【文章內容簡介】 過公共樓梯，而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣。 購房面積 商品房與其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。除獨立使用的空間外，公用部位、公用設施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按 套 或 單元 銷售的商品房面積應為套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積兩部分之和。即商品房銷售面積 =套內建筑面積 +分攤的公用建筑面積。套內建筑面積由以下三部分組成：套內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積。 安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到 置業(yè)安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設（一般為 4： 6）的面向廣 15 大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在 55 平方米以下。要求精心設計，保證施工質量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。 微利房 指房地產開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。此類房屋價格誘人，隨著城市規(guī)模的擴大、城 市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。 三通一平 指房地產綜合開發(fā)施工結構的基礎工程要求，內容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產基礎用地開發(fā)的最低法定要求。 宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如： B10724這個地號表示福田區(qū)第 1帶 07 片第 24宗地。 銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是 購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由 5 年到 20 年不等，在國外還有長達 30 年的。銀行按揭業(yè)務在國內才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。 抵押貸款方式 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。 質押貸款方式 質押貸款方式指 借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、 AAA 級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。 保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式 16 建筑面積 建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 而 “ 建筑面積 ” 扣除公共分攤面積后的余額就得出一個 “ 實得建筑面積 ” ，就是我們平時所講的 “ 套內面積 ” 。例如你買了一間 120 平方米的房子，這個面積就是由 平方米的公共分攤面積加上 平方米的套內面積得出來的。 容積率 在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質量下降。 建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為： 建筑面積＝套內建筑面積＋應分攤的公共建筑面積 套內建筑面積＝套內的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積） 套內墻體面積＝ 1／ 2 共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數(shù) 套內建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內建筑面積之和 說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。 知道了套內建筑面積和分攤的公共建筑面積，在購房時，心中就有數(shù)了。 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為 ： 居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 獨立式住宅的換算系數(shù)為 ，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上 “ 混淆視聽 ” 的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。 剪力墻結構 是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術語所蒙蔽。 環(huán)保小區(qū) 即注重 環(huán)境保護的小區(qū)。這實際上是開發(fā)商在玩弄 “ 文字游戲 ” 。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30％，小區(qū)環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質、消除擾人噪音等等。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹慎 “ 環(huán)保牌 ” 的廣告效應。 花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者 購買。 商品房房價的構成 17 大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。房產出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。目前，房價大致可分為四大部分組成： 一是地價成本，包括土地出讓金以及相關費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉費用等；二是建筑安裝費用，如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至市政費、用電權費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經營費 用，包括辦公管理費、銷售經營費等；四是開發(fā)商經營利潤。 房地產項目類型基礎概念 傳統(tǒng)的項目類型 這種劃分的標準綜合了建筑形式與經濟意義的考慮因素。 別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價高、品質化配套服務；市區(qū)中心位置、內外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。 項目類型的發(fā)展與豐富 經濟適用房 :政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本 市戶口居民。 板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。 板塔之爭論是京城地產圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風。 公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。 隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務，板樓公寓成新時尚。 城市別墅的興起； Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風靡，確立一種新建筑形式的主流地位。 Townhouse 風聲水起，第一批 Townhouse 火了；跟風的 Townhouse 被困了；究竟 Townhouse 何去何從，業(yè)界還在摸索中。 項目類型的新界定 18 以別墅、 Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式 —— 別墅的概念： 別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義， “ 別 ” 字是 “ 另外 ” 、 “ 另一處 ” 的意思，而 “ 墅 ”則是 “ 野 ” 與 “ 土 ” 兩個字的組合，從字面上可以作 “ 山野之地 ” 解。 因此，傳統(tǒng)對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風景 名勝地或大型游樂設施、附近或有山有水的地方。 概念延伸：城市別墅 近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起， “ 城市別墅 ” 成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設施完備的長處，正因為如此，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應的開闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導項目。 Townhouse的基本解讀 1 原始的 Townhouse概念： TOWNHOUSE 的原始概念是 “ 聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫 ” ，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住 宅形態(tài)，樓體高度不超過 4 層；其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。 北京的 Townhouse緣起： 別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗。 公寓位于市中心，生活設施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。 Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應運而生。 別墅 Townhouse 聯(lián)排別墅 板樓 塔樓 傳統(tǒng)的別墅項目 獨棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 高層、小高層、多層 傳統(tǒng) 蝶塔、小戶型 公寓、普通住宅、經濟適用房 皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。 單價、總價均高 容積率高、建筑密度大 空間窘迫感 有天 有地 環(huán)境舒展 總價高 交通位置與市政條件 公寓 別墅 Townhouse： 別墅與公寓之間妥協(xié)的產物 單價、總價均有明顯優(yōu)勢 位置上盡量靠近市中心 有天有地 環(huán)境舒展 19 Townhouse的基本解讀 2 北京受到認可的 TOWNHOUSE項目符合十 大標準 —— 位置：應位于城市邊緣地帶，車程 5 至 30 分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 交通：周邊應有完善的交通道路網(wǎng)絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。 環(huán)境：不僅強調社區(qū)內環(huán)境，周邊也應有優(yōu)美的自然環(huán)境。 規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過 0． 6，其規(guī)模最好在 15 萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關系。 建筑：社區(qū)強調建筑內部功能的布局，空間尺度的把握，室內外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與 色彩尤為引人。 配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設施必需齊備。 價格：一套售價控制在 80 萬至 180萬元之間為好。 服務：社區(qū)的物業(yè)服務要突出優(yōu)質、貼心、到位。 文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 Townhouse的四種形式 通常，我們稱 Townhouse 為聯(lián)排別墅，因為 Townhouse 的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標志的。但實際上，一個純粹的 Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式 ,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。 在同一項目中，通常價格 表現(xiàn)：獨棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼 20 板樓、塔樓項目類型 板樓與塔樓的基本解讀 1 板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點。 國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是： 板樓 —— 是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。 塔樓 —— 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓 層之后，向四面走可以直接進入戶內。 板樓、塔樓的不同，在內、外兩方面均產生影響： 外部 —— 建筑高度、密度、容積率不同 內部 —— 戶型、銷售分攤不同 板樓基本形式 小高層板樓：９至１２層左右的板樓 高層板樓： 16 層以上甚至更高的稱為高層板樓 多層板樓：６層以下的 ? 供應量以小高層最重： ?聯(lián)排別墅