【正文】 ? 歸根結(jié)底，維護(hù)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序是政府的職責(zé)，因此，測(cè)算房地產(chǎn)成本應(yīng)當(dāng)是政府的事情。 ? 通過(guò)社會(huì)分工，由專(zhuān)門(mén)的研究機(jī)構(gòu)來(lái)?yè)?dān)當(dāng)房?jī)r(jià)收集和研究的任務(wù)。這種不足不僅是由于房地產(chǎn)商和地方政府缺乏提供足夠信息的動(dòng)機(jī)，也很難從其他渠道來(lái)獲得房?jī)r(jià)信息。 ? 第三，房?jī)r(jià)研究的阻力很大。沒(méi)有足夠的社會(huì)科學(xué)研究基金來(lái)支持那些具有公益性的大課題研究。否則豈不是為人作嫁，徒勞無(wú)益？實(shí)際上，在許多情況下，受賄、行賄雙方大致遵循著黑社會(huì)的潛規(guī)則：見(jiàn)面劈一半。雖然是雁過(guò)拔毛，可是加到一起就可能駭人聽(tīng)聞。而開(kāi)發(fā)商在公開(kāi)場(chǎng)合宣稱(chēng)的利潤(rùn)率只有 15%。按照這些數(shù)據(jù)計(jì)算出來(lái)的資本利潤(rùn)率只有 %。兩項(xiàng)合計(jì)為 。 ? 房?jī)r(jià)飛漲的原因也賴(lài)不到房地產(chǎn)業(yè)的物化成本。 ? 一旦和廉政建設(shè)以及行政體制改革聯(lián)系起來(lái)，公開(kāi)房?jī)r(jià)就絕對(duì)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)或技術(shù)問(wèn)題了。 ? 敢于喊出公開(kāi)房?jī)r(jià)的口號(hào)并且堅(jiān)持追查下去，首先需 要的不僅僅是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，而是反對(duì)貪污腐敗，為民請(qǐng)命的勇氣。 ? 如果某些房地產(chǎn)老板實(shí)在不愿意公布自己的成本，他們盡可改行去開(kāi)餐館?！? ? 房地產(chǎn)業(yè)具有鮮明的寡頭壟斷特征。 ? 最近三年公布的大企業(yè)百?gòu)?qiáng)當(dāng)中，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的越來(lái)越多。 ? 按照國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組的報(bào)告，在土地增值部分中農(nóng)民得到其中的 510%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)得到 1520%，地方政府得到 2030%，而房地產(chǎn)商得到 4050%。 ? 某些房地產(chǎn)商將房?jī)r(jià)暴漲的原因歸結(jié)于地價(jià)上漲是顛倒了因果。 可是，在 2023年，房?jī)r(jià)的飆升速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了地價(jià)的漲幅。 ? 可是在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中采用市場(chǎng)比較法。 ? 在土地批租市場(chǎng)上，供給方是各級(jí)地方政府，需求方是房地產(chǎn)公司。 ? 目前的土地出讓方法很容易使得地方政府的行為短期化。工資和利潤(rùn)的高低，是價(jià)格高低的原因，而地租的高低，卻是價(jià)格高低的結(jié)果。 房?jī)r(jià)地價(jià)，孰先孰后 ? 房地產(chǎn)商說(shuō)，由于地價(jià)漲得太多了，所以房?jī)r(jià)才會(huì)漲。 ? 收益還原法傾向于購(gòu)房者的利益。 ? 第七，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。 ? 第三，建筑安裝費(fèi)用。建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)。 ? （ 2）收益還原法的第二個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。顯而易見(jiàn)，收益還原法不適合那些沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益的建筑物，例如，政府辦公大樓、學(xué)校、公園、醫(yī)院等。采用市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件： ? 第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。 房地產(chǎn)講座 (2) 房 價(jià) 評(píng) 估 辦 法 主講人：徐滇慶 房?jī)r(jià)的不確定性 ? (1) 房地產(chǎn)完全沒(méi)有流動(dòng)性。 ? 某些房地產(chǎn)商有強(qiáng)硬后臺(tái)，銀行不敢催促還貸，更不敢將房子拿過(guò)來(lái)拍賣(mài)。 ? 房地產(chǎn)商預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)迅速上升，推遲出售。 ? 是房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，房?jī)r(jià)過(guò)高，而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)剩了。 ? 有的學(xué)者引用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)說(shuō)，目前空置率已經(jīng)達(dá)到 26%。 ? 在許多情況下房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比不能準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)的真實(shí)成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫。在最近幾年內(nèi)無(wú)論是北美還是中國(guó)利率水平都相當(dāng)?shù)?，這是抬高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因。 tPrfr tPt? )( tmttt r ?? ? ttP? 1?ttgP ttP? 由于上式右側(cè)各項(xiàng)都包含房?jī)r(jià)，因此上式可改寫(xiě)為： ? 在這里 ut表示房地產(chǎn)的業(yè)主成本 (user cost of housing)。 ? 住宅業(yè)主擁有住宅的年成本（ Annual Cost of Ownership）可以表達(dá)如下： tttttttmtttttrfttt PgPPrPPrPR ????? ??????? ? 1)( 房產(chǎn)的年成本包括有 6個(gè)部分 ? 