房地產(chǎn)策劃必備知識(shí)(編輯修改稿)
2025-01-24 22:31 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 容積率 建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積 ,包括室外工程 (如綠化、道路、停車(chē)場(chǎng)等 )的面積 ,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ,即容積率越大 ,土地利用程度越高。 用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 ? 綠化率 指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 公式：植被垂直面積 /占地面積 *100% ? 綠地率：所有住宅各類(lèi)綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于 30%，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于 25%（不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）。 綠化覆蓋率＞綠化率（綠化所占面積）＞綠地率 ? 得房率：套內(nèi)建筑面積 /套建筑面積（銷(xiāo)售面積）之比 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e ? 開(kāi)間：住宅房子的東西走向的寬度。 進(jìn)深：住宅的南北走向的長(zhǎng)度。 ? 層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。 ? 凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。 基礎(chǔ)知識(shí) 基礎(chǔ)知識(shí) ? 用地紅線 ? 道路紅線 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。 道路用地和兩側(cè)建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車(chē)行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。 ? 建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合 ,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后 ,以便騰出用地 ,改善或美化環(huán)境 ,取得良好的效果。 基礎(chǔ)知識(shí) ? 房屋層數(shù) ? 建筑高度 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪 177。 0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在 （不含 ）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。 ? 建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 基礎(chǔ)知識(shí) ? 低層建筑 ? 多層建筑 ? 小高層建筑（非規(guī)范性） ? 高層建筑 高度小于或等于 10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。 高度大于 10米，小于或等于 24米的建筑。多層住宅為四層至六層。 高度大于 24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。 介于多層及高層之間，一般指 718層之間的建筑。 ? 點(diǎn)式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形 ,其長(zhǎng)邊與短邊之比小于 2的建筑。 ? 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形 ,其長(zhǎng)邊與短邊之比大于或等于 2的建筑 ,并且短邊長(zhǎng)度小于或等于 16米。 基礎(chǔ)知識(shí) ? 復(fù)式 ? 躍式 ? 錯(cuò)層 一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層 ，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。 是一層住宅但較普通住宅高 ，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 是一套房子不處于同一平面 ，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。 二、開(kāi) 發(fā) 流 程 三、開(kāi)發(fā)流程 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 國(guó)有土地使用證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程施工許可證 》 :尋找施工單位 《 商品房銷(xiāo)售許可證 》 選 址 立 項(xiàng) 取得土地 規(guī)劃設(shè)計(jì) 開(kāi)工建設(shè) 竣工驗(yàn)收 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 三、開(kāi)發(fā)流程
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