【正文】 ? 如果使用家庭收入，那么如何計(jì)算家庭成員？ ? 是稅前收入還是稅后收入？ ? 是可支配收入還是總收入？ ? 由于各國(guó)的稅制和社會(huì)保障制度不同，各國(guó)的“居民收入”的定義差別很大。 購(gòu)租比（ Pricetorent ratio） ? 房?jī)r(jià)收入比度量當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)住宅的能力，而購(gòu)租比度量購(gòu)房和租房的相對(duì)成本。 ? 住宅業(yè)主擁有住宅的年成本（ Annual Cost of Ownership）可以表達(dá)如下： tttttttmtttttrfttt PgPPrPPrPR ????? ??????? ? 1)( 房產(chǎn)的年成本包括有 6個(gè)部分 ? 資金成本 ， 倘若業(yè)主不購(gòu)買(mǎi)住宅而將這筆資金投資到其他地方，例如沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的政府債券，可以獲得一定的收益。由于業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了住宅，他就放棄了這項(xiàng)機(jī)會(huì)成本。 ? 業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)了住宅之后必須繳納固定資產(chǎn)稅 。 ? 購(gòu)房之后可以得到的減稅或財(cái)政補(bǔ)貼 。 ? 住宅維護(hù)成本 。 ? 房地產(chǎn)預(yù)期的增值或貶值 。 ? 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)成本 。 通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)，這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)成本可以近似簡(jiǎn)化為所支出的房屋保險(xiǎn)費(fèi)用。 tPrfr tPt? )( tmttt r ?? ? ttP? 1?ttgP ttP? 由于上式右側(cè)各項(xiàng)都包含房?jī)r(jià)，因此上式可改寫(xiě)為： ? 在這里 ut表示房地產(chǎn)的業(yè)主成本 (user cost of housing)。 ? 購(gòu)租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。 ? 如果在過(guò)去 20年內(nèi)業(yè)主成本的平均值為 ， ? 一套住房月租金是 1000元，年租金為 12023元， ? 合理的房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)大致為 24萬(wàn)元。 ttt uPR ? ttttmtttrftt grru ????? ??????? ? 1)(tttuRP 1? ? 購(gòu)租比的變化趨勢(shì) ? 如果業(yè)主成本上升，則購(gòu)租比下降。 ? 如果降低真實(shí)利率，那么就降低了業(yè)主成本，相應(yīng)提高了購(gòu)租比。如果租金不變，房?jī)r(jià)就上升。 ? 如果人們預(yù)期短期利率會(huì)上升，在土地供給彈性不變的情況下，房產(chǎn)年成本將上升，其結(jié)果必然促使房?jī)r(jià)下跌。 ? 低利率是推動(dòng)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原動(dòng)力。在最近幾年內(nèi)無(wú)論是北美還是中國(guó)利率水平都相當(dāng)?shù)停@是抬高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因。 ? 不同城市的購(gòu)租比相差很遠(yuǎn)。目前還沒(méi)有證據(jù)說(shuō)將來(lái)各城市之間購(gòu)租比的差距會(huì)自然縮小。 ? 一般說(shuō)來(lái)，大城市的購(gòu)租比高。購(gòu)租比高的城市將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)繼續(xù)保持在高水平。 ? 購(gòu)租比較高的城市房?jī)r(jià)和租金上漲得都比較快。 ? 在評(píng)估房?jī)r(jià)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)采用業(yè)主成本的長(zhǎng)期平均值，而盡量避免采用當(dāng)期業(yè)主成本。如果房?jī)r(jià)乘上長(zhǎng)期業(yè)主平均成本之后大大高于類(lèi)似住宅的租金，那么就可以判定房?jī)r(jià)偏高。 ? 在許多情況下房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比不能準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)的真實(shí)成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫。 什么是空置率？ ? 空置面積指的是“報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積?！? ? 有人說(shuō)空置面積是：“購(gòu)房者既沒(méi)有出租也沒(méi)有入住的房屋加上沒(méi)有賣(mài)出去的房屋”。 ? 到底有沒(méi)有人住應(yīng)當(dāng)怎么統(tǒng)計(jì)？多少天沒(méi)有人住才算？ 當(dāng)前流行的空置率計(jì)算方法起碼有三種： ? 全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積。 ? 空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積。 ? 空置商品房面積除以當(dāng)年竣工面積。 ? 根據(jù)建設(shè)部數(shù)據(jù)，在 2023年底，全國(guó)商品房空置面積為 億平方米，其中商品住宅空置面積為 表 采用不同的分母計(jì)算出來(lái)不同的空置率 （億平方米） 2023年數(shù)據(jù) 以空置商品房計(jì)算的空置率 以空置住宅計(jì)算的空置率 房屋建筑面積 % % 住宅面積 % % 施工面積 % % 竣工面積 % % 商品房銷(xiāo)售面積 % % 數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 中國(guó)統(tǒng)計(jì)摘要 》 ， 2023， P62。 ? 有人說(shuō)：“按照國(guó)際通行慣例，空置率在 5%至 10%之間為合理區(qū)；空置率在 10%至 20%之間屬危險(xiǎn)區(qū)；空置率在 20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，極度危險(xiǎn)”。 ? 有的學(xué)者引用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)說(shuō)，目前空置率已經(jīng)達(dá)到 26%。 ? 在沒(méi)有確定的空置率定義之前就冒然聲稱中國(guó)的空置率已經(jīng)到了極度危險(xiǎn)的狀態(tài)，只能說(shuō)明學(xué)風(fēng)浮燥。 ? 如果投資主體是國(guó)家，那么空置率高意味著浪費(fèi)。 ? 關(guān)心住宅空置率就是關(guān)心自己的產(chǎn)權(quán)和福利。 ? 解決住宅空置的關(guān)鍵在于各級(jí)政府。發(fā)現(xiàn)空置率高了就找政府說(shuō)話。 ? 如果投資主體變成市場(chǎng)上的法人，空置并不是傳統(tǒng)意義上的浪費(fèi)。 ? 空置率高了，有人說(shuō)，反映了消費(fèi)者購(gòu)房意愿不強(qiáng)。 ? 是房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，房?jī)r(jià)過(guò)高，而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)剩了。 ? 有人說(shuō)，空置率高反映出貧富差距太大。 ? 縮小貧富差距的要害在于就業(yè)政策、稅收政策、政府的轉(zhuǎn)移支付政策和健全公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。如果想通過(guò)降低空置率來(lái)縮小貧富差距，恐怕很難找到著力點(diǎn)。 ? 空置率過(guò)高（暫且不論按照什么空置率標(biāo)準(zhǔn)），反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)上有些問(wèn)題。市場(chǎng)上的問(wèn)題要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決，切切不可出點(diǎn)問(wèn)題就想請(qǐng)出政府來(lái)胡亂干預(yù)。 ? 沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。目前面積和檔次適中的住宅蓋得不夠，而高檔住宅的房?jī)r(jià)太高，甚至高到了不合理的程度，這是空置率居高不下的原因。 ? 房地產(chǎn)商預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)迅速上升，推遲出售。 ? 房?jī)r(jià)上漲的部分足夠覆蓋他們持有這些住宅所支付的各項(xiàng)成本。 ? 空置率上升在一定程度上反映了房地產(chǎn)商對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。流動(dòng)資金的約束， ? 要不然停止新建項(xiàng)目，要不然就降價(jià)出售。 ? 資金的機(jī)會(huì)成本，還要支付這些住宅的閑置成本、維護(hù)成本等。 ? 等到他們支付不起這些成本的時(shí)候自然降價(jià)。 ? 倘若這些房子沒(méi)有賣(mài)出去，房地產(chǎn)商到期不能歸還貸款本息， ? 銀行追債討債，拍賣(mài)。 ? 只要房?jī)r(jià)沒(méi)有跌過(guò)按揭貸款首期的比例，銀行的房貸是安全的。 ? 某些房地產(chǎn)商有強(qiáng)硬后臺(tái)，銀行不敢催促還貸，更不敢將房子拿過(guò)來(lái)拍賣(mài)。 ? 賺了錢(qián)就歸他們個(gè)人所有，如果虧損了就推給國(guó)家。 ? 拿著銀行的錢(qián)在賭博，堅(jiān)守高房?jī)r(jià)不肯讓步。 ? 一旦將房地產(chǎn)賣(mài)了出去，超額利潤(rùn)足以彌補(bǔ)空置成本。 ? 他們不愁流動(dòng)資金匱乏。再批一筆新的貸款就又可以拖上一陣。 ? 政府的作用并不是去直接干預(yù)房?jī)r(jià)，而是要針對(duì)市場(chǎng)失靈的病灶動(dòng)手。 ? 事前，明知房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率太高，銀行為什么還要發(fā)放貸款？ ? 事后，明知貸款有風(fēng)險(xiǎn)為什么不敢痛下殺手？ ? 目前空置率過(guò)高的問(wèn)題，說(shuō)到底，癥結(jié)在于銀行的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管沒(méi)有到位。 房地產(chǎn)講座 (2) 房 價(jià) 評(píng) 估 辦 法 主講人：徐滇慶 房?jī)r(jià)的不確定性 ? (1) 房地產(chǎn)完全沒(méi)有流動(dòng)性。因此，全國(guó) 661個(gè)城市，沒(méi)有兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)完全一樣。 ? (2) 由于房地產(chǎn)的地理位置具有唯一性，世界上沒(méi)有兩棟完全一樣的房子， ? (3) 住宅結(jié)構(gòu)、面積、朝向、樓層等區(qū)別，使得購(gòu)房者愿意支付的價(jià)格區(qū)別很大 ? (4) 房地產(chǎn)商對(duì)房?jī)r(jià)的估算中包含了很大的主觀判斷的成分， ? (5) 房地產(chǎn)商在談判中房?jī)r(jià)的不確定性。 ? 因?yàn)楣浪惴績(jī)r(jià)的出發(fā)點(diǎn)不同，再加上房?jī)r(jià)具有較大的不確定性，所以不能說(shuō)某個(gè)房?jī)r(jià)是唯一“正確”的，也不能說(shuō)某種估價(jià)方法是絕對(duì)正確的。 ? 首先要弄清楚，是站在什么人的角度來(lái)討論問(wèn)題，依據(jù)的是哪一種房?jī)r(jià)估算法？ 市場(chǎng)比較法 ? “貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用