【文章內容簡介】 房所有權歸己。1契稅是指當房地產所有權發(fā)生轉移時，就當事人所訂立的契約按房地產交易價格的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權出讓（土地使用權轉讓包括出售、贈與、交換）都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質和作用外，還具有證明房地產產權轉移合法性的作用。1印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。三、開盤前的準備工作公司在推出一個樓盤（房產個案）時，在開盤前作好充分的案前準備是非常必要的。只有案前工作做好了，才能順利地完成好后面的銷售任務。一般在作案前準備時，先要做一份詳盡的工作進度控制表。把案前工作需要完成的事項按項目分類編排進去。表格上需注明項目、具體工作事項、需配合單位、時間表等。案前工作一般要完成四大項目：建筑設計的確定、工地現場的布置、策劃執(zhí)行、業(yè)務執(zhí)行。1. 建筑設計的確定一塊地塊在確定下來后，發(fā)展商首先要根據設計院的競標方案，確定小區(qū)的規(guī)劃方案。銷售部可以根據自己在實際銷售過程中遇到的情況，參與到建筑設計的討論中去。建筑設計包括：小區(qū)規(guī)劃、平立面、面積、建材設備、總平面圖、效果圖、模型、證照和補充條款等。首先要盡快與發(fā)展商敦促設計院將總平面圖（擴初）等確定下來報政府有關部門進行審核。至于景觀，發(fā)展商可以委托設計院設計，也可以請外面專門的景觀設計公司進行設計。在完成圖紙方案設計的同時，可以同時對效果圖、模型等進行廠商聯系。一周內完成草圖和樣品。效果圖將在三周內完成上色與點景的工作。至于模型，在樣品出來后，銷售部要對其進行嚴格的審核，因為一個好的模型，可以直接反映出小區(qū)的規(guī)劃與品質，使客戶產生身臨其境的感覺。模型的作業(yè)時間一般也需三周。2. 工地現場的布置工地現場的布置分為：場地平整；售樓處的設計、建造、裝修；停車場、入口地面、庭院的建造；現場主看板的制作；戶外看板的選點制作；羅馬旗的設計與制作；售樓處內空調的購買；電話的申請；控臺的制作；銷售道具與戶外燈光的設計選購等。其中現場主看板與戶外看板的選點制作以及售樓處的設計與建造是較重要的部分。因為是通路，這些都需要發(fā)展商的大力配合，而羅馬旗則需要策劃部門的通力合作。工地現場的布置應在開盤前完成，一般需要約兩個月。策劃執(zhí)行在案前的準備工作中，策劃部門扮演了什么角色呢？在工作進度表中，專門有一大項為策劃執(zhí)行，即為策劃部需配合項目。有案名、LOGO、樓書、海報、派夾報以及DM、名片、信封、手提袋、媒體計劃、NP等。案名及LOGO的提報，策劃部應在建筑設計開始討論的同時進行，在兩周內完成。樓書、海報、派夾報、DN等，則應在設計確定后，開始進行文案的設計，然后是排版、發(fā)包印刷，一般在一個半月內全部完成。整個銷售過程中的媒體計劃，策劃部應在開盤前一個月先制定出一個初步計劃，然后在一個月的預約時間內，再視情況作相應的調整。第一撥的NP稿，應在開盤前兩周提前完成，因為第一撥的NP稿是個案打響第一炮的關鍵，應仔細斟酌。由上所述，可以看出，策劃部再案前工作中，起了非常重要的作用。業(yè)務執(zhí)行案前還有一個最重要的事項，就是義務執(zhí)行里的銷講制作。銷講的制作應在案前開始時先進行資料收集，然后制作。約在一個月內完成。售樓處的建造等完畢后，待人員進場，開始熟悉銷售講習、進行銷售演練。與發(fā)展商的合同討論和定價也是業(yè)務執(zhí)行中較重要的一點。其他如：人員確定、辦公用品的購置，則是需管理部（辦公室）配合的項目。了解了案前作業(yè)的流程，制定好案前作業(yè)的時間，我們就可以在案前工作進度表上把什么時段完成何種事項都標注上去。一目了然，便于時間的控制，很好的完成案前工作。四、常用銷售物料銷售物料的制作一般由策劃部門協同銷售部和廣告公司、制作公司共同完成。1. 銷售道具位置圖、環(huán)境圖、鳥瞰圖、透視圖、模型、燈箱、旗幟、免費資料、展示品（可分為：平面展示、立體展示、對比展示）、樣板間、形象展品（如廣場、游樂園等）、紀念品（贈品）廣告牌、門前指引物、展板。