【正文】 置率高意味著浪費(fèi)。 ? 根據(jù)建設(shè)部數(shù)據(jù)，在 2023年底，全國商品房空置面積為 億平方米，其中商品住宅空置面積為 表 采用不同的分母計(jì)算出來不同的空置率 （億平方米） 2023年數(shù)據(jù) 以空置商品房計(jì)算的空置率 以空置住宅計(jì)算的空置率 房屋建筑面積 % % 住宅面積 % % 施工面積 % % 竣工面積 % % 商品房銷售面積 % % 數(shù)據(jù)來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)摘要 》 ， 2023， P62?！? ? 有人說空置面積是：“購房者既沒有出租也沒有入住的房屋加上沒有賣出去的房屋”。 ? 在評(píng)估房?jī)r(jià)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)采用業(yè)主成本的長(zhǎng)期平均值，而盡量避免采用當(dāng)期業(yè)主成本。目前還沒有證據(jù)說將來各城市之間購租比的差距會(huì)自然縮小。 ? 如果人們預(yù)期短期利率會(huì)上升，在土地供給彈性不變的情況下，房產(chǎn)年成本將上升，其結(jié)果必然促使房?jī)r(jià)下跌。 ? 如果在過去 20年內(nèi)業(yè)主成本的平均值為 ， ? 一套住房月租金是 1000元，年租金為 12023元， ? 合理的房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)大致為 24萬元。 ? 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)成本 。 ? 業(yè)主在購買了住宅之后必須繳納固定資產(chǎn)稅 。 ? 第四，在如何計(jì)算居民平均年收入？ ? 是用一個(gè)職工的平均收入還是使用家庭平均收入？ ? 如果使用家庭收入，那么如何計(jì)算家庭成員？ ? 是稅前收入還是稅后收入？ ? 是可支配收入還是總收入？ ? 由于各國的稅制和社會(huì)保障制度不同，各國的“居民收入”的定義差別很大。 ? 韓國采用的是全國房?jī)r(jià)指數(shù) (Nationwide house price index)。 ? 英國采用調(diào)整后的房?jī)r(jià) （ Mixadjusted house price index）。 ? 第一，房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)對(duì)象選擇不同。 ? （ 5）在許多大城市，大部分購買房地產(chǎn)的人并不是當(dāng)?shù)氐木用?。如果房?jī)r(jià)上升得比收入更快，則房?jī)r(jià)收入比可能下跌。 ? （ 2）如果單單考慮房?jī)r(jià)收入比，好像只要收入增加了，居民購買住宅的能力就隨之而增加。 ? 研究居民購房的承受能力的數(shù)學(xué)模型中包括的變量：當(dāng)期的收入，前期收入，已經(jīng)積累的財(cái)富，利率、通貨膨脹率、平均投資回報(bào)率、居民儲(chǔ)蓄率等。 ? 長(zhǎng)期的平均房?jī)r(jià)（ 10年或者 20年），具有邏輯上的合理性。 ? 泡沫經(jīng)濟(jì)和投機(jī)活動(dòng)相關(guān)，投機(jī)活動(dòng)的最顯著的特點(diǎn)是短期。在一般的商品市場(chǎng)上，商品的流動(dòng)可以互通有無，縮小價(jià)格上的差別。如果這個(gè)比例迅速增加，說明租房不如買房，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)了泡沫。 ? ? 在許多情況下房?jī)r(jià)收入比和購租比不能準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)的真實(shí)成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫。 高收入國家 中高收入國家 中等收入國家 中低收入國家 低收入國家 8 美國 德國 法國 日本 中國 60 38 37 31 圖 12 平均房?jī)r(jià)和銷售面積 0500100015002023250030001987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023050001000015000202302500030000350004000045000平均房?jī)r(jià) 商品房銷售面積 表 14全國各省市商品房銷售額和銷售面積 .doc ? 表 15各省市平均房?jī)r(jià)及其變化情況 .doc ? 表 16商品房?jī)r(jià)格變化率 .doc ? 表 17各地方房?jī)r(jià)比較 .doc 要 點(diǎn)： ? ? 圍繞著正常狀態(tài)的房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于商業(yè)周期，只有房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)嚴(yán)重背離長(zhǎng)期平均值才可能稱為泡沫經(jīng)濟(jì)。 ? （ 4）到 2023年城市化水平將達(dá)到 55— 60%，城鎮(zhèn)人口將要增加到 億，將有 。 ? （ 3） 6070%的居民要求改善住房條件。大約 1800— 200萬。如果按照每個(gè)城市人口住房面積 22平方米計(jì)算，需要增加 。城鎮(zhèn)居民的平均住房面積要從當(dāng)前的 24平方米增加到 35平方米左右。住宅的真實(shí)需求大約每年增加 億平方米。 ? ? 由于缺乏統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)則，不能拿房?jī)r(jià)收入比來進(jìn)行橫向國際比較。