【正文】 ? 房地產(chǎn)商再三聲明，他們并沒有發(fā)財。二者的物業(yè)檔次和造價都差不多，最后售價也差不多。 ? 在形式上地價似乎登場在前，房價形成在后。反過來，地價高的地方房價也不一定高。 ? （ 4）對于房價上漲的態(tài)度不同。 ? 雙方逐步向中間靠攏，最終出現(xiàn)一個交集，達(dá)成交易價格。 土地出讓金在本質(zhì)上屬于地租范疇 ? 現(xiàn)行作法是一次性收取未來 4070年的地租。 ? 房地產(chǎn)的實物狀態(tài)和它的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)益并不完全一致。 ? 成本估價法也許是最客觀的房價評估方法。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商都有各自可接受的最低利潤標(biāo)準(zhǔn)，如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標(biāo)準(zhǔn)。 ? 第五，銷售費用。 ? （ c）通過政府有償出讓取得的土地需要支付地價款。 ? 居民是買房還是租房？從理論上來說，如果租金低于住房使用者成本，則應(yīng)當(dāng)租房，否則應(yīng)當(dāng)購房。投資風(fēng)險越大，風(fēng)險補償率越高。 ? 收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。再批一筆新的貸款就又可以拖上一陣。 ? 等到他們支付不起這些成本的時候自然降價。市場上的問題要通過市場機(jī)制來解決，切切不可出點問題就想請出政府來胡亂干預(yù)。發(fā)現(xiàn)空置率高了就找政府說話。 ? 空置商品房面積除以當(dāng)年竣工面積。 ? 購租比較高的城市房價和租金上漲得都比較快。如果租金不變，房價就上升。 ? 房地產(chǎn)預(yù)期的增值或貶值 。 ? 究竟使用建筑面積還是使用面積？附屬于住宅的其他建筑面積算不算？ ? 如果統(tǒng)一采用住宅面積來計量，那么，一套住房的面積究竟應(yīng)該有多大？有人采用 50平方米，有人采用 60平方米，還有人采用 90平方米。 ? 第二，不僅世界各國在統(tǒng)計房價時選擇的“標(biāo)的物”不同。在某些大城市中房價收入比上升，而其他城市，特別是在中小城市中房價收入比下降。 ? （ 1）從聯(lián)合國人居中心的統(tǒng)計數(shù)字來看，其房價收入比的離散度太大，從 30，從統(tǒng)計學(xué)的觀點來看，由于方差太高使得這個房價收入比統(tǒng)計數(shù)據(jù)幾乎說明不了什么東西。 ? 沒有理由把長期穩(wěn)定的趨勢稱為投機(jī)活動。由于房地產(chǎn)在位置上的唯一性使得人們很難比較不同地點的房價。利率、稅率和對未來的預(yù)期都會顯著地影響購租比。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進(jìn)新房子，從小房子搬進(jìn)大房子。房地產(chǎn)講座 (1) 居民購房承受能力 主講人：徐滇慶 ? 表 11城鎮(zhèn)居民人均收入及住房面積 .doc 圖 11 城鎮(zhèn)居民住房與收入 0100020233000400050006000700080009000100001978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2023 2023 2023元051015202530城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 城鎮(zhèn)人均住房面積 表 12 中國人口和城鎮(zhèn)人口出生率（萬人） .doc 巨大的房地產(chǎn)市場潛力 ? （ 1）中國城市人口每年增加 1%左右?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)住房每年的淘汰率為 4%左右（農(nóng)村為 2%）。 ? ? 購租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。由于各個城市的氣候、人口、產(chǎn)業(yè)狀況、就業(yè)、收入水平、交通、文化教育、醫(yī)療設(shè)施等多種因素各不相同，在不同城市之間的房價差別很大。世界上沒有任何投機(jī)活動可以延續(xù)很長時間。如何估計未來收入成為影響居民購房承受能力的一個重要指標(biāo)。 ? （ 4）在投機(jī)因素集中作用的城市內(nèi)房價可能迅速上升，而在一般城市中房價上升的速度并不快。 ? 日本、香港、新加坡等地，高層住宅是基本模式，在統(tǒng)計房價時以二居室公寓的平均房價作為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。 ? 