【正文】 ? 如果使用家庭收入，那么如何計算家庭成員？ ? 是稅前收入還是稅后收入？ ? 是可支配收入還是總收入？ ? 由于各國的稅制和社會保障制度不同，各國的“居民收入”的定義差別很大。 購租比（ Pricetorent ratio） ? 房價收入比度量當?shù)鼐用褓徺I住宅的能力，而購租比度量購房和租房的相對成本。 ? 住宅業(yè)主擁有住宅的年成本（ Annual Cost of Ownership）可以表達如下： tttttttmtttttrfttt PgPPrPPrPR ????? ??????? ? 1)( 房產(chǎn)的年成本包括有 6個部分 ? 資金成本 ， 倘若業(yè)主不購買住宅而將這筆資金投資到其他地方，例如沒有風險的政府債券，可以獲得一定的收益。由于業(yè)主購買了住宅，他就放棄了這項機會成本。 ? 業(yè)主在購買了住宅之后必須繳納固定資產(chǎn)稅 。 ? 購房之后可以得到的減稅或財政補貼 。 ? 住宅維護成本 。 ? 房地產(chǎn)預期的增值或貶值 。 ? 房地產(chǎn)的風險成本 。 通過購買房屋保險，這項風險成本可以近似簡化為所支出的房屋保險費用。 tPrfr tPt? )( tmttt r ?? ? ttP? 1?ttgP ttP? 由于上式右側各項都包含房價，因此上式可改寫為： ? 在這里 ut表示房地產(chǎn)的業(yè)主成本 (user cost of housing)。 ? 購租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。 ? 如果在過去 20年內(nèi)業(yè)主成本的平均值為 ， ? 一套住房月租金是 1000元，年租金為 12023元， ? 合理的房價應當大致為 24萬元。 ttt uPR ? ttttmtttrftt grru ????? ??????? ? 1)(tttuRP 1? ? 購租比的變化趨勢 ? 如果業(yè)主成本上升，則購租比下降。 ? 如果降低真實利率，那么就降低了業(yè)主成本，相應提高了購租比。如果租金不變，房價就上升。 ? 如果人們預期短期利率會上升，在土地供給彈性不變的情況下，房產(chǎn)年成本將上升，其結果必然促使房價下跌。 ? 低利率是推動當前房價上漲的一個原動力。在最近幾年內(nèi)無論是北美還是中國利率水平都相當?shù)?，這是抬高房價的一個重要原因。 ? 不同城市的購租比相差很遠。目前還沒有證據(jù)說將來各城市之間購租比的差距會自然縮小。 ? 一般說來，大城市的購租比高。購租比高的城市將在相當長的時期內(nèi)繼續(xù)保持在高水平。 ? 購租比較高的城市房價和租金上漲得都比較快。 ? 在評估房價的時候，應當采用業(yè)主成本的長期平均值，而盡量避免采用當期業(yè)主成本。如果房價乘上長期業(yè)主平均成本之后大大高于類似住宅的租金，那么就可以判定房價偏高。 ? 在許多情況下房價收入比和購租比不能準確地反映出房地產(chǎn)的真實成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫。 什么是空置率？ ? 空置面積指的是“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積?！? ? 有人說空置面積是：“購房者既沒有出租也沒有入住的房屋加上沒有賣出去的房屋”。 ? 到底有沒有人住應當怎么統(tǒng)計？多少天沒有人住才算？ 當前流行的空置率計算方法起碼有三種： ? 全社會空置房面積除以全部住房面積。 ? 空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積。 ? 空置商品房面積除以當年竣工面積。 ? 根據(jù)建設部數(shù)據(jù)，在 2023年底，全國商品房空置面積為 億平方米，其中商品住宅空置面積為 表 采用不同的分母計算出來不同的空置率 （億平方米） 2023年數(shù)據(jù) 以空置商品房計算的空置率 以空置住宅計算的空置率 房屋建筑面積 % % 住宅面積 % % 施工面積 % % 竣工面積 % % 商品房銷售面積 % % 數(shù)據(jù)來源： 《 中國統(tǒng)計摘要 》 ， 2023， P62。 ? 有人說：“按照國際通行慣例，空置率在 5%至 10%之間為合理區(qū)；空置率在 10%至 20%之間屬危險區(qū)；空置率在 20%以上為嚴重積壓區(qū)，極度危險”。 ? 有的學者引用國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)說，目前空置率已經(jīng)達到 26%。 ? 在沒有確定的空置率定義之前就冒然聲稱中國的空置率已經(jīng)到了極度危險的狀態(tài)，只能說明學風浮燥。 ? 如果投資主體是國家，那么空置率高意味著浪費。 ? 關心住宅空置率就是關心自己的產(chǎn)權和福利。 ? 解決住宅空置的關鍵在于各級政府。發(fā)現(xiàn)空置率高了就找政府說話。 ? 如果投資主體變成市場上的法人，空置并不是傳統(tǒng)意義上的浪費。 ? 空置率高了，有人說，反映了消費者購房意愿不強。 ? 是房地產(chǎn)市場的結構有問題，房價過高，而不是房地產(chǎn)市場已經(jīng)過剩了。 ? 有人說，空置率高反映出貧富差距太大。 ? 縮小貧富差距的要害在于就業(yè)政策、稅收政策、政府的轉移支付政策和健全公平的市場競爭環(huán)境。如果想通過降低空置率來縮小貧富差距，恐怕很難找到著力點。 ? 空置率過高（暫且不論按照什么空置率標準），反映出房地產(chǎn)市場上有些問題。市場上的問題要通過市場機制來解決，切切不可出點問題就想請出政府來胡亂干預。 ? 沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。目前面積和檔次適中的住宅蓋得不夠，而高檔住宅的房價太高，甚至高到了不合理的程度，這是空置率居高不下的原因。 ? 房地產(chǎn)商預期房價會迅速上升，推遲出售。 ? 房價上漲的部分足夠覆蓋他們持有這些住宅所支付的各項成本。 ? 空置率上升在一定程度上反映了房地產(chǎn)商對房價的預期。流動資金的約束， ? 要不然停止新建項目，要不然就降價出售。 ? 資金的機會成本，還要支付這些住宅的閑置成本、維護成本等。 ? 等到他們支付不起這些成本的時候自然降價。 ? 倘若這些房子沒有賣出去，房地產(chǎn)商到期不能歸還貸款本息， ? 銀行追債討債，拍賣。 ? 只要房價沒有跌過按揭貸款首期的比例，銀行的房貸是安全的。 ? 某些房地產(chǎn)商有強硬后臺，銀行不敢催促還貸，更不敢將房子拿過來拍賣。 ? 賺了錢就歸他們個人所有，如果虧損了就推給國家。 ? 拿著銀行的錢在賭博，堅守高房價不肯讓步。 ? 一旦將房地產(chǎn)賣了出去，超額利潤足以彌補空置成本。 ? 他們不愁流動資金匱乏。再批一筆新的貸款就又可以拖上一陣。 ? 政府的作用并不是去直接干預房價，而是要針對市場失靈的病灶動手。 ? 事前，明知房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率太高，銀行為什么還要發(fā)放貸款？ ? 事后，明知貸款有風險為什么不敢痛下殺手？ ? 目前空置率過高的問題，說到底，癥結在于銀行的風險監(jiān)管沒有到位。 房地產(chǎn)講座 (2) 房 價 評 估 辦 法 主講人：徐滇慶 房價的不確定性 ? (1) 房地產(chǎn)完全沒有流動性。因此，全國 661個城市，沒有兩個城市的房價完全一樣。 ? (2) 由于房地產(chǎn)的地理位置具有唯一性，世界上沒有兩棟完全一樣的房子， ? (3) 住宅結構、面積、朝向、樓層等區(qū)別，使得購房者愿意支付的價格區(qū)別很大 ? (4) 房地產(chǎn)商對房價的估算中包含了很大的主觀判斷的成分， ? (5) 房地產(chǎn)商在談判中房價的不確定性。 ? 因為估算房價的出發(fā)點不同，再加上房價具有較大的不確定性，所以不能說某個房價是唯一“正確”的，也不能說某種估價方法是絕對正確的。 ? 首先要弄清楚，是站在什么人的角度來討論問題，依據(jù)的是哪一種房價估算法？ 市場比較法 ? “貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用