如果僅僅采用當(dāng)期的房?jī)r(jià)收入比和購租比作為指標(biāo)，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常狀況也可能給讓人們誤認(rèn)為過熱。 在討論房?jī)r(jià)變化規(guī)律的時(shí)候特別要注意兩點(diǎn)： ? 房?jī)r(jià)取決于多種因素，特別是和住宅所在的地點(diǎn)有關(guān)?？墒?，房地產(chǎn)是沒有流動(dòng)性的，不可能通過流動(dòng)來拉平房?jī)r(jià)。來得快，走得也快。 ? 泡沫經(jīng)濟(jì)跡象必然表現(xiàn)為在短時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)和其他指數(shù)突然背離長(zhǎng)期趨勢(shì)。 ? 各種金融衍生工具的出現(xiàn)顯著地提高了居民購房能力。其實(shí)，對(duì)于居民購房能力起到?jīng)Q定性作用的是業(yè)主成本。如果房?jī)r(jià)上升沒有收入快，則房?jī)r(jià)收入比下降。在統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲臅r(shí)候并不包括這些購房者。 ? 北美、瑞典和澳大利亞的民居大部分是獨(dú)立住宅（ Single Family House）。 ? 愛爾蘭使用的是二手房銷售平均價(jià)格 （ Second hand houses）。 ? 為了保持歷史數(shù)據(jù)的一致性，沒有足夠的激勵(lì)機(jī)制來促使他們改變傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)方法。 購租比（ Pricetorent ratio） ? 房?jī)r(jià)收入比度量當(dāng)?shù)鼐用褓徺I住宅的能力，而購租比度量購房和租房的相對(duì)成本。 ? 購房之后可以得到的減稅或財(cái)政補(bǔ)貼 。 通過購買房屋保險(xiǎn)，這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)成本可以近似簡(jiǎn)化為所支出的房屋保險(xiǎn)費(fèi)用。 ttt uPR ? ttttmtttrftt grru ????? ??????? ? 1)(tttuRP 1? ? 購租比的變化趨勢(shì) ? 如果業(yè)主成本上升，則購租比下降。 ? 低利率是推動(dòng)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原動(dòng)力。 ? 一般說來，大城市的購租比高。如果房?jī)r(jià)乘上長(zhǎng)期業(yè)主平均成本之后大大高于類似住宅的租金，那么就可以判定房?jī)r(jià)偏高。 ? 到底有沒有人住應(yīng)當(dāng)怎么統(tǒng)計(jì)？多少天沒有人住才算？ 當(dāng)前流行的空置率計(jì)算方法起碼有三種： ? 全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積。 ? 有人說：“按照國際通行慣例，空置率在 5%至 10%之間為合理區(qū)；空置率在 10%至 20%之間屬危險(xiǎn)區(qū)；空置率在 20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，極度危險(xiǎn)”。 ? 關(guān)心住宅空置率就是關(guān)心自己的產(chǎn)權(quán)和福利。 ? 空置率高了，有人說，反映了消費(fèi)者購房意愿不強(qiáng)。如果想通過降低空置率來縮小貧富差距，恐怕很難找到著力點(diǎn)。目前面積和檔次適中的住宅蓋得不夠，而高檔住宅的房?jī)r(jià)太高，甚至高到了不合理的程度，這是空置率居高不下的原因。流動(dòng)資金的約束， ? 要不然停止新建項(xiàng)目，要不然就降價(jià)出售。 ? 只要房?jī)r(jià)沒有跌過按揭貸款首期的比例，銀行的房貸是安全的。 ? 一旦將房地產(chǎn)賣了出去，超額利潤(rùn)足以彌補(bǔ)空置成本。 ? 事前，明知房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率太高，銀行為什么還要發(fā)放貸款？ ? 事后，明知貸款有風(fēng)險(xiǎn)為什么不敢痛下殺手？ ? 目前空置率過高的問題，說到底，癥結(jié)在于銀行的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管沒有到位。 ? 因?yàn)楣浪惴績(jī)r(jià)的出發(fā)點(diǎn)不同，再加上房?jī)r(jià)具有較大的不確定性，所以不能說某個(gè)房?jī)r(jià)是唯一“正確”的，也不能說某種估價(jià)方法是絕對(duì)正確的。但是，必須弄清楚市場(chǎng)比較法的使用范圍。 ? 第三，采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。 ? 收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。 ? 流動(dòng)性較差的資產(chǎn)的還原利率應(yīng)當(dāng)比較高。 ? 因此，房地產(chǎn)還原利率應(yīng)當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)性、非流動(dòng)性、管理的復(fù)雜性和資產(chǎn)的安全性等多種要素，而不能千篇一律地采用一個(gè)常數(shù)。表示前期房?jī)r(jià)。 1])1()1[( ?????? tzy