【正文】 一月 21一月 2118:02:3718:02:37January 22, 2023n 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 216:02 下午 一月 2118:02January 22, 2023n 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 6:02:37 下午 6:02 下午 18:02:37一月 21n 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 18:02:3718:02:3718:021/22/2023 6:02:37 PMn 1以我獨沈久，愧君相見頻。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n 1. 設(shè)該成片荒地的總價為 V。n 2. 理論依據(jù)： 預(yù)期原理n 假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。家具設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命推定平均為 10年，殘值率為 4%。n （ 4）建筑物原值 5500萬元。n （二）估價要求：n 需要評估該寫字樓 2023年 5月 15日的購買價格。n 運營費用： 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支付的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。n 新開發(fā)土地價格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n 例：某宗房地產(chǎn)的土地總面積為 1000m2，是 10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時平均每畝花費 18萬元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需要 620元；地上建筑物的總建筑面積為 2023m2，是 8年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為每平方米建筑面積 600元，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米建筑需要1200元，估計該建筑有八成新。n ⑥ 開發(fā)利潤n 估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點：n ，即開發(fā)利潤 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n 運用成本法估價值得注意的是：在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格；換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。n 2. 理論依據(jù)：n （ 1）從賣方的角度來看 ：是生產(chǎn)費用價值論，即賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費的代價。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n n 把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項數(shù)為奇數(shù)時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；當(dāng)項數(shù)為偶數(shù)時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個價格。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n n （ 1）區(qū)位狀況修正n 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度（屬于估價對象以外的部分）、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價格的因素。n （ 4）交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易。n 如：倉庫以單位體積為比較單位，停車場以每個車位為比較單位，旅館以每個房間或床位為比較單位。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n （ 4）可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。房地產(chǎn)估價方法n 適用對象 ：具有交易性的房地產(chǎn)。估價原則n 現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時存在著下列 3種估價：n （ 1）估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)實狀況下的估價，即該在建工程在現(xiàn)在這個樣子的價值是多少。如：單就一宗房地產(chǎn)的估價結(jié)果來看似乎有道理，但當(dāng)把它與其它房地產(chǎn)的價格或估價結(jié)果同時拿來看時卻顯得不合理，沒有一個合理的價格差。它 也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。這些標(biāo)準(zhǔn)通常有先后順序?，F(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權(quán)力證明書》四種，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》估價原則估價原則n 三種。房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性n （ 9）房地產(chǎn)管理的需要n 中國經(jīng)濟(jì)體制改革將過去高度集權(quán)的計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)，相應(yīng)的對于各類資產(chǎn)的管理從過去單純的實物管理轉(zhuǎn)到重視價值管理，即不僅需要搞清楚資產(chǎn)的實物量，更需要搞清楚資產(chǎn)的價值量。n 解決這類糾紛需要公正、權(quán)威的房地產(chǎn)估價，以提供有說服力的、能讓糾紛各方接受的價值、價格、租金、賠償金額、補償金額等參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性n （ 4）房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰猲 房地產(chǎn)中的建筑物難免會發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，如火災(zāi)、爆炸、地面突陷等而遭受損毀或滅失，從而需要保險。n 由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，因而不會自動的形成眾人都容易識別的適當(dāng)價格，同時由于有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成因素，并且在其判斷中要求有專門的知識和經(jīng)驗，所以，需要專業(yè)估價人員提供市場信息，進(jìn)行替代市場的估價。房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性n （二）現(xiàn)實上n （ 1）房地產(chǎn)交易的需要n 房地產(chǎn)具有獨一無二性，差不多每宗房地產(chǎn)的價格都不相同；并且，由于一般單位或個人不是專業(yè)從事房地產(chǎn)交易的，對房地產(chǎn)市場行情不易掌握， n 所以，在房地產(chǎn)交易時往往需要請專業(yè)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為其提供價格參考依據(jù)。n 房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要：n 一是在投保時需要評估保險價值，為確定保險金而提供參考依據(jù)；n 二是在保險事故發(fā)生后需要評估所遭受的損失或重置價格、重建價格，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。n 另一類是遺產(chǎn)分配、公有財產(chǎn)分割等引起的糾紛。n 故房地產(chǎn)管理也不能僅停留在有多少數(shù)量的土地和房屋上，更需要搞清楚這些房地產(chǎn)的價值量，它們的增值或貶值情況。統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。n 另外，最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等）許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。估價原則估價原則n n 適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。估價原則估價原則n （四）估價時點原則n 估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。n （ 2）估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間（如 15個月）后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價值是多少。n 使用條件 ：在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。n （ 5）可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n （ 3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位n （ 4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵n 在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。n （ 5）特殊交易方式的交易。n （ 2）權(quán)力狀況修正n 權(quán)力狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價格的因素。n n 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。n （ 2）從買方的角度來看 ：是替代原理，即買房愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價。n 4. 成本法的操作步驟n （ 1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；n （ 2）估算重新購建價格；n （ 3）估算折舊；n （ 4）求取積算價格。n 潤。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。n 運營費用率： 運營費用與有效毛收入之比。n （三）估計過程：n 1. 選擇估價方法。n （ 5）家具設(shè)備原值 500萬元。n（ 4）其他稅費：n 年其他稅費 =312003590%6%12=（萬元）n（ 5）年運營費用：n 年運營費用 =（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） =（萬元）房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n 5. 計算年凈收益。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。n 2. 該成片荒地開發(fā)完成后的總價值 =800202300060% =（億元）n 3. 開發(fā)成本和管理費用等的總額 =2=5（億元）n 4. 投資利息總額n