銷售手冊內容（1）五證：商品房銷售（預售）許可證、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證：（2）銷講；（3）房源銷控表；（4）總平面圖；（5）交通位置圖；（6）戶型圖；（7）價格表；（8）付款方式；（9）交房標準及菜單裝修方案；（10）認購協議書；（11）商品房買賣合同標準文本；（12）物業(yè)公司的簡介及管理公約；（13）按揭辦理方法；（14）銀行利率表；（15）認購房付款一覽表；（16）辦理產權的有關程序及稅費；（17）入住程序及收費明細表；（18）購房費用速算表；（19）客戶資料表。銷售表格運用（1） 來人來電客戶資料調查表；（2） 客戶來電登記表；（3） 來訪客戶登記表；（4） 付款一覽表；（5） 意向客戶登記表；（6） 市場調查分析表。五、某樓盤購房費用表舉例類別稅 費 名 稱稅 費 標 準說 明備 注付 首期 房款 時需 交納 的稅 費契 稅%⒈.%按房管部門的政策規(guī)定取由 發(fā) 展 商 代 收 代 付《商品房買賣合同》 印花稅%測繪/登記/工本費500元/套律師見征費每宗300元由律師行自收取有線電視安裝費350元/套兩個端口。每增加一個端口加收50元(為一次性收費)煤氣管道初裝費3500元/套煤氣熱水器安裝費300元/套交煤氣公司保安防盜監(jiān)空系統安裝費(含可視對講機)1800元/套智能化系統安裝費500元/套辦 理房 屋入 住時 需繳 納的 款項電話工料費300元/套由 物 業(yè) 管 理 公 司 收 取 或 代 收 后 按 需 支 付信箱維護費50元/套水電周轉金400元/套物業(yè)維修基金3000元/套(首次)首期專項維修資金由買受人在收樓時按建筑面積先行繳納人民幣40元/m2(非住宅的房屋應為50元/m2),不足購房款2%部分按國家規(guī)定執(zhí)行管理費（m2月）最終按物價局規(guī)定標準收取。辦理房屋入住時,按建筑面積預收三個月六、某樓盤按揭須知舉例本樓盤為一廣東省樓盤申請人條件（1）申請人必須是年滿18歲的中國籍（包括港、澳、臺）具有獨立民事能力的個人；（2）與發(fā)展商已簽訂正式買賣合同，并同意用所購房產作抵押；（3）有固定職業(yè)和穩(wěn)定收入，能償還貸款本息；（4）業(yè)主年齡加按揭年限不得超過70歲。聯名供樓時，貸款年限以年幼者計算（年幼者必須在18周歲以上且有固定職業(yè)和穩(wěn)定收入，否則以年長者計算），業(yè)主年齡加按揭年限超過70歲的或未加按揭年限不到18周歲的必須由另一位共同申請人提供擔保。18周歲以下未成年人士不能單獨申請按揭貸款。借款人申請住房按揭貸款須提供的資料（包括元原件及A4紙復印件）（1）身份證件：a、國內人士須提供身份證和戶口簿原件及五份復印件（戶口簿復 印件須首頁及業(yè)主聯）；若為集體戶口，可提供加蓋單位公章的 集體戶口復印件；非本市戶口人士須同時提供本市戶籍聯系人 地址及電話（附身份證復印件）。B、港澳同胞須提供身份證、回鄉(xiāng)證原件及五份復印件。C、臺灣同胞須提供身份證、護照、臺胞證、來往大陸通行證及五 份復印件。D、外籍人士須提供身份證、護照、居留權證及五份復印件（其中 身份證、護照須經過我國公證處辦理認證并翻譯成中文）。 （2）單位開具的收入證明（最好用有公司抬頭的便箋）或提供工資存折（月均收入不低于月供額的150%）。工行牡丹信用卡金卡客戶或國家機關、金融保險、科教文衛(wèi)、郵電通信、水電氣供應、部隊系統人員在提供能證明本人身份的有效證件后，免提供單位收入證明。如辦理七成以上（不含七成）按揭需再提供存款證明（存款證明不低于貸款的20%）或提供股票、債券、房產、車產等證明。（3）若辦理公積金按揭需提供公積金卡、近期公積金繳存證明（由公積金所在開戶銀行開出，必須連續(xù)繳存半年以上）。 （4）與發(fā)展商簽署的購房協議、商品房買賣合同、首期樓款和定金的收據或發(fā)票。