【正文】 第四講 房地產(chǎn)開發(fā)建設 ? 房地產(chǎn)開發(fā)的特性 ? 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 房地產(chǎn)開發(fā)建設 房地產(chǎn)開發(fā)的特性 房地產(chǎn)開發(fā)的特性 ? 流動性 ? 單件性 ? 條件差 ? 高消耗性 ? 涉及面廣 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括四個階段，即： ? 房地產(chǎn)投資分析與決策階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設階段 ? 房屋銷售與出租階段 當然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段是具體落實開發(fā)方案 ， 為開發(fā)項目建設實施作準備的階段 。 主要工作有： 申請建設用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、 籌集資金 、 拆遷安置 、項目報建 。 申請建設用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、拆遷安置 、 項目報建必須按一定的程序進行 ， 而籌集資金則可以與之平行進行 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金 ， 僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠遠不夠的 ， 必須通過其他途徑籌集資金 ， 如向銀行借款 、 發(fā)行股票和債券 、 預售商品房等等 。 ? 由于我國各城市的機構設置不大一樣 ， 因此 ， 各城市對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的審批程序也就不盡一樣 。一般地 ， 申請建設用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、 拆遷安置 、 項目報建可按如下程序進行 （ 如圖 2所示 ） ： 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序 籌集資金 獲取土地使用權 (購置土地 ) 申請建設用地 規(guī)劃許可證 項目報建 拆遷安置 籌集資金 選址定點 立 項 提供規(guī)劃設計條件 編制規(guī)劃總圖 審核總圖、核定面積 核發(fā)規(guī)劃許可證 申請建設用地規(guī)劃許可證 房地產(chǎn)投資分析與決策階段 用地申請 審核、協(xié)商 簽訂土地使用合同 交土地出讓金 辦理產(chǎn)權登記 購置土地 審查設計方案 編制設計方案 初步設計 審查初步設計 發(fā)建筑核位線 按紅線放線 發(fā)建設許可證 辦理投資許可證 施工圖設計 項目報建 拆遷調(diào)查 制定拆遷安置計劃 申請拆遷許可證 拆遷公告 簽訂拆遷協(xié)議 拆遷、驗收 辦理產(chǎn)權滅籍 拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 1． 申請規(guī)劃許可證：到城市規(guī)劃管理部門申請選址 、 設計要點 ， 取得建設用地規(guī)劃許可證 。 ? 2． 購置土地：到土地管理部門申請購置土地 ， 簽訂土地使用合同 。 ? 3． 拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報批手續(xù) 。 ? 4． 項目報建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項目報建審批手續(xù) ， 并委托設計院進行設計 。 ? 1． 申請建設用地規(guī)劃許可證 ? （ 1） 立項 。 根據(jù)國家政策 ， 房地產(chǎn)開發(fā)應納入固定資產(chǎn)投資計劃 ， 因此 ，開發(fā)商須到計劃管理部門進行項目立項 。 立項時要提交房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 、 立項申請書 、 資金來源 ， 并說明房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類別 。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 2） 選址定點 。 在計劃管理部門申請立項后 ， 再到城市規(guī)劃管理部門申請選址 ， 并提交申請用地報告 、項目的立項批文 、 企業(yè)的資信證明 、 企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照 、法人代表委托書等文件和證件 。 ? 城市規(guī)劃管理部根據(jù)城市規(guī)劃的要求 ， 參照開發(fā)商的申請 ， 考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì) 、 規(guī)模 ， 初步選定用地項目的具體位置和界限 。 ? （ 3）提供規(guī)劃設計條件。城市規(guī)劃管理部門提供的設計條件是進行開發(fā)項目總圖規(guī)劃設計的依據(jù)。規(guī)劃設計條件的主要內(nèi)容包括： 1）該建設用地現(xiàn)狀地形圖； 2）根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所出地段條件提出用地范圍； 3）向各有關部門征詢意見后提出的綜合性意見； 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 4） 該場地的外部限制條件 ， 包括山 、 水 、 地形和四鄰的建設情況及空間環(huán)境要求等； 5） 提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置 、 路幅及其規(guī)劃要求； 6） 提出規(guī)劃設計要點 ，包括建筑密 、 容積率 、 建筑層數(shù) 、 高度 、 體重 、 紅線退讓要求和地下管線走向 、 綠化要求以及其他控制事項； 7）對于綜合開發(fā)區(qū) ， 還應提出公用服務配套設施和市政基礎配套設施的要求； 8） 有關的特別要求 ， 如人防 、 抗震 、凈空限制等 。 ? （ 4） 編制規(guī)劃設計總圖 。 開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計條件 ，委托規(guī)劃設計院編制規(guī)劃設計總圖 。 ? （ 5） 審核總圖 、 核定面積 。 城市規(guī)劃管理部門審核規(guī)劃設計總圖 ， 核定用地面積 ， 確定紅線范圍 ， 報市政府批準后 ， 發(fā)給開發(fā)商建設用地規(guī)劃許可證 。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 2． 申請購置土地 開發(fā)商應向土地管理部門申請購置土地 。 按我國法律規(guī)定 ， 城鎮(zhèn)土地歸國家所有 ， 因此 ， 開發(fā)商購置場地 ， 是指其使用權 ， 而不是所有權 。 開發(fā)商取得土地使用權的途徑 ， 是按照政府有關規(guī)定 ，通過土地市場取得的 。 即通過出讓或轉讓圖的土地使用權 。此外 ， 若以行政劃撥方式取得的土地進行商品房開發(fā) ， 必須向政府申請 ， 補交地價 ， 取得土地使用合同書 ， 即把土地從無償使用轉為有償使用 ， 從無限年期轉為有限年期后 ，方可開發(fā) 。 土地使用權出讓方式有協(xié)議出讓 、 招標出讓和拍賣出讓等三種方式 。 不同的出讓方式 ， 其出讓程序也不一樣 。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 3． 拆遷安置 ? 開發(fā)商取得了開發(fā)場地后 ， 要對該場地上現(xiàn)有的建筑物和構筑物進行拆遷 ， 兌現(xiàn)有的住戶進行安置 。 ? 拆遷安置是一項政策性很強的工作 ， 其依據(jù)有國務院頒發(fā)的 《 城市房屋拆遷管理條例 》 、 建設部頒發(fā)的《 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定 》 ， 以及各地方城市政府結合本地的實際情況制定的房屋拆遷管理辦法 ， 并按以下程序進行 。 ? （ 1） 拆遷調(diào)查 。 首先 ， 要與開發(fā)地段的派出所 、房管所進行聯(lián)系 ， 已取得他們的支持 ， 并且抄錄擬開發(fā)范圍內(nèi)的常住人口 、 拆遷戶數(shù)以及房屋產(chǎn)權 、 使用性質(zhì) 、 建筑面積等情況 ， 按表格逐一登記