【正文】 房地產(chǎn)講座 (1) 居民購房承受能力 主講人：徐滇慶 ? 表 11城鎮(zhèn)居民人均收入及住房面積 .doc 圖 11 城鎮(zhèn)居民住房與收入 0100020233000400050006000700080009000100001978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2023 2023 2023元051015202530城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 城鎮(zhèn)人均住房面積 表 12 中國人口和城鎮(zhèn)人口出生率（萬人） .doc 巨大的房地產(chǎn)市場潛力 ? （ 1）中國城市人口每年增加 1%左右。大約 1800— 200萬。如果按照每個城市人口住房面積 22平方米計算，需要增加 。每年大約有 950萬對新人結(jié)婚。 ? （ 2）城市建設(shè)方興未艾，大量拆遷改建。 ? （ 3） 6070%的居民要求改善住房條件。城鎮(zhèn)居民的平均住房面積要從當(dāng)前的 24平方米增加到 35平方米左右?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)住房每年的淘汰率為 4%左右（農(nóng)村為 2%）。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進(jìn)新房子，從小房子搬進(jìn)大房子。 ? （ 4）到 2023年城市化水平將達(dá)到 55— 60%，城鎮(zhèn)人口將要增加到 億，將有 。住宅的真實需求大約每年增加 億平方米。 表 13 人均居住面積（平方米） ? 資料來源：建設(shè)部 《 2023年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報 》 。國外數(shù)據(jù)為 90年代初期的人均居住面積，中國的人均居住面積數(shù)據(jù)為 2023年。 高收入國家 中高收入國家 中等收入國家 中低收入國家 低收入國家 8 美國 德國 法國 日本 中國 60 38 37 31 圖 12 平均房價和銷售面積 0500100015002023250030001987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023050001000015000202302500030000350004000045000平均房價 商品房銷售面積 表 14全國各省市商品房銷售額和銷售面積 .doc ? 表 15各省市平均房價及其變化情況 .doc ? 表 16商品房價格變化率 .doc ? 表 17各地方房價比較 .doc 要 點： ? ? 圍繞著正常狀態(tài)的房價波動屬于商業(yè)周期，只有房價和其他指標(biāo)嚴(yán)重背離長期平均值才可能稱為泡沫經(jīng)濟(jì)。 ? ? 由于缺乏統(tǒng)一的統(tǒng)計準(zhǔn)則，不能拿房價收入比來進(jìn)行橫向國際比較。 ? ? 購租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。利率、稅率和對未來的預(yù)期都會顯著地影響購租比。 ? ? 在許多情況下房價收入比和購租比不能準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)的真實成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫。如果僅僅采用當(dāng)期的房價收入比和購租比作為指標(biāo)，即使房地產(chǎn)市場處于正常狀況也可能給讓人們誤認(rèn)為過熱。 ? ? 與其橫向比較房地產(chǎn)市場，還不如縱向觀察房價、房價收入比和購租比的時間序列變遷。 ? ?房價和租金之間應(yīng)當(dāng)保持一個比較穩(wěn)定的比例。如果這個比例迅速增加，說明租房不如買房，房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)了泡沫。 在討論房價變化規(guī)律的時候特別要注意兩點： ? 房價取決于多種因素，特別是和住宅所在的地點有關(guān)。由于各個城市的氣候、人口、產(chǎn)業(yè)狀況、就業(yè)、收入水平、交通、文化教育、醫(yī)療設(shè)施等多種因素各不相同，在不同城市之間的房價差別很大。由于房地產(chǎn)在位置上的唯一性使得人們很難比較不同地點的房價。在一般的商品市場上，商品的流動可以互通有無，縮小價格上的差別?？墒?