第三，有些國家在統(tǒng)計平均房價的時候，并不限定某種住宅，而是用總房地產(chǎn)銷售額除以銷售面積，得到每平方米單價之后再求每套住宅的平均價格。 ? 住宅維護(hù)成本 。 ? 如果降低真實利率，那么就降低了業(yè)主成本，相應(yīng)提高了購租比。購租比高的城市將在相當(dāng)長的時期內(nèi)繼續(xù)保持在高水平。 ? 空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積。 ? 解決住宅空置的關(guān)鍵在于各級政府。 ? 空置率過高（暫且不論按照什么空置率標(biāo)準(zhǔn)），反映出房地產(chǎn)市場上有些問題。 ? 資金的機(jī)會成本，還要支付這些住宅的閑置成本、維護(hù)成本等。 ? 他們不愁流動資金匱乏。 ? 首先要弄清楚，是站在什么人的角度來討論問題，依據(jù)的是哪一種房價估算法？ 市場比較法 ? “貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。 ? 按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。房地產(chǎn)的還原利率理應(yīng)高于國庫券利率，但是究竟應(yīng)當(dāng)高多少？ ? 通常還原利率包括有三個部分：純利息，風(fēng)險補償率和通貨膨脹率。 ? 最大的不確定因素就是住房價值的增長率 γ。 ? （ b）在城市中取得土地需要支付拆遷補償安置費。 ? 第四，資金成本（投資占用資金的利息）。如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項目或者改變原來的設(shè)計預(yù)想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個項目有利可圖。在有關(guān)房價的辯論中房地產(chǎn)商不愿意涉及假設(shè)開發(fā)法，因為他們絕對不愿意讓別人知道他們預(yù)期的利潤到底有多少。 ? 房價所反映的實際上是這些無形權(quán)益的價格。在房價形成的過程中房地產(chǎn)商根據(jù)市場需求（包括真實需求和投機(jī)需求）來決定房價，而地價高低是房地產(chǎn)商決定是否投資這個項目的因素之一。 ? 在一般商品的價格形成過程中供給方和需求方在交易談判中的地位對等。 ? （ 3）投標(biāo)過程中的地位不對稱。 ? 房價高的地方地價未必高。 ? 這個項目流標(biāo)之后，根本就談不上房價高低。 ? 北京建國門外有塊地的地價是每平方米 1100元，萬泉河路有塊地每平方米 3000元。 ? 在富豪榜上房地產(chǎn)商的名字越來越多。 ? 陸家嘴（ 600663）的全部業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)，在 2023年主營業(yè)務(wù)收入同比下降 %，利潤同比下降 %。 ? ? 有的房地產(chǎn)商說，如果政府要求開發(fā)商公布各自企業(yè)的開發(fā)成本是沒有依據(jù)的。 “事不關(guān)己，高高掛起，明知不對，少說為佳”。 在公開房價成本中，最大的障礙來自地方政府 ? 1998年，地方政府的土地出讓收入 67億元。不過，城鎮(zhèn)集體單位的工資指數(shù)只上升了 %。它只能有二個去處：地方政府或房地產(chǎn)商。 ? 2023年由于房價暴漲使得購房者多支付了 1663億元。 表 77房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況（億元） 資產(chǎn)總計 所有者權(quán)益 經(jīng)營總收入 經(jīng)營稅費 營業(yè)利潤 利潤率 1997 16417 3902 2218 104 10 % 1998 19526 4669 2951 139 11 % 1999 18745 4481 3026 145 35 % 2023 25186 6154 4516 215 73 % 2023 28567 7131 5472 273 125 % 2023 33043 8279 7078 370 253 % 資料來源： 《 中國統(tǒng)計年鑒 》 ， 2023年， P249。在中國有不少房地產(chǎn)研究所，他們都在干些什么？ 在房地產(chǎn)業(yè)中的行賄受賄無非二種： ? 一種是：“閻王式”，另一種是“雁過拔毛”式。血酬定律是，為了活命，可以冒多大的死亡風(fēng)險。在希望取得房價信息的人當(dāng)中普遍存在著搭便車的傾向。賞罰不明，是非不分。購房者不會事先知道研究房價的真正價值。 ? 房地產(chǎn)市場的基本性質(zhì)決定了不可能產(chǎn)生自發(fā)的房價信息披露機(jī)制，也不可能促使人們投入足夠的力量來研究房價的真實性。 房價研究的機(jī)構(gòu) ? 如果房價研究機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商的資助那么很快就會喪失獨立性。 演講完畢，謝謝觀看！