辦理程序（1）客戶選定樓宇單元后，按認購書規(guī)定時間交付首期樓款后，與發(fā)展商簽署《商品房買賣合同》（2）客戶按規(guī)定的時間帶齊第二條所要求的資料原件及復印件到銀行指定的律師事務所辦理按揭手續(xù)并繳交有關按揭費用；（3）銀行審批（在銀行審批過程，若需提供補充資料，敬請客戶配合）；（4）審批完成后，由律師所代辦公證、抵押登記和保險手續(xù)；（5）銀行發(fā)放按揭貸款，由律師所通知客戶供款日期及領回合同、保險單、借據、還款計劃表等有關資料。銀行提供的貸款額度、年限、利率（1）本市居民若收入、工走穩(wěn)定（如國家機關、金融保險、科教文衛(wèi)、郵電通信、水電氣供應、部隊系統人員等），且資信良好并獲得銀行認可；外地居民、港澳臺外籍人士若在本市有固定工作、穩(wěn)定的收入和相應的經濟實力，房屋貸款額最高可達房價的八成，貸款年限最長可達三十年，商鋪按揭貸款額最高為商鋪售價的六成，貸款年限最長為十年，車位按揭貸款額最高為車位售價的六成，貸款年限最長為十年。（2）同一申請人向銀行申請按揭貸款超過兩套房產（包括商鋪）的，借款人須將同時供兩套以上房產的情況如實向銀行講明，兩套房不可同時都做八成按揭。（3）公積金貸款額根據公積金繳存情況計算，最高可申請25萬，額度不足可申請組合貸款（總成數不超過七成），期限最長不超過三十年且業(yè)主年齡加按揭年限不得超過男60歲，女55歲（特殊工種另計）。商鋪按揭不能申請公積金貸款或組合貸款。（4）所有按揭貸款申請是否通過以銀行最終審批結果為準，利率按中國人民銀行公布利率執(zhí)行，暫不做期限為一年的按揭。申請車位按揭的，車位與住宅一同購買，并確定是自用的，其按揭貸款可執(zhí)行個人住房貸款利率，否則執(zhí)行期限利率。（5）貸款期內可隨時與工商銀行協商變通還款方式。注：提前還款必須在開始供款半年后才能辦理（提前還款分全部提前還款和部分提前還款兩種）。辦理按揭所需費用（人民幣）（1）抵押登記及他項權證辦理費：150元/份。（2）合同公證費：300元/份（公積金貸款或組合貸款須再繳交授權委托書公正費200元）。（3）律師費：500元/份（公積金貸款或組合貸款須繳交，純商業(yè)貸款免收）。（4）印花稅：貸款金額％。（5）房屋抵押保險費：保險費率年限，保險費率：2年以內，1‰；3～5年，‰；6～10年，‰；11～20年，‰；21年以上，‰。注意事項（1）客戶交完首期簽訂完《商品房買賣合同》后，請與當日或七日內到開發(fā)商指定銀行辦理按揭手續(xù)；（2）以上費用須備現金并與辦理按揭手續(xù)時交齊；（3）聯名購房者必須再簽署《商品房買賣合同》和辦理按揭手續(xù)時全部到齊；18歲以下可由其監(jiān)護人代簽；（4）以上按揭須知內容將隨銀行的最新要求為準。關于建筑工程的專業(yè)知一、開發(fā)建設程序知識基本建設程序一個項目從計劃建設到建成交付使用一般要經過三個階段，決策、準備和實施三大階段。（1）提出項目建議書（經批準為立項）；（2）選定建設地點（選址）；（3）進行可行性研究（經批準為決策）；（4）設計階段；（5）組織施工；（6）均工驗收；（7）交付使用。房地產項目辦理建設用地的流程（1）申請定點，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。（2）申請用地，評估地價、簽《國有土地出讓合同》，辦理《建設用地批準書》。（3）辦理征地、補償、拆遷手續(xù)。交繳有關費用。（4）交清地價，辦理地籍登記，核發(fā)《國有土地使證》。設計及報建階段（1）總規(guī)設計——總平面報審。（2）修建性詳細規(guī)劃設計——詳規(guī)報審。（五圖一書設計：總規(guī)圖、綠化圖、道路圖、豎向圖、管線平衡圖、設計說明書）。（3）建筑單體方案設計——建筑方案審查。（4）擴初設計——初步設計審查。（5）報建施工圖設計——施工圖報建。專業(yè)報建意見——教育意見、市政意見、人防意見、消防意見、環(huán)保意見、衛(wèi)生意見、綠委意見，取得《建設工程規(guī)劃許可證》。商品房預售許可證（1）取得商品房預售許可證所需的工程形象：七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程并封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成2/3的結構工程。（2）取得商品房預售