【正文】 市場定位不止局限在功能特征上，它還體現(xiàn)在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項目充分張揚的起點和基礎(chǔ)，讓樓盤 “未成曲調(diào)先有情 ”。再如海悅?cè)A城只有四種產(chǎn)型，交房標(biāo)準(zhǔn)就是樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位實戰(zhàn)價值分析 分析 A：樓盤暢銷的先決條件 33 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位從而鎖定目標(biāo)客戶是樓盤暢銷的先決條件。 1979 年 9 月 25 日，長江實業(yè)控制英資和記黃浦公司 ％的股份。李嘉誠看準(zhǔn)時機，毅然扭轉(zhuǎn)長江實業(yè)的業(yè)務(wù)方向，開始轉(zhuǎn)向地產(chǎn)生意。 章后案例 李嘉誠原籍廣東潮安，家境貧寒。預(yù)售商品房可以實現(xiàn)四個功能：（ 1）籌集；（ 2）獨買賣雙方帶來風(fēng)險報酬（ 3）為投機者提供一種活動空間；（ 4）為商品房交易的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。包括股票、債券兩種形態(tài)是籌集長期資金的主要方式之一。是以銀行為中心的所有各種形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起 的貨幣流通在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運用。 章前案例分析思考題 1. 試論企業(yè)信譽對房地產(chǎn)籌資的重要性。 1989 年 6 月，深圳物業(yè)成立了皇崗口岸建設(shè)總承包公司，于 1993 羊 8 月正式通車。 房地產(chǎn)籌資 本章要點 30 介紹房地產(chǎn)資金的概念和分類。項目投資估算匯總表為表 5－ 7。其它設(shè)施包括路網(wǎng)、花園、景點及綠化等。 28 ，包括：投資類別選擇、風(fēng)險選擇、階段 選擇、獨資與合資選擇、長期中期或短期投資的選擇等。 本章小結(jié) 1 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益有確定性和非確定性兩大類分析方法。建成后，在經(jīng)營期內(nèi)累計盈余將達(dá) 1。 房地產(chǎn)投資 案例 經(jīng)濟(jì)調(diào)控時期，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，高檔賓館、豪華別墅處于調(diào)整消化期。公司領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)干部 “抓點 ”，堅決清除違章建筑，并無償投資 30 萬元，把小區(qū)美化起來，變成環(huán)境優(yōu)美、安全的花園小區(qū)，受到住戶和社會的贊譽。 案例分析： 廣州市惠華房產(chǎn)開發(fā)公司師 1982 年 6 月就成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。廣義的房地 產(chǎn)經(jīng)營概念包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程和流通過程經(jīng)營。 5. 土地所有權(quán)法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程要點： 1. 房地 產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。當(dāng)年 10 月5 日，以市政府劃給的土地與外商合作，簽訂了第一宗引進(jìn)外資興建東胡新村的協(xié)議， 12 月動工興建。 定價比較 價格比較 （同檔次同條件） 別墅 Townhouse 板樓 塔樓 平均單價 最高 次高 單價比較：獨棟 雙拼 疊拼〉聯(lián)排 高于板樓 單價比較：多層 小高層 高層 最低 蝶塔 傳統(tǒng)塔樓 平均總價 最高 以總建筑面積論 消費者建筑類型首選%%%%多層板樓小高層板樓塔樓townhouse 24 價格需求下的項目類型偏好 無論以單價或以總價論： 別墅、 Townhouse項目仍然很難在市場份額上有所進(jìn)步； 無論板樓還是塔樓， 100 平米戶型仍將維持分水嶺 狀態(tài)； 與居民收入最相宜的 5000 元單價的普通住宅，有最廣闊市場空間。 高度問題較容易受遮擋 高度問題較不容易受遮擋 戶型靈活程度 低 高 塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。 傳統(tǒng)別墅間距開闊私密性好。 板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響： 外部 —— 建筑高度、密度、容積率不同 內(nèi)部 —— 戶型、銷售分?jǐn)偛煌? 板樓基本形式 小高層板樓：９至１２層左右的板樓 高層板樓： 16 層以上甚至更高的稱為高層板樓 多層板樓：６層以下的 ? 供應(yīng)量以小高層最重： ?聯(lián)排別墅 由三個以上的相同單位平行組合而成。 服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。 單價、總價均高 容積率高、建筑密度大 空間窘迫感 有天 有地 環(huán)境舒展 總價高 交通位置與市政條件 公寓 別墅 Townhouse： 別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物 單價、總價均有明顯優(yōu)勢 位置上盡量靠近市中心 有天有地 環(huán)境舒展 19 Townhouse的基本解讀 2 北京受到認(rèn)可的 TOWNHOUSE項目符合十 大標(biāo)準(zhǔn) —— 位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程 5 至 30 分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 概念延伸：城市別墅 近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起， “ 城市別墅 ” 成為新名詞。 板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風(fēng)。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語所蒙蔽。 容積率 在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。 微利房 指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。 購房面積 商品房與其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律 14 上有特別規(guī)定的除外）。 房地產(chǎn)保險 房地產(chǎn)雖然風(fēng)險較少，但并不是毫無風(fēng)險，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險、減少經(jīng)濟(jì)損失，購買房地產(chǎn)保險就很有必要。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 土地使用年期 凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。 戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。實施國家安居工程可以調(diào)動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進(jìn)程，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)。 基準(zhǔn)地價 指城鎮(zhèn)各類各級土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價格。 征稅價 如果根據(jù)地產(chǎn)價值對地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時，就要評估出該地產(chǎn)的價格。 征用價 指政府征用各種地產(chǎn)時（如農(nóng)地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. 過道 過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 陽臺 陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 共有建筑面積 房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴(kuò)大。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。定金合 同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。 房屋產(chǎn)權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到 80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項 目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 二手房 二手房即舊房。 已購公房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房 單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住 區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000 人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地 居住組團(tuán) 居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000 人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果 計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 實用面積 它是 建筑面積 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。例如，在 1 萬平方米的土地上，有 4000 平方米的建筑總面積，其容積率為 。 開間 5 米以上，進(jìn)深 7 米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 4050 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 竣工面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。對購房者而言，綠化率高為好。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地 含宅間綠地和宅間小路等 的總稱 9 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。居室是家庭的 領(lǐng)地 ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 發(fā)展商 發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目并籌資 建設(shè)的房地產(chǎn)公司。在目前情況下，為了搞活國有企業(yè)，土地管理部門對其土地入股有一個確認(rèn)價，這個價不一定就是合作經(jīng)營或合作開發(fā)雙方所認(rèn)可的價格。若今后按市場價格水平補交價款時，贏余就應(yīng)放在市場交易價里。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質(zhì)是把低工資時單位用于住房實 物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機制的目的。 復(fù)式住宅 這類住宅在建造是每戶占有上下兩層， 實際早在層高較高的一層樓中增建一個 米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。實施安居工程的城市已陸 續(xù)將解困房與安居房合在一起。 宗地圖 宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權(quán)利。 這類房屋不是通過市場獲得，是一種準(zhǔn)商品房。在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)（一般為 4： 6）的面向廣 15 大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在 55 平方米以下。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。 花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。 項目類型的發(fā)展與豐富 經(jīng)濟(jì)適用房 :政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。 項目類型的新界定 18 以別墅、 Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式 —— 別墅的概念： 別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。 公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。 建筑：社區(qū)強調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間