【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 其他公攤面積等。而“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額就得出一個(gè)“實(shí)得建筑面積”，就是我們平時(shí)所講的“套內(nèi)面積”。例如你買(mǎi)了一間120平方米的房子。容積率　在數(shù)值上等于所購(gòu)物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。 　　建筑面積　指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為： 　　建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積） 　　套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 　　公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 　　公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 　　說(shuō)明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積。 　　知道了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，在購(gòu)房時(shí)，心中就有數(shù)了。 　　居住面積　是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 　　居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 　　，由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實(shí)際銷(xiāo)售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽(tīng)”的手法，足見(jiàn)開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)上的精明之處。 　　剪力墻結(jié)構(gòu)　是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類(lèi)荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱(chēng)為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購(gòu)房戶(hù)大可不必為其專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)所蒙蔽。 　　環(huán)保小區(qū)　即注重環(huán)境保護(hù)的小區(qū)。這實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商在玩弄“文字游戲”。按國(guó)家規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對(duì)環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。所以，對(duì)那些喜好走近大自然的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤其要謹(jǐn)慎“環(huán)保牌”的廣告效應(yīng)。 　　花園式住宅　也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶(hù)外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成 大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來(lái)加以計(jì)算。目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成： 一是地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括辦公管理費(fèi)、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)費(fèi)等；四是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型基礎(chǔ)概念傳統(tǒng)的項(xiàng)目類(lèi)型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。別墅 代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形；公寓 公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項(xiàng)目類(lèi)型的發(fā)展與豐富經(jīng)濟(jì)適用房:政府對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷(xiāo)售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。銷(xiāo)售對(duì)象面向本市戶(hù)口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。板塔之爭(zhēng)論是京城地產(chǎn)圈總動(dòng)員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢(shì)形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。公寓的建筑形式不再單一，過(guò)去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。隨著板塔之爭(zhēng)，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時(shí)尚。城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。項(xiàng)目類(lèi)型的新界定別墅Townhouse聯(lián)排別墅板樓塔樓傳統(tǒng)的別墅項(xiàng)目獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶(hù)型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式——?jiǎng)e墅的概念：別墅作為一種建筑類(lèi)型，是有明確概念的。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個(gè)字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。因此，傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂(lè)設(shè)施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市別墅近年，別墅項(xiàng)目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽(yáng)公園周?chē)鷦e墅項(xiàng)目的興起，“城市別墅”成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長(zhǎng)處，正因?yàn)槿绱耍噍^之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應(yīng)的開(kāi)闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)項(xiàng)目。Townhouse的基本解讀1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車(chē)庫(kù)”，是二戰(zhàn)以后西方國(guó)家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過(guò)4層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過(guò)程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。北京的Townhouse緣起：別墅有開(kāi)闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價(jià)格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來(lái)了考驗(yàn)。 公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價(jià)高昂。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運(yùn)而生。位于市區(qū)中心單價(jià)、總價(jià)均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感有天有地環(huán)境舒展總價(jià)高交通位置與市政條件公寓別墅單價(jià)、總價(jià)均有明顯優(yōu)勢(shì)位置上盡量靠近市中心有天有地環(huán)境舒展Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物Townhouse的基本解讀2北京受到認(rèn)可的TOWNHOUSE項(xiàng)目符合十大標(biāo)準(zhǔn)——位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車(chē)程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過(guò)0．6，其規(guī)模最好在15萬(wàn)平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。價(jià)格：一套售價(jià)控制在80萬(wàn)至180萬(wàn)元之間為好。服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶(hù)精神生活的需求。 