【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場(chǎng)比較法所依據(jù)的替代原理。 ? 市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡(jiǎn)單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場(chǎng)比較法的使用范圍。采用市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件： ? 第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。 ? 第二，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷。市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)。 ? 第三，采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。 ? 按照房地產(chǎn)未來(lái)的收益來(lái)估計(jì)房?jī)r(jià)的做法稱為收益還原法。 ? 收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。 ? 收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來(lái)收益超過(guò)其成本。顯而易見(jiàn)，收益還原法不適合那些沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益的建筑物，例如，政府辦公大樓、學(xué)校、公園、醫(yī)院等。 收益還原法 ? 采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格可表達(dá)如下： ? 這里 P為房地產(chǎn)價(jià)格， a1, a2 , … an 表示各期純收益， r1, r2 , … rn 表示各期的還原利率， n為該房地產(chǎn)的使用年限。假定房地產(chǎn)的純收益不變，使用年限無(wú)窮，還原利率為常數(shù)，上式可以簡(jiǎn)化為人們一般所熟悉的形式： )1)... (1)(1(...)1)(1(1 2121211nnrrrarrarap??????????rap ?利率純收益房地產(chǎn)價(jià)格 ? 收益還原法的困難： ? （ 1） 如何選取合理的還原利率。 ? 流動(dòng)性較差的資產(chǎn)的還原利率應(yīng)當(dāng)比較高。房地產(chǎn)的還原利率理應(yīng)高于國(guó)庫(kù)券利率，但是究竟應(yīng)當(dāng)高多少？ ? 通常還原利率包括有三個(gè)部分：純利息，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率和通貨膨脹率。投資風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率越高。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)大不相同。 ? 因此，房地產(chǎn)還原利率應(yīng)當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)性、非流動(dòng)性、管理的復(fù)雜性和資產(chǎn)的安全性等多種要素，而不能千篇一律地采用一個(gè)常數(shù)。 ? （ 2）收益還原法的第二個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。 ? 住宅的使用者成本取決于三個(gè)部分：占有資金的機(jī)會(huì)成本、財(cái)產(chǎn)增值和折舊。 ? 在這里， Rt 表示住房資本的年成本， Ty表示利息稅率， i表示利率， Tg表示財(cái)產(chǎn)增值稅率， γ表示住房?jī)r(jià)值增長(zhǎng)率， δ表示折舊率， Pt1。表示前期房?jī)r(jià)。 ? 最大的不確定因素就是住房?jī)r(jià)值的增長(zhǎng)率 γ。 ? 居民是買房還是租房？從理論上來(lái)說(shuō)，如果租金低于住房使用者成本，則應(yīng)當(dāng)租房，否則應(yīng)當(dāng)購(gòu)房?？墒墙y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，由于住房需求的價(jià)格彈性很弱，住房?jī)r(jià)格變化對(duì)于居民的購(gòu)房或租房的選擇并不敏感 。 1])1()1[( ?????? tzyt PTiTR ?? 成本估價(jià)法 ? 房地產(chǎn)的建造成本包括各項(xiàng)費(fèi)用（包括原材料、人工、運(yùn)輸、能耗等）。建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)。采用成本法計(jì)算出來(lái)的房?jī)r(jià)亦稱“積算房?jī)r(jià)”。 ? 第一，取得土地的費(fèi)用。 ? （ a）征用農(nóng)地需支付的征地費(fèi)。 ? （ b）在城市中取得土地需要支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。 ? （ c）通過(guò)政府有償出讓取得的土地需要支付地價(jià)款。 ? （ d）通過(guò)土地二、三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得的土地為購(gòu)買費(fèi)。 ? 第二，勘察、設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用以及可行性研究等費(fèi)用。 ? 第三，建筑安裝費(fèi)用。其中包括開(kāi)發(fā)土地（三通一平，或者七通一平，拆除舊建筑等）。建筑材料能源、水電和運(yùn)輸費(fèi)用。建造建筑物和附屬設(shè)施的建筑工程費(fèi)，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)，安裝工程費(fèi)等。 ? 第四，資金成本（投資占用資金的利息）。 ? 第五，銷售費(fèi)用。包括市場(chǎng)推廣費(fèi)、委托銷售費(fèi)和銷售手續(xù)費(fèi)等。 ? 第六，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅和印花稅等。 ? 第七，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。 ? 第八，為了打通各個(gè)政府部門的環(huán)節(jié)所必須支付的行賄成本。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ? 地價(jià) = 房?jī)r(jià) – 建筑費(fèi)用 – 專業(yè)費(fèi)用 – 銷售費(fèi)用 – 資本成本 – 稅費(fèi) – 利潤(rùn) ? 房?jī)r(jià)扣除開(kāi)發(fā)成本之后就剩下二大塊：地價(jià)和利潤(rùn)。地價(jià)高了，利潤(rùn)就降低。