房地產(chǎn)知識(shí)集錦(編輯修改稿)
2025-07-24 14:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 期、不同國(guó)家或相同國(guó)家的不同地區(qū)、不同歷史文化背景之下都是有差異的。例如，我國(guó)傳統(tǒng)的民居都造得比較高大，古代將相官邸或皇宮更是以不同的高度來(lái)區(qū)分等級(jí)的高低。而一些地震頻繁、多火山的國(guó)家或地區(qū)，為抵御災(zāi)害，往往層高較低。我國(guó)出于對(duì)降低成本、節(jié)約建材、節(jié)約土地等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考慮。據(jù)測(cè)，造價(jià)就降低1%左右。一般來(lái)說(shuō)，層高設(shè)計(jì)規(guī)律是層數(shù)越少，層高可相應(yīng)提高；層數(shù)越多，層高可相應(yīng)壓縮。 凈高是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。 15．小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地面積和建筑面積 小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠化面積、建筑物構(gòu)筑所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等。小區(qū)的建筑面積是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層水平面積之和。它是用于反映小區(qū)建設(shè)規(guī)模的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)算時(shí)應(yīng)依據(jù)建筑平面圖，按國(guó)家現(xiàn)行統(tǒng)一規(guī)定量算。 16．建筑容積率和建筑覆蓋率（建筑密度） 建筑容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬物建設(shè)物除外?！ 〗ㄖ采w率又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與總面積的之比，除特別注明外，計(jì)算時(shí)一般包括附屬建設(shè)物?！ ∫陨纤岬降囊?guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物構(gòu)筑物所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等?！ ∑鋵?shí)，綠化與綠地，二者的區(qū)別主要是對(duì)“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”這一概念的不同理解上。 房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家所言，是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞。在國(guó)家關(guān)于園林綠化的用語(yǔ)中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法?！ 【G地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，在計(jì)算時(shí)，不得計(jì)入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計(jì)入綠地率的綠化面積，如地下車庫(kù)、化糞池，這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，也就是說(shuō)在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入?！ 【G化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小區(qū)用地的比率。樹(shù)的影子、露天停車場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。購(gòu)房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤(pán)時(shí)宣傳的綠化率實(shí)際不少是綠化覆蓋率?！ ∷?，我們平常叫慣了的綠化率專業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)稱作“綠地率”，它和開(kāi)發(fā)商一般許諾的“綠化率”有很大區(qū)別，開(kāi)發(fā)商常說(shuō)的其實(shí)是“綠化覆蓋率”。 而且，國(guó)家對(duì)綠地率的要求非常嚴(yán)格。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范、法規(guī)都可以知道，長(zhǎng)草的地方并不一定都能算作綠地，綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等?！ ∑渲?，公共綠地又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀公共綠地。即使是級(jí)別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不少于8米，面積不小于400平方米。該用地范圍內(nèi)綠化面積不少于總面積的70%（含水面），至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設(shè)部分休閑娛樂(lè)設(shè)施。而宅宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設(shè)計(jì)計(jì)算時(shí)，不得計(jì)入綠化用地?！ 「鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，凡符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于30%，且要保證居住區(qū)內(nèi)人均2平方米，居住小區(qū)人均1平方米的規(guī)模?！ 【G化覆蓋率則不然，相對(duì)而言比較寬泛，大致長(zhǎng)草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。計(jì)算綠化覆蓋率所指的綠地，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是只要有塊草皮就可以計(jì)入，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上?！ ?8．為何國(guó)有土地使用證上編號(hào)會(huì)有不同 如果開(kāi)發(fā)商提供的國(guó)有土地使用證上面的編號(hào)與所簽合同里的土地編號(hào)不一樣，這有可能不是同一份土地使用證，應(yīng)該查看國(guó)有土地使用證的具體使用范圍和土地使用出讓合同?！ ?9．房屋的使用率與實(shí)用率 住宅套內(nèi)凈面積即使面積與住宅面積的比為使用率，一般高層樓在72%~75%之間，板樓在78%~80%之間；而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積與住宅面積的比，大于使用率，因此，往往有開(kāi)發(fā)商用實(shí)用率來(lái)吸引買(mǎi)房人。 房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的
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