房地產(chǎn)策劃相關(guān)知識(shí)(編輯修改稿)
2025-07-24 14:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 在162萬(wàn)平方米，占到了總體放量的約70%。上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅指出，今年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要以大型購(gòu)物中心為主，單體面積過(guò)大，而且主要集中在傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域內(nèi)，這樣不僅造成了激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，而且將造成區(qū)域內(nèi)商業(yè)出現(xiàn)大面積空置?！ ∴u毅介紹說(shuō)，今年上市的項(xiàng)目東部主要集中在朝外、燕莎、國(guó)貿(mào)等區(qū)域；西部主要集中在西單、中關(guān)村和金融街區(qū)域。整體來(lái)說(shuō)對(duì)于北京商業(yè)的整體格局不會(huì)有太大的影響，但是在這些集中的區(qū)域出現(xiàn)了商業(yè)供應(yīng)過(guò)剩。且這些新興商業(yè)的定位多以中高檔為主，定位上的雷同將使這些區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)急劇加大。 不久前，發(fā)生在SOHO尚都的歇業(yè)事件就已隱約地顯現(xiàn)出了北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將面臨的困境，SOHO尚都、朝外SOHO、世貿(mào)天街、中國(guó)紅街4個(gè)定位基本一致的項(xiàng)目集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)先后開(kāi)業(yè)，不可避免地造成了招商困難、開(kāi)業(yè)率不足、人氣不旺的后果。 鄒毅認(rèn)為，這樣情況的出現(xiàn)是不可避免的，就目前北京的情況而言，新建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)從傳統(tǒng)商業(yè)中心向其他各區(qū)域、郊區(qū)擴(kuò)散，以避免區(qū)域發(fā)展的不平衡性，在發(fā)展過(guò)程中也應(yīng)注意地區(qū)、業(yè)態(tài)分布合理規(guī)劃，盡量避免一哄而上。同時(shí)，吳換賢還指出，目前北京對(duì)大型購(gòu)物中心的需求已經(jīng)基本滿足，現(xiàn)在主要缺乏與餐飲、服務(wù)、社區(qū)相結(jié)合的商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)還可以發(fā)展特色商業(yè)，例如近期在馬連道茶葉一條街上以茶葉為主題的特色商業(yè)項(xiàng)目鼎觀大廈。 危險(xiǎn)二 郊區(qū)商圈興起分散中心人流 和商業(yè)過(guò)分集中在傳統(tǒng)的市中心相比，人流呈現(xiàn)向郊區(qū)流動(dòng)的趨勢(shì)，根據(jù)《北京城市（2004年2020年）總體規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）規(guī)定，北京市在今后15年內(nèi)將重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊三個(gè)新城，重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)新城應(yīng)成為中心城區(qū)人口和職能疏散及新的產(chǎn)業(yè)集聚的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益，到2020年人口規(guī)模將達(dá)到570萬(wàn)，同時(shí)還要積極疏散舊城的居住人口?！ ∪丝诘耐饬鳠o(wú)疑將會(huì)分散中心城區(qū)的購(gòu)買力，北京財(cái)貿(mào)干部管理學(xué)院商業(yè)研究中心主任賴陽(yáng)指出，隨著人流分散到通州、順義、亦莊以及望京、回龍觀等區(qū)域，在未來(lái)的幾年內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)若干服務(wù)區(qū)域性的商業(yè)中心，起初這些中心將以生活性、服務(wù)性為主的超市、商街、小商品批發(fā)市場(chǎng)為主。但是隨著人們認(rèn)知度的提升，這些起初以生活、服務(wù)為主的區(qū)域中心會(huì)逐漸出現(xiàn)購(gòu)物中心、城市綜合體等大型商業(yè)項(xiàng)目。由于交通等方面的因素，這些居住在郊區(qū)的居民會(huì)逐漸放棄去市中心消費(fèi)的習(xí)慣，而逐漸適應(yīng)區(qū)域中心的商業(yè)，因此，在傳統(tǒng)商業(yè)中心的大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目在坐享成熟商業(yè)配套的同時(shí)，也將逐漸地失去對(duì)新商業(yè)中心占領(lǐng)的機(jī)會(huì)，同時(shí)面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)?！ “殡S著家樂(lè)福在通州開(kāi)店、奧北德龍廣場(chǎng)的成功招商，逐步興起的新居住中心正在成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新樂(lè)土，同時(shí)也對(duì)傳統(tǒng)中心的人流起著分流作用。鄒毅認(rèn)為，雖然目前這些新興的區(qū)域內(nèi)商業(yè)形態(tài)相對(duì)單一，缺少成熟的商業(yè)氛圍，人氣不具有持續(xù)性，同時(shí)支撐這些區(qū)域商業(yè)需求的主要是小區(qū)配套底商，總體商業(yè)面積不能支撐區(qū)域常住居民的購(gòu)買力，但是這些新形成的居住區(qū)域內(nèi)新增的商業(yè)土地供應(yīng)增速較快，為商家?guī)?lái)更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，也為大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目提供了廣闊的市場(chǎng)空間?！ ∥ｋU(xiǎn)三 以售為主的商業(yè)模式急需改變 其實(shí)無(wú)論是在傳統(tǒng)商業(yè)中心的商業(yè)項(xiàng)目，還是在新興居住區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，正如吳換賢所言，商業(yè)地產(chǎn)是孤獨(dú)寂寞、默默耕耘的產(chǎn)業(yè)，后期的經(jīng)營(yíng)才是商業(yè)地產(chǎn)成功與否的關(guān)鍵。鏈家地產(chǎn)商業(yè)部副總經(jīng)理龔安華介紹說(shuō)，目前北京出售型商業(yè)與租賃型的商業(yè)比例為6：4，而出售型商業(yè)項(xiàng)目主要集中在市中心傳統(tǒng)的商業(yè)中心，主要是由于這些區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目單體量較小、商業(yè)配套較為成熟，出售型的商業(yè)項(xiàng)目更容易收回資金，但是卻對(duì)后期經(jīng)營(yíng)造成很大的困難，例如第五大道、巨庫(kù)的被迫倒閉，已經(jīng)充分地暴露出了出售型商業(yè)的弊端?！ ∫话銇?lái)說(shuō)，大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目一般都是只租不售。但在一些社區(qū)商業(yè)或中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目中，出售的還是在多數(shù)，都希望盡快回籠資金轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。而將大型購(gòu)物中心分割成小產(chǎn)權(quán)商鋪，出售給個(gè)人投資者的產(chǎn)權(quán)式商鋪，由于前幾年在實(shí)踐過(guò)程中暴露了種種弊端，目前也在不斷地探索和調(diào)整中。目前，該類商鋪已經(jīng)由此前的返租階段（賣鋪和租鋪是同一主體）、包租階段（賣鋪和租鋪分屬兩個(gè)主體）逐步轉(zhuǎn)變到目前的轉(zhuǎn)租階段，即將商鋪的買賣、管理、經(jīng)營(yíng)分屬三個(gè)主體，整合資源，專業(yè)經(jīng)營(yíng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障收益。 鄒毅認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪模式的產(chǎn)生在于開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的渴求。由于商業(yè)地產(chǎn)耗資周期較長(zhǎng)，因此很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始通過(guò)這種形式變相融資，但由于這種“融資”發(fā)生在項(xiàng)目建成之前，很多之后的不確定因素使小業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)加大，社會(huì)影響較差。 不過(guò)，隨著市場(chǎng)走向成熟，開(kāi)發(fā)商的退出渠道逐漸拓寬，這種產(chǎn)權(quán)式商鋪也將逐漸退出歷史舞臺(tái)，最終持有型商鋪成為商業(yè)地產(chǎn)的主軸。但是鑒于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，這一過(guò)程持續(xù)的時(shí)間可能將很長(zhǎng)。 危險(xiǎn)四 資金短缺困擾商業(yè)地產(chǎn) 同經(jīng)營(yíng)方式一樣，不能獲得銀行中長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)貸款也是導(dǎo)致出售型商業(yè)項(xiàng)目比例過(guò)高的重要原因。在去年全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的一個(gè)論壇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志就曾這樣表示：“不是我們（開(kāi)發(fā)商）不愿意發(fā)展持有型物業(yè)，而是中國(guó)的銀行沒(méi)有為我們提供中長(zhǎng)期的貸款。” 鄒毅也認(rèn)為，目前北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于開(kāi)發(fā)商融資、經(jīng)營(yíng)能力較差。北京很多失敗的商業(yè)項(xiàng)目一部分是由于資金鏈斷裂導(dǎo)致，而另一部分則在很大程度上是由于經(jīng)營(yíng)管理不善、無(wú)法帶來(lái)預(yù)期回報(bào)從而導(dǎo)致無(wú)效經(jīng)營(yíng)面積的增加，最終導(dǎo)致了部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，前兩年在北京的巨庫(kù)商業(yè)項(xiàng)目就是一個(gè)典型的案例。 同時(shí)他介紹說(shuō)，目前北京開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的持有經(jīng)營(yíng)意愿不強(qiáng)，一部分是由于缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)意識(shí)和能力，而更多的原因則是資金限制和融資渠道狹小導(dǎo)致。由于國(guó)內(nèi)法律和金融環(huán)境等問(wèn)題的限制，融資渠道主要依靠銀行貸款和自主投入。但近年隨著金融環(huán)境的放開(kāi)
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