如果利潤(rùn)低于某個(gè)水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個(gè)項(xiàng)目或者改變?cè)瓉?lái)的設(shè)計(jì)預(yù)想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個(gè)項(xiàng)目有利可圖。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有各自可接受的最低利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)，如果說(shuō)房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)。 房?jī)r(jià)評(píng)估方法的背后 ? 房地產(chǎn)商偏愛(ài)市場(chǎng)比較法。在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息嚴(yán)重不對(duì)稱的情況下，使用市場(chǎng)比較法絕對(duì)有利于房地產(chǎn)商。 ? 收益還原法傾向于購(gòu)房者的利益。購(gòu)房者在房地產(chǎn)市場(chǎng)上永遠(yuǎn)是弱小一方。不可能收集足夠的信息來(lái)分析未來(lái)各期的收益。 ? 假設(shè)開(kāi)發(fā)法最適合房地產(chǎn)商的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。在有關(guān)房?jī)r(jià)的辯論中房地產(chǎn)商不愿意涉及假設(shè)開(kāi)發(fā)法，因?yàn)樗麄兘^對(duì)不愿意讓別人知道他們預(yù)期的利潤(rùn)到底有多少。 ? 成本估價(jià)法也許是最客觀的房?jī)r(jià)評(píng)估方法?？峙路康禺a(chǎn)商最不喜歡的就是成本估價(jià)法。成本估價(jià)法再好也幫不上平民百姓的忙。 房?jī)r(jià)地價(jià)，孰先孰后 ? 房地產(chǎn)商說(shuō)，由于地價(jià)漲得太多了，所以房?jī)r(jià)才會(huì)漲。 ? 國(guó)土資源部堅(jiān)決否認(rèn)地價(jià)推高房?jī)r(jià)。 ? 32個(gè)主要城市的數(shù)據(jù)，地價(jià)因素只占商品房成本的 23％，其中，北京土地成本占商品房總成本的 ％，上海的土地成本則只占總成本的 ％，廣州則更低，只有 ％。 ? 先有雞還是先有蛋？ 房?jī)r(jià)與地租 ? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交換和轉(zhuǎn)移的只是所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等。 ? 房?jī)r(jià)所反映的實(shí)際上是這些無(wú)形權(quán)益的價(jià)格。 ? 房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)和它的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)益并不完全一致。 ? 任何一種權(quán)益的變化都會(huì)改變房?jī)r(jià)。 ? 亞當(dāng) ?斯密指出：“地租成為商品價(jià)格構(gòu)成部分的方式，和工資與利潤(rùn)是不同的。工資和利潤(rùn)的高低，是價(jià)格高低的原因，而地租的高低，卻是價(jià)格高低的結(jié)果。” ? 馬克思認(rèn)為：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的壟斷價(jià)格與一般商品市場(chǎng)不一樣，它存在的前提不是壟斷資本而是對(duì)某塊土地的經(jīng)營(yíng)壟斷權(quán)。這種壟斷價(jià)格所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)與土地所有權(quán)無(wú)關(guān)。 ? 土地的價(jià)格是賣方（政府）設(shè)定的價(jià)格。在房?jī)r(jià)形成的過(guò)程中房地產(chǎn)商根據(jù)市場(chǎng)需求（包括真實(shí)需求和投機(jī)需求）來(lái)決定房?jī)r(jià)，而地價(jià)高低是房地產(chǎn)商決定是否投資這個(gè)項(xiàng)目的因素之一。 土地出讓金在本質(zhì)上屬于地租范疇 ? 現(xiàn)行作法是一次性收取未來(lái) 4070年的地租。 ? 支付了 70年的地租之后實(shí)際上就已經(jīng)擁有了這塊土地。一次性收取幾十年地租和出售土地在實(shí)質(zhì)上沒(méi)有多大區(qū)別， ? 保留在國(guó)家手中的所有權(quán)已經(jīng)沒(méi)有太大的意義了 。 ? 目前的土地出讓方法很容易使得地方政府的行為短期化。 ? 一次性收取幾十年的地租實(shí)際上是允許現(xiàn)任官員提前動(dòng)用了他們后面若干屆政府的財(cái)源。 ? 不僅不利于從長(zhǎng)期觀點(diǎn)來(lái)平衡政府財(cái)政，而且很容易導(dǎo)致過(guò)度投資。 ? 地產(chǎn)定價(jià)的不對(duì)稱性 ? 從房?jī)r(jià)形成的博弈過(guò)程可以很明確地肯定，地價(jià)并不能決定房?jī)r(jià)，因此，降低地價(jià)未必能夠平抑房?jī)r(jià)。 ? 在一般商品的價(jià)格形成過(guò)程中供給方和需求方在交易談判中的地位對(duì)等。 ? 雙方逐步向中間靠攏，最終出現(xiàn)一個(gè)交集，達(dá)成交易價(jià)格。 ? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給方是房地產(chǎn)公司，需求方是千千萬(wàn)萬(wàn)的購(gòu)房者。 ? 供給方和需求方不僅在資金、談判能力、市場(chǎng)占有比例上嚴(yán)重不對(duì)稱，購(gòu)房者特別在信息上處于劣勢(shì)。 ? 在土地批租市場(chǎng)上，供給方是各級(jí)地方政府，需求方是房地產(chǎn)公司。實(shí)際上這兩個(gè)方面也嚴(yán)重地不對(duì)稱。 ? （ 1）雙方的激勵(lì)機(jī)制不對(duì)稱。 ? （ 2）雙方的決策速度不對(duì)稱。 ? （ 3）投標(biāo)過(guò)程中的地位不對(duì)稱。 ? （ 4）對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的態(tài)度不同。 ? 正是由于在土地批租市場(chǎng)上供求雙方的不對(duì)稱性，地價(jià)和房?jī)r(jià)不存在著平等的互動(dòng)關(guān)系。 ? 在投標(biāo)過(guò)程中房地產(chǎn)商使用的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法。 ? 可是在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中采用市場(chǎng)比較法。 ? 因?yàn)楣纼r(jià)方法完全不同，地價(jià)決定房?jī)r(jià)的說(shuō)法是沒(méi)有根據(jù)的。 房?jī)r(jià)決定了地價(jià) ? 浙江的地價(jià)比江蘇高，