項(xiàng)目不至虧損的最少商品房開(kāi)發(fā)面積為 27610m2。 2. 該市每年有大批華僑回國(guó)定居及為國(guó)內(nèi)親屬購(gòu)置屋。 。進(jìn)行分析，必須有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和分析報(bào)表。并對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作敏感分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 項(xiàng)目定名 “新景花園 ”，位于廣東南沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 復(fù)習(xí)思考題 1. 說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)到公司是社會(huì)主義企業(yè)，不能單 純追求企業(yè)盈利，而必須協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的關(guān)系。 11. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)行機(jī)制是商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，要按商品經(jīng)濟(jì)原則進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。房產(chǎn)是商品。房地產(chǎn)是國(guó)家的一筆寶貴財(cái)富。 以 后他們又通過(guò) “借雞生蛋 ”、 “滾雪球 ”，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理等辦法，使業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大。 28％的購(gòu)房者希望所購(gòu)房產(chǎn)在成熟社區(qū)， 19％的調(diào)查者希望有升值潛力，只有 ％的人希望在目前的熱點(diǎn)區(qū)域購(gòu)房。 小戶(hù)型社區(qū)長(zhǎng)短處： 從建筑形式而言，小戶(hù)型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓 8 戶(hù)甚至 10 戶(hù)以上的單位，使塔樓的劣勢(shì)更加突出。 ? 朝向、采光、通風(fēng)上有突破 蝶形建筑設(shè)計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實(shí)現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。 ?疊拼別墅 從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個(gè)單位組成；實(shí)際上，其中一戶(hù)的 “一層 ”從二層開(kāi)始，將不擁有庭院。但實(shí)際上，一個(gè)純粹的 Townhouse項(xiàng)目中，一般可以包括四類(lèi)建筑形式 ,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨(dú)棟。 規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過(guò) 0． 6，其規(guī)模最好在 15 萬(wàn)平方米以上才能滿(mǎn)足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 Townhouse的基本解讀 1 原始的 Townhouse概念： TOWNHOUSE 的原始概念是 “ 聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車(chē)庫(kù) ” ，是二戰(zhàn)以后西方國(guó)家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住 宅形態(tài)，樓體高度不超過(guò) 4 層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過(guò)程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。 城市別墅的興起； Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。 房地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型基礎(chǔ)概念 傳統(tǒng)的項(xiàng)目類(lèi)型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。按國(guó)家規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對(duì)環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。 建筑面積 指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為： 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積） 套內(nèi)墻體面積＝ 1／ 2 共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 說(shuō)明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積。 質(zhì)押貸款方式 質(zhì)押貸款方式指 借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、 AAA 級(jí)企業(yè)債券、銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。 三通一平 指房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開(kāi)發(fā)的最低法定要求。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 躍層式住宅 這類(lèi)住宅的特點(diǎn)是：住戶(hù)占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層 布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過(guò)公共樓梯，而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。 住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。 房屋所有權(quán) 房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。 智能化大廈 又稱(chēng) 智能型大廈 是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過(guò)對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高 13 功能、高度安全與高度舒適的建筑。 小康型住宅 是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程 項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風(fēng)條件，從理論上說(shuō)，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。 住房公積金 我國(guó)從 1991 年開(kāi)始在全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶(hù)，由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集中管理。 補(bǔ)交價(jià) 指對(duì)行政劃撥或無(wú)償使用的國(guó)有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的價(jià)額款。 出租價(jià) 指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。 10 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等面積，作為人防工程的地下室 也不計(jì)入公用建筑面積。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 2 者。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。住宅開(kāi)間一般不超過(guò) 米 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò) 米。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不 是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的 不計(jì)樓層、朝向，以 2800 元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售 ，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失 為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。 爛尾 的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 期房 期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。 公房 公房也稱(chēng)公有住房，國(guó)有住宅。 使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余 戶(hù)，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。 內(nèi)銷(xiāo)房 內(nèi)銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷(xiāo)售許可證的房屋，內(nèi)銷(xiāo)商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 爛尾房 爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資 金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。 均價(jià) 均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。元／平方米起售 ，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。 違約