Townhouse的四種形式通常，我們稱(chēng)Townhouse為聯(lián)排別墅，因?yàn)門(mén)ownhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。但實(shí)際上，一個(gè)純粹的Townhouse項(xiàng)目中，一般可以包括四類(lèi)建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨(dú)棟。在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格表現(xiàn)：獨(dú)棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼q 聯(lián)排別墅由三個(gè)以上的相同單位平行組合而成。是Townhouse項(xiàng)目最為常見(jiàn)的建筑形式。q 雙拼別墅兩個(gè)相同的單位平行組合而成。q 疊拼別墅從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個(gè)單位組成；實(shí)際上，其中一戶(hù)的“一層”從二層開(kāi)始，將不擁有庭院。從戶(hù)型圖上清晰可見(jiàn)區(qū)別。q 獨(dú)棟別墅形體獨(dú)立的單位。傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計(jì)上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個(gè)性。 Townhouse獨(dú)棟通常棟與棟之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。傳統(tǒng)別墅間距開(kāi)闊私密性好。 Townhouse獨(dú)棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。Townhouse獨(dú)棟 傳統(tǒng)別墅板樓、塔樓項(xiàng)目類(lèi)型板樓與塔樓的基本解讀1板樓、塔樓是通過(guò)建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們?cè)谘芯恐邪寻鍢?、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。國(guó)家住宅工程中心對(duì)板樓、塔樓的定義是：板樓——是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。塔樓——主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶(hù)內(nèi)。板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響：外部——建筑高度、密度、容積率不同內(nèi)部——戶(hù)型、銷(xiāo)售分?jǐn)偛煌前鍢前鍢腔拘问叫「邔影鍢牵海怪粒保矊幼笥业陌鍢歉邔影鍢牵?6層以上甚至更高的稱(chēng)為高層板樓多層板樓：６層以下的q 供應(yīng)量以小高層最重：從2001年以來(lái)，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要；q 滿意度以多層居首：在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓；q 平均售價(jià)以高層板樓最低：由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價(jià)最低；塔樓基本形式傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓改革的塔樓形式：蝶型塔樓q 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征：167。 外形輕盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶(hù)戶(hù)緊密相連，像沒(méi)有張開(kāi)翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。167。 朝向、采光、通風(fēng)上有突破蝶形建筑設(shè)計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實(shí)現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。167。 斜角存在成為新問(wèn)題但蝶式建筑中因各戶(hù)間連接依然緊密，戶(hù)與戶(hù)之間的相互影響、相互依賴(lài)還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶(hù)型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問(wèn)題，這既是蝶式建筑的“標(biāo)簽”之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。 q 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場(chǎng)適應(yīng)性：167。 平衡成本與建筑形式板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒(méi)有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本與戶(hù)型的平衡。板、塔優(yōu)劣勢(shì)集錦比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高建筑平均高度低*高*不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢(shì)；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。出入空間大小容積率低高通風(fēng)好不暢朝向戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)常有無(wú)采居室采光戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶(hù)型單位，單位之間互為遮擋對(duì)采光有負(fù)面影響；戶(hù)型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。高度問(wèn)題較容易受遮擋高度問(wèn)題較不容易受遮擋戶(hù)型靈活程度低高塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶(hù)內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。使用率板樓戶(hù)型的使用率平均達(dá)到80%；最高可達(dá)90%塔樓戶(hù)型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計(jì)高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價(jià)格成本越低。銷(xiāo)售分?jǐn)偟透咚堑倪^(guò)道、電梯、不對(duì)稱(chēng)戶(hù)型等因素，造成公攤面積高單價(jià)高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓小戶(hù)型——塔樓突圍塔樓市場(chǎng)形勢(shì)危難，在建筑形式上突破的實(shí)驗(yàn)之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始實(shí)行市場(chǎng)定位的突破，其中，小戶(hù)型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場(chǎng)地位。小戶(hù)型社區(qū)長(zhǎng)短處：從建筑形式而言，小戶(hù)型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓8戶(hù)甚至10戶(hù)以上的單位，使塔樓的劣勢(shì)更加突出。小戶(hù)型以總價(jià)低吸引消費(fèi)者，實(shí)際上單價(jià)的性?xún)r(jià)比較高。小戶(hù)型社區(qū)的成功來(lái)源于細(xì)分市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心理，可以稱(chēng)得上是以小博大的市場(chǎng)推廣典范。消費(fèi)者角度的項(xiàng)目類(lèi)型比較消費(fèi)者的項(xiàng)目類(lèi)型偏好排除一定范疇內(nèi)價(jià)格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對(duì)住宅項(xiàng)目類(lèi)型的消費(fèi)心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、塔樓與townhouse。北京住宅建筑類(lèi)型受歡迎程度調(diào)查：％的購(gòu)房者選擇多層板樓，％的購(gòu)房者選擇小高層板樓，％，％。定價(jià)比較價(jià)格比較（同檔次同條件）別墅Townhouse板樓塔樓平均單價(jià)最高次高單價(jià)比較：獨(dú)棟雙拼疊拼〉聯(lián)排高于板樓單價(jià)比較：多層小高層高層最低蝶塔傳統(tǒng)塔樓平均總價(jià)最高以總建筑面積論價(jià)格需求下的項(xiàng)目類(lèi)型偏好無(wú)論以單價(jià)或以總價(jià)論：別墅、Townhouse項(xiàng)目仍然很難在市場(chǎng)份額上有所進(jìn)步；無(wú)論板樓還是塔樓，100平米戶(hù)型仍將維持分水嶺狀態(tài)；與居民收入最相宜的5000元單價(jià)的普通住宅，有最廣闊市場(chǎng)空間。區(qū)域分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅Townhouse板樓塔樓自然地理位置自然風(fēng)光出眾自然地理位置以選址論經(jīng)濟(jì)地理位置市政、配套不足多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟(jì)地理位置公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域需求下的項(xiàng)目類(lèi)型偏好別墅、Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟(jì)地理位置的條件中，誰(shuí)擁有良好的