【正文】 ? 歸根結(jié)底，維護(hù)公平的市場競爭秩序是政府的職責(zé)，因此，測算房地產(chǎn)成本應(yīng)當(dāng)是政府的事情。 ? 通過社會(huì)分工，由專門的研究機(jī)構(gòu)來擔(dān)當(dāng)房價(jià)收集和研究的任務(wù)。這種不足不僅是由于房地產(chǎn)商和地方政府缺乏提供足夠信息的動(dòng)機(jī)，也很難從其他渠道來獲得房價(jià)信息。 ? 第三，房價(jià)研究的阻力很大。沒有足夠的社會(huì)科學(xué)研究基金來支持那些具有公益性的大課題研究。否則豈不是為人作嫁，徒勞無益？實(shí)際上，在許多情況下，受賄、行賄雙方大致遵循著黑社會(huì)的潛規(guī)則：見面劈一半。雖然是雁過拔毛，可是加到一起就可能駭人聽聞。而開發(fā)商在公開場合宣稱的利潤率只有 15%。按照這些數(shù)據(jù)計(jì)算出來的資本利潤率只有 %。兩項(xiàng)合計(jì)為 。 ? 房價(jià)飛漲的原因也賴不到房地產(chǎn)業(yè)的物化成本。 ? 一旦和廉政建設(shè)以及行政體制改革聯(lián)系起來，公開房價(jià)就絕對不是一個(gè)簡單的經(jīng)濟(jì)或技術(shù)問題了。 ? 敢于喊出公開房價(jià)的口號并且堅(jiān)持追查下去，首先需 要的不僅僅是房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，而是反對貪污腐敗，為民請命的勇氣。 ? 如果某些房地產(chǎn)老板實(shí)在不愿意公布自己的成本，他們盡可改行去開餐館?！? ? 房地產(chǎn)業(yè)具有鮮明的寡頭壟斷特征。 ? 最近三年公布的大企業(yè)百強(qiáng)當(dāng)中，經(jīng)營房地產(chǎn)的越來越多。 ? 按照國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組的報(bào)告，在土地增值部分中農(nóng)民得到其中的 510%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)得到 1520%，地方政府得到 2030%，而房地產(chǎn)商得到 4050%。 ? 某些房地產(chǎn)商將房價(jià)暴漲的原因歸結(jié)于地價(jià)上漲是顛倒了因果。 可是，在 2023年，房價(jià)的飆升速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了地價(jià)的漲幅。 ? 可是在房地產(chǎn)銷售過程中采用市場比較法。 ? 在土地批租市場上，供給方是各級地方政府，需求方是房地產(chǎn)公司。 ? 目前的土地出讓方法很容易使得地方政府的行為短期化。工資和利潤的高低，是價(jià)格高低的原因，而地租的高低，卻是價(jià)格高低的結(jié)果。 房價(jià)地價(jià)，孰先孰后 ? 房地產(chǎn)商說，由于地價(jià)漲得太多了，所以房價(jià)才會(huì)漲。 ? 收益還原法傾向于購房者的利益。 ? 第七，開發(fā)商的利潤。 ? 第三，建筑安裝費(fèi)用。建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價(jià)。 ? （ 2）收益還原法的第二個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。顯而易見，收益還原法不適合那些沒有經(jīng)濟(jì)收益的建筑物，例如，政府辦公大樓、學(xué)校、公園、醫(yī)院等。采用市場比較法有三個(gè)必要條件： ? 第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。 房地產(chǎn)講座 (2) 房 價(jià) 評 估 辦 法 主講人：徐滇慶 房價(jià)的不確定性 ? (1) 房地產(chǎn)完全沒有流動(dòng)性。 ? 某些房地產(chǎn)商有強(qiáng)硬后臺(tái)，銀行不敢催促還貸，更不敢將房子拿過來拍賣。 ? 房地產(chǎn)商預(yù)期房價(jià)會(huì)迅速上升，推遲出售。 ? 是房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)有問題，房價(jià)過高，而不是房地產(chǎn)市場已經(jīng)過剩了。 ? 有的學(xué)者引用國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)說，目前空置率已經(jīng)達(dá)到 26%。 ? 在許多情況下房價(jià)收入比和購租比不能準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)的真實(shí)成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫。在最近幾年內(nèi)無論是北美還是中國利率水平都相當(dāng)?shù)?，這是抬高房價(jià)的一個(gè)重要原因。 tPrfr tPt? )( tmttt r ?? ? ttP? 1?ttgP ttP? 由于上式右側(cè)各項(xiàng)都包含房價(jià)，因此上式可改寫為： ? 在這里 ut表示房地產(chǎn)的業(yè)主成本 (user cost of housing)。 ? 住宅業(yè)主擁有住宅的年成本（ Annual Cost of Ownership）可以表達(dá)如下： tttttttmtttttrfttt PgPPrPPrPR ????? ??????? ? 1)( 房產(chǎn)的年成本包括有 6個(gè)部分 ? 