資金成本 ， 倘若業(yè)主不購(gòu)買(mǎi)住宅而將這筆資金投資到其他地方，例如沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的政府債券，可以獲得一定的收益。 ? 挪威采用現(xiàn)有所有住房的平均值 (Existing dwellings)。購(gòu)房者與領(lǐng)取收入者來(lái)自于貧富差距很大的兩個(gè)不同的組別。房?jī)r(jià)和居民平均收入之間并沒(méi)有顯著的相關(guān)關(guān)系。因此，可以拿房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)的長(zhǎng)期平均值作為比較基準(zhǔn)。不能單憑房?jī)r(jià)絕對(duì)值高低來(lái)判斷是否存在著房地產(chǎn)泡沫。 ? ? 與其橫向比較房地產(chǎn)市場(chǎng)，還不如縱向觀察房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比的時(shí)間序列變遷。 表 13 人均居住面積（平方米） ? 資料來(lái)源：建設(shè)部 《 2023年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 。每年大約有 950萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚。 ? （ 2）城市建設(shè)方興未艾，大量拆遷改建。國(guó)外數(shù)據(jù)為 90年代初期的人均居住面積，中國(guó)的人均居住面積數(shù)據(jù)為 2023年。 ? ?房?jī)r(jià)和租金之間應(yīng)當(dāng)保持一個(gè)比較穩(wěn)定的比例。 ? 判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫跡象，最重要的不是房?jī)r(jià)上升了多少，而是要考察房?jī)r(jià)波動(dòng)是否超出了歷史常規(guī)。圍繞著正常狀態(tài)的房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于商業(yè)周期，只有房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)嚴(yán)重背離長(zhǎng)期平均值才可能稱(chēng)為泡沫經(jīng)濟(jì)。 ? （ 3）在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，居民收入相應(yīng)增加，對(duì)住宅的需求也隨之增加，有可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。 居民平均年全部收入住房平均價(jià)格房?jī)r(jià)收入比 ? ? 不能用房?jī)r(jià)收入比來(lái)進(jìn)行國(guó)際比較。 ? 日本使用都市土地價(jià)格 (Nationwide urban land price index)。由于業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了住宅，他就放棄了這項(xiàng)機(jī)會(huì)成本。 ? 購(gòu)租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。 ? 不同城市的購(gòu)租比相差很遠(yuǎn)。 什么是空置率？ ? 空置面積指的是“報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。 ? 在沒(méi)有確定的空置率定義之前就冒然聲稱(chēng)中國(guó)的空置率已經(jīng)到了極度危險(xiǎn)的狀態(tài)，只能說(shuō)明學(xué)風(fēng)浮燥。 ? 有人說(shuō)，空置率高反映出貧富差距太大。 ? 房?jī)r(jià)上漲的部分足夠覆蓋他們持有這些住宅所支付的各項(xiàng)成本。 ? 賺了錢(qián)就歸他們個(gè)人所有，如果虧損了就推給國(guó)家。因此，全國(guó) 661個(gè)城市，沒(méi)有兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)完全一樣。 ? 第二，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷。 收益還原法 ? 采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格可表達(dá)如下： ? 這里 P為房地產(chǎn)價(jià)格， a1, a2 , … an 表示各期純收益， r1, r2 , … rn 表示各期的還原利率， n為該房地產(chǎn)的使用年限。 ? 住宅的使用者成本取決于三個(gè)部分：占有資金的機(jī)會(huì)成本、財(cái)產(chǎn)增值和折舊。采用成本法計(jì)算出來(lái)的房?jī)r(jià)亦稱(chēng)“積算房?jī)r(jià)”。其中包括開(kāi)發(fā)土地（三通一平，或者七通一平，拆除舊建筑等）。 ? 第八，為了打通各個(gè)政府部門(mén)的環(huán)節(jié)所必須支付的行賄成本。購(gòu)房者在房地產(chǎn)市場(chǎng)上永遠(yuǎn)是弱小一方。 ? 國(guó)土資源部堅(jiān)決否認(rèn)地價(jià)推高房?jī)r(jià)?！? ? 馬克思認(rèn)為：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的壟斷價(jià)格與一般商品市場(chǎng)不一樣，它存在的前提不是壟斷資本而是對(duì)某塊土地的經(jīng)營(yíng)壟斷權(quán)。 ? 一次性收取幾十年的地租實(shí)際上是允許現(xiàn)任官員提前動(dòng)用了他們后面若干屆政府的財(cái)源。實(shí)際上這兩個(gè)方面也嚴(yán)重地不對(duì)稱(chēng)。 ? 因?yàn)楣纼r(jià)方法完全不同，地價(jià)決定房?jī)r(jià)的說(shuō)法是沒(méi)有根據(jù)的。這從另一個(gè)角度說(shuō)明，房?jī)r(jià)的變化并不是單純由地價(jià)決定的。 降低地價(jià)便宜了誰(shuí) ? 李嘉圖指出：“地主降低地租并不能降低谷物的價(jià)格，只是將部分應(yīng)該歸自己所有的地租讓渡給了雇農(nóng)而已。 房地產(chǎn)講座（ 3） 房 價(jià) 之 謎 主講人：徐滇慶 ? 房?jī)r(jià)之謎不在于去年漲了多少，也不在于明年還會(huì)不會(huì)漲，讓人們困惑不解的是明明房?jī)r(jià)暴漲，房地產(chǎn)的富豪越來(lái)越多，可是誰(shuí)都不認(rèn)帳。 ? 在 2023年是 25家， 2023年 37家， 2023年為 45家。一個(gè)或者數(shù)個(gè)大房地產(chǎn)企業(yè)形成價(jià)格聯(lián)盟，他們是當(dāng)?shù)氐摹昂皟r(jià)”領(lǐng)袖，其他中小