【正文】 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 1 講授的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述 1 2 房地產(chǎn)市場分析與策劃 4 3 房地產(chǎn)融資 6 房地產(chǎn)項目實施 5 房地產(chǎn)項目管理 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)營銷 7 8 房地產(chǎn)物業(yè)管理 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 2 第三章 房地產(chǎn)融資 本章從房地產(chǎn)融資的概念入手，分析了房地產(chǎn)融資與一般融資的區(qū)別，并對房地產(chǎn)融資進行了分類。從房地產(chǎn)融資的資金來源、融資結(jié)構(gòu)、融資方式、融資成本以及運用融資策略來控制融資風(fēng)險等角度出發(fā)，對房地產(chǎn)融資的一系列相關(guān)問題進行了較為深入的探討。 本章內(nèi)容提要 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 3 重點問題 房地產(chǎn)融資的風(fēng)險管理 房地產(chǎn)融資的成本管理 房地產(chǎn)融資的主要方式 房地產(chǎn)融資的資金來源 房地產(chǎn)融資概論 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 4 ?房地產(chǎn)融資的概念 ?廣義 :是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。 ?狹義 :是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。 第一節(jié) 房地產(chǎn)融資概論 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 5 資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和破費心機的問題，任何一個房地產(chǎn)投資者，想要在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的意義 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 6 房地產(chǎn)融資的分類 其他分類方式 房地產(chǎn)企業(yè)融資 房地產(chǎn)項目融資 借貸性融資和投資性融資 貨幣性融資和實物性融資 ?? 直接融資 間接融資 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 7 房地產(chǎn)融資的特點 融資規(guī)模大 1 償還期較長 2 資金缺乏流動性 3 高風(fēng)險高收益 4 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 8 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的基本要求 （ 1）確定合理的融資規(guī)模； （ 2）正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本； （ 3）統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益； （ 4）按規(guī)定建立資本金制度； （ 5）優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 9 一個周密的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案應(yīng)包括如下基本內(nèi)容： ?欲籌集資金的幣種、數(shù)額。 ?融資流量，即與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。 ?資金來源構(gòu)成，即各種融資方式所籌集的資金占總?cè)谫Y額的比重。 ?融資風(fēng)險分析及風(fēng)險管理措施。 ?融資成本預(yù)算，即在融資過程中所必須支付的手續(xù)費、工本費、管理費等費用的估算。 ?融資方法。明確融資的權(quán)力責(zé)任關(guān)系，安排融資工作各階段的先后順序，以及各階段的具體目標(biāo)、任務(wù)、時間、地點和負責(zé)人等。 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 10 ?土地費用； ?前期工程費用； ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費； ?建筑安裝工程費； ?公共配套設(shè)施建設(shè)費； ?開發(fā)間接費； ?管理費用； ?財務(wù)費用； ?銷售費用； ?開發(fā)期稅費； ?其他費用。 開發(fā)建設(shè)投資的構(gòu)成 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 11 第二節(jié) 房地產(chǎn)融資的資金來源 房地產(chǎn)融資的資金來源 房地產(chǎn)企業(yè)的 一般性資金來源 房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別 一般企業(yè)的資金來源 ? 企業(yè)自有資金 ? 政府財政資金 ? 銀行貸款 ? 股票、債券、集資、租賃、 商業(yè)信用等多種籌資方式 ? 外單位投資 ? 其他資金來源 ? 房地產(chǎn)抵押貸款 ? 售后回租 ? 預(yù)售資金 ? 合作開發(fā) ? 墊資 ? 其他籌資方式 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 12 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成 ?資本金； ?資本公積金； ?盈余公積金 ； ?公益金 ； ?末分配利潤。 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 13 資本金 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立時必須擁有一定數(shù)量的資本金。法律、法規(guī)、規(guī)章中規(guī)定的最低限額為法定資本金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工商行政管理部門注冊登記的注冊資金也稱為注冊資本。 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立后的運作過程中，隨著投資主體及投資額的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金也是處于變化中的。例如，房地產(chǎn)股份有限公司在設(shè)立時各方投資認購股份，運作一段時間后，向社會公開發(fā)行股票，隨后再進行配股、增發(fā)新股等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金是動態(tài)變化的。 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 14 資本公積金 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本公積金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌集資本金過程中，對資產(chǎn)進行重估以及接受捐贈等活動中所產(chǎn)生的超過資本金價值的公共積累資金。 ?按照一定的法律手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本公積金可以轉(zhuǎn)增為企業(yè)的資本金。 ?資本公積金包括：資本金溢價、法定資產(chǎn)重估增值、接受捐贈的財產(chǎn)、資本匯率折算差額。 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 15 房地產(chǎn)股份有限公司可通過下列幾種方式籌集資本金 ?注冊資本金的籌集； ?向社會公眾公開發(fā)行股票籌集資金； ?向股東配股籌集資金； ?資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金； ?經(jīng)過股東大會同意未分配利潤轉(zhuǎn)增為資本金。 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 16 盈余公積金 ?盈余公積金是企業(yè)按規(guī)定從稅后利潤中提取的屬于所有