資金成本 ， 倘若業(yè)主不購買住宅而將這筆資金投資到其他地方，例如沒有風(fēng)險(xiǎn)的政府債券，可以獲得一定的收益。 ? 挪威采用現(xiàn)有所有住房的平均值 (Existing dwellings)。購房者與領(lǐng)取收入者來自于貧富差距很大的兩個(gè)不同的組別。房價(jià)和居民平均收入之間并沒有顯著的相關(guān)關(guān)系。因此，可以拿房價(jià)和其他指標(biāo)的長期平均值作為比較基準(zhǔn)。不能單憑房價(jià)絕對值高低來判斷是否存在著房地產(chǎn)泡沫。 ? ? 與其橫向比較房地產(chǎn)市場，還不如縱向觀察房價(jià)、房價(jià)收入比和購租比的時(shí)間序列變遷。 表 13 人均居住面積（平方米） ? 資料來源：建設(shè)部 《 2023年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 。每年大約有 950萬對新人結(jié)婚。 ? （ 2）城市建設(shè)方興未艾，大量拆遷改建。國外數(shù)據(jù)為 90年代初期的人均居住面積，中國的人均居住面積數(shù)據(jù)為 2023年。 ? ?房價(jià)和租金之間應(yīng)當(dāng)保持一個(gè)比較穩(wěn)定的比例。 ? 判斷房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫跡象，最重要的不是房價(jià)上升了多少，而是要考察房價(jià)波動(dòng)是否超出了歷史常規(guī)。圍繞著正常狀態(tài)的房價(jià)波動(dòng)屬于商業(yè)周期，只有房價(jià)和其他指標(biāo)嚴(yán)重背離長期平均值才可能稱為泡沫經(jīng)濟(jì)。 ? （ 3）在經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期，居民收入相應(yīng)增加，對住宅的需求也隨之增加，有可能推動(dòng)房價(jià)上升。 居民平均年全部收入住房平均價(jià)格房價(jià)收入比 ? ? 不能用房價(jià)收入比來進(jìn)行國際比較。 ? 日本使用都市土地價(jià)格 (Nationwide urban land price index)。由于業(yè)主購買了住宅，他就放棄了這項(xiàng)機(jī)會(huì)成本。 ? 購租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。 ? 不同城市的購租比相差很遠(yuǎn)。 什么是空置率？ ? 空置面積指的是“報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。 ? 在沒有確定的空置率定義之前就冒然聲稱中國的空置率已經(jīng)到了極度危險(xiǎn)的狀態(tài)，只能說明學(xué)風(fēng)浮燥。 ? 有人說，空置率高反映出貧富差距太大。 ? 房價(jià)上漲的部分足夠覆蓋他們持有這些住宅所支付的各項(xiàng)成本。 ? 賺了錢就歸他們個(gè)人所有，如果虧損了就推給國家。因此，全國 661個(gè)城市，沒有兩個(gè)城市的房價(jià)完全一樣。 ? 第二，在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷。 收益還原法 ? 采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格可表達(dá)如下： ? 這里 P為房地產(chǎn)價(jià)格， a1, a2 , … an 表示各期純收益， r1, r2 , … rn 表示各期的還原利率， n為該房地產(chǎn)的使用年限。 ? 住宅的使用者成本取決于三個(gè)部分：占有資金的機(jī)會(huì)成本、財(cái)產(chǎn)增值和折舊。采用成本法計(jì)算出來的房價(jià)亦稱“積算房價(jià)”。其中包括開發(fā)土地（三通一平，或者七通一平，拆除舊建筑等）。 ? 第八，為了打通各個(gè)政府部門的環(huán)節(jié)所必須支付的行賄成本。購房者在房地產(chǎn)市場上永遠(yuǎn)是弱小一方。 ? 國土資源部堅(jiān)決否認(rèn)地價(jià)推高房價(jià)?！? ? 馬克思認(rèn)為：在房地產(chǎn)市場上的壟斷價(jià)格與一般商品市場不一樣，它存在的前提不是壟斷資本而是對某塊土地的經(jīng)營壟斷權(quán)。 ? 一次性收取幾十年的地租實(shí)際上是允許現(xiàn)任官員提前動(dòng)用了他們后面若干屆政府的財(cái)源。實(shí)際上這兩個(gè)方面也嚴(yán)重地不對稱。 ? 因?yàn)楣纼r(jià)方法完全不同，地價(jià)決定房價(jià)的說法是沒有根據(jù)的。這從另一個(gè)角度說明，房價(jià)的變化并不是單純由地價(jià)決定的。 降低地價(jià)便宜了誰 ? 李嘉圖指出：“地主降低地租并不能降低谷物的價(jià)格，只是將部分應(yīng)該歸自己所有的地租讓渡給了雇農(nóng)而已。 房地產(chǎn)講座（ 3） 房 價(jià) 之 謎 主講人：徐滇慶 ? 房價(jià)之謎不在于去年漲了多少，也不在于明年還會(huì)不會(huì)漲，讓人們困惑不解的是明明房價(jià)暴漲，房地產(chǎn)的富豪越來越多，可是誰都不認(rèn)帳。 ? 在 2023年是 25家， 2023年 37家， 2023年為 45家。一個(gè)或者數(shù)個(gè)大房地產(chǎn)企業(yè)形成價(jià)格聯(lián)盟，他們是當(dāng)?shù)氐摹昂皟r(jià)”領(lǐng)袖，其他中小