，房地產(chǎn)是沒有流動性的，不可能通過流動來拉平房價。不能單憑房價絕對值高低來判斷是否存在著房地產(chǎn)泡沫。 ? 判斷房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫跡象，最重要的不是房價上升了多少，而是要考察房價波動是否超出了歷史常規(guī)。 ? 泡沫經(jīng)濟(jì)和投機(jī)活動相關(guān)，投機(jī)活動的最顯著的特點是短期。來得快，走得也快。世界上沒有任何投機(jī)活動可以延續(xù)很長時間。 ? 沒有理由把長期穩(wěn)定的趨勢稱為投機(jī)活動。 ? 長期的平均房價（ 10年或者 20年），具有邏輯上的合理性。 ? 泡沫經(jīng)濟(jì)跡象必然表現(xiàn)為在短時期內(nèi)房價和其他指數(shù)突然背離長期趨勢。因此，可以拿房價和其他指標(biāo)的長期平均值作為比較基準(zhǔn)。圍繞著正常狀態(tài)的房價波動屬于商業(yè)周期，只有房價和其他指標(biāo)嚴(yán)重背離長期平均值才可能稱為泡沫經(jīng)濟(jì)。 ? 研究居民購房的承受能力的數(shù)學(xué)模型中包括的變量：當(dāng)期的收入，前期收入，已經(jīng)積累的財富，利率、通貨膨脹率、平均投資回報率、居民儲蓄率等。 ? 各種金融衍生工具的出現(xiàn)顯著地提高了居民購房能力。如何估計未來收入成為影響居民購房承受能力的一個重要指標(biāo)。 ? （ 1）從聯(lián)合國人居中心的統(tǒng)計數(shù)字來看，其房價收入比的離散度太大，從 30，從統(tǒng)計學(xué)的觀點來看，由于方差太高使得這個房價收入比統(tǒng)計數(shù)據(jù)幾乎說明不了什么東西。 ? （ 2）如果單單考慮房價收入比，好像只要收入增加了，居民購買住宅的能力就隨之而增加。其實，對于居民購房能力起到?jīng)Q定性作用的是業(yè)主成本。房價和居民平均收入之間并沒有顯著的相關(guān)關(guān)系。 ? （ 3）在經(jīng)濟(jì)高速增長時期，居民收入相應(yīng)增加，對住宅的需求也隨之增加，有可能推動房價上升。如果房價上升得比收入更快，則房價收入比可能下跌。如果房價上升沒有收入快，則房價收入比下降。 ? （ 4）在投機(jī)因素集中作用的城市內(nèi)房價可能迅速上升，而在一般城市中房價上升的速度并不快。在某些大城市中房價收入比上升，而其他城市，特別是在中小城市中房價收入比下降。 ? （ 5）在許多大城市，大部分購買房地產(chǎn)的人并不是當(dāng)?shù)氐木用?。在統(tǒng)計當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲臅r候并不包括這些購房者。購房者與領(lǐng)取收入者來自于貧富差距很大的兩個不同的組別。 居民平均年全部收入住房平均價格房價收入比 ? ? 不能用房價收入比來進(jìn)行國際比較。 ? 第一，房價的統(tǒng)計對象選擇不同。 ? 北美、瑞典和澳大利亞的民居大部分是獨立住宅（ Single Family House）。 ? 日本、香港、新加坡等地，高層住宅是基本模式，在統(tǒng)計房價時以二居室公寓的平均房價作為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。 ? 第二，不僅世界各國在統(tǒng)計房價時選擇的“標(biāo)的物”不同。 ? 英國采用調(diào)整后的房價 （ Mixadjusted house price index）。 ? 愛爾蘭使用的是二手房銷售平均價格 （ Second hand houses）。 ? 挪威采用現(xiàn)有所有住房的平均值 (Existing dwellings)。 ? 日本使用都市土地價格 (Nationwide urban land price index)。 ? 韓國采用的是全國房價指數(shù) (Nationwide house price index)。 ? 為了保持歷史數(shù)據(jù)的一致性，沒有足夠的激勵機(jī)制來促使他們改變傳統(tǒng)的統(tǒng)計方法。 ? 第三，有些國家在統(tǒng)計平均房價的時候，并不限定某種住宅，而是用總房地產(chǎn)銷售額除以銷售面積，得到每平方米單價之后再求每套住宅的平均價格。 ? 究竟使用建筑面積還是使用面積？附屬于住宅的其他建筑面積算不算？ ? 如果統(tǒng)一采用住宅面積來計量，那么，一套住房的面積究竟應(yīng)該有多大？有人采用 50平方米，有人采用 60平方米，還有人采用 90平方米。 ? 第四，在如何計算居民平均年收入？ ? 是用一個職工的平均收入還是使用家庭平均收入？