房地產(chǎn)知識講座(編輯修改稿)
2024-07-24 15:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)調(diào)撥房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（1）不得轉(zhuǎn)讓的有：A、 根據(jù)規(guī)劃國家收回的土地B、 被查封的土地C、 共有的D、 已抵押的E、 權屬有爭議的土地（2）經(jīng)批準并補交土地價的行政劃撥地，協(xié)議減免地價用地。（3）特殊情況的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問題。如第一次買賣方未作約定，廣告、停車場等歸業(yè)主所有A、 停車場中，地下停車場有計入容積率的可買賣，有獨立的產(chǎn)權證，未計入容積率，但計入了分攤面積的不能買賣，未計入容積率的也不能買賣。B、 地面停車場不能收費，但多數(shù)都以物管名義收取，不能買賣。架空層的停車場一般不計入容積率和分攤面積，同樣不能買賣。C、 天臺和廣告未作法律規(guī)定，是買賣雙方的一個約定。第六講 房地產(chǎn)的買賣問題一、房地產(chǎn)買賣的有關問題預售：指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金，并定期支付房價款的行為，也是說開發(fā)商未進行初始登記，未取得證書而出售（買賣）。作用：開發(fā)商通過收取定金，預付款項而獲取資金，業(yè)主可避免一次性支付巨額款。特征：（1）房屋的預售合同，法律關系的主體一方是特定的（開發(fā)商有資質(zhì)）。（2）房屋預售的標底是尚在建設中的房屋。相比：預售的標底實質(zhì)上是在房屋建成后依約交足房價款并獲得其所有權的一種權利（與現(xiàn)房相比）（3）房地產(chǎn)預售法律關系的產(chǎn)生和終止定要受到國家法律較嚴格的限制。法律有兩種：大陸法系：取得所有權才能轉(zhuǎn)讓英美法系預售條件買賣的合同問題（1）認購書：不是預售合同，認購書認為有效的指認購書是當事雙方的一種約定合同，是附條件的民事法律行為，而不是買賣合同，是雙方真實意思的表示，指房屋的購買權，而不是房屋本身；認為無效的指在未有預售許可證時，屬無效。（2）預售合同A、 違約金條款是否可以協(xié)議修改B、 4/5的業(yè)主怎樣約定C、 面積的誤差不超出3%D、 延期交款違約金的調(diào)整E、 合同中裝修條款標準不填寫，算不算合同有效（有）轉(zhuǎn)讓條例的修改情況：修改協(xié)議是法院和國土局配合。（1）修改后有《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》（2）延期交樓90天（3）受讓方90天未付款，發(fā)展商可解除合同。（4）取消了外銷（5）對已預售的房地產(chǎn)再建的公共部分的更改設計，一定要征得業(yè)主的同意（6）取消了包銷制度二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的代理與經(jīng)紀《合同法》：委托、居間、行紀代理：被代理人（委托人）——代理人居間：提供信息，充當媒介（屬中介行為）面積：每戶的建筑面積等于每戶的套內(nèi)面積加上每戶應分攤的公用面積。（1）房屋的建筑面積測繪由市局的產(chǎn)權處來設計，測量的職能與測量主管部門分開，技術監(jiān)督局——測量工具（2）房屋建筑面積計算的細則由國土局監(jiān)管。（3）使用面積售賣（未執(zhí)行）（4）預售查丈與竣工查丈的差別A、 預售查丈以圖紙為準B、 竣工查丈以實地查丈為準三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要有一個公證《深圳市經(jīng)濟特區(qū)公證條例》房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、分割、繼承都必須要求公證，工程招投標要求公證。第七講 房地產(chǎn)的權屬以及登記條例一、房地產(chǎn)權屬的概念指房地產(chǎn)權利在主體上的歸屬狀態(tài)。房地產(chǎn)權利指以房地產(chǎn)為標底的民事財產(chǎn)權利。財產(chǎn)所有權表現(xiàn)在：（1）占有（2）使用（3）收益（4）處分（5）占有權與使用權可分離房地產(chǎn)權分為：（1）土地使用權（2）地
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