【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓作為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表“元 /m2起售”，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。 預(yù)售價(jià) ? 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門(mén)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 一次性買(mǎi)斷價(jià) ? 一次性買(mǎi)斷價(jià)是指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方和賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 誠(chéng)意金 ? 是指商品房在未取得預(yù)售證之前，開(kāi)方商收取客戶(hù)可退回的款項(xiàng)?？蛻?hù)交納誠(chéng)意金一般可以獲得開(kāi)發(fā)商的折扣承諾，即到開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售證而公開(kāi)發(fā)售時(shí)，客戶(hù)可以憑此額外折扣購(gòu)房。開(kāi)方商收取誠(chéng)意金的目的有以下幾個(gè)：取得部分流動(dòng)資金；吸引客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)情況的長(zhǎng)期跟蹤和熟悉；試探客戶(hù)的需求以作調(diào)整改進(jìn)；試探客戶(hù)接受的心里價(jià)位；吸引炒家的進(jìn)入。 定金 ? 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20％。如果購(gòu)房者交了定金之后改變注意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。 違約金 ? 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只有當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) ? 每公頃居住區(qū)用地開(kāi)發(fā)所需的前期工程的測(cè)算投資，包括征地、拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用（萬(wàn)元 / ha） 住宅單位綜合造價(jià) ? 每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測(cè)算綜合投資，應(yīng)包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要的管理費(fèi)用（元 /m2）。 11.、公共維修基金 ? 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣(mài)公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。 1銀行按揭 ? 是指購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。 1契稅 ? 是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄍ恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與、交換）都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。 1印花稅 ? 是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買(mǎi)并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。 三、開(kāi)盤(pán)前的準(zhǔn)備工作 ? 前言 ? 1. 建筑設(shè)計(jì)的確定 ? 2. 工地現(xiàn)場(chǎng)的布置 ? 策劃執(zhí)行 ? 業(yè)務(wù)執(zhí)行 前言 ? 公司在推出一個(gè)樓盤(pán)（房產(chǎn)個(gè)案）時(shí)，在開(kāi)盤(pán)前作好充分的案前準(zhǔn)備是非常必要的。只有案前工作做好了，才能順利地完成好后面的銷(xiāo)售任務(wù)。 ? 一般在作案前準(zhǔn)備時(shí)，先要做一份詳盡的工作進(jìn)度控制表。把案前工作需要完成的事項(xiàng)按項(xiàng)目分類(lèi)編排進(jìn)去。表格上需注明項(xiàng)目、具體工作事項(xiàng)、需配合單位、時(shí)間表等。 ? 案前工作一般要完成四大項(xiàng)目：建筑設(shè)計(jì)的確定、工地現(xiàn)場(chǎng)的布置、策劃執(zhí)行、業(yè)務(wù)執(zhí)行。 1. 建筑設(shè)計(jì)的確定 ? 一塊地塊在確定下來(lái)后，發(fā)展商首先要根據(jù)設(shè)計(jì)院的競(jìng)標(biāo)方案，確定小區(qū)的規(guī)劃方案。銷(xiāo)售部可以根據(jù)自己在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中遇到的情況，參與到建筑設(shè)計(jì)的討論中去。建筑設(shè)計(jì)包括：小區(qū)規(guī)劃、平立面、面積、建材設(shè)備、總平面圖、效果圖、模型、證照和補(bǔ)充條款等。首先要盡快與發(fā)展商敦促設(shè)計(jì)院將總平面圖（擴(kuò)初）等確定下來(lái)報(bào)政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核。至于景觀，發(fā)展商可以委托設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，也可以請(qǐng)外面專(zhuān)門(mén)的景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。在完成圖紙方案設(shè)計(jì)的同時(shí)，可以同時(shí)對(duì)效果圖、模型等進(jìn)行廠商聯(lián)系。一周內(nèi)完成草圖和樣品。效果圖將在三周內(nèi)完成上色與點(diǎn)景的工作。至于模型，在樣品出來(lái)后，銷(xiāo)售部要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的審核，因?yàn)橐粋€(gè)好的模型，可以直接反映出小區(qū)的規(guī)劃與品質(zhì)，使客戶(hù)產(chǎn)生身臨其境的感覺(jué)。模型的作業(yè)時(shí)間一般也需三周。 2. 工地現(xiàn)場(chǎng)的布置 ? 工地現(xiàn)場(chǎng)的布置分為：場(chǎng)地平整；售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝修；停車(chē)場(chǎng)、入口地面、庭院的建造；現(xiàn)場(chǎng)主看板的制作；戶(hù)外看板的選點(diǎn)制作；羅馬旗的設(shè)計(jì)與制作；售樓處內(nèi)空調(diào)的購(gòu)買(mǎi)；電話的申請(qǐng)；控臺(tái)的制作；銷(xiāo)售道具與戶(hù)外燈光的設(shè)計(jì)選購(gòu)等。其中現(xiàn)場(chǎng)主看板與戶(hù)外看板的選點(diǎn)制作以及售樓處的設(shè)計(jì)與建造是較重要的部分。因?yàn)槭峭?，這些都需要發(fā)展商的大力配合，而羅馬旗則需要策劃部門(mén)的通力合作。工地現(xiàn)場(chǎng)的布置應(yīng)在開(kāi)盤(pán)前完成，一般需要約兩個(gè)月。 策劃執(zhí)行 ? 在案前的準(zhǔn)備工作中，策劃部門(mén)扮演了什么角色呢？在工作進(jìn)度表中，專(zhuān)門(mén)有一大項(xiàng)為策劃執(zhí)行，即為策劃部需配合項(xiàng)目。有案名、 LOGO、樓書(shū)、海報(bào)、派夾報(bào)以及 DM、名片、信封、手提袋、媒體計(jì)劃、 NP等。案名及 LOGO的提報(bào)，策劃部應(yīng)在建筑設(shè)計(jì)開(kāi)始討論的同時(shí)進(jìn)行，在兩周內(nèi)完成。樓書(shū)、海報(bào)、派夾報(bào)、 DN等，則應(yīng)在設(shè)計(jì)確定后，開(kāi)始進(jìn)行文案的設(shè)計(jì)，然后是排版、發(fā)包印刷，一般在一個(gè)半月內(nèi)全部完成。整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中的媒體計(jì)劃，策劃部應(yīng)在開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月先制定出一個(gè)初步計(jì)劃，然后在一個(gè)月的預(yù)約時(shí)間內(nèi)，再視情況作相應(yīng)的調(diào)整。第一撥的 NP稿，應(yīng)在開(kāi)盤(pán)前兩周提前完成，因?yàn)榈谝粨艿?NP稿是個(gè)案打響第一炮的關(guān)鍵，應(yīng)仔細(xì)斟酌。由上所述，可以看出，策劃部再案前工作中，起了非常重要的作用。 業(yè)務(wù)執(zhí)行 ? 案前還有一個(gè)最重要的事項(xiàng)，就是義務(wù)執(zhí)行里的銷(xiāo)講制作。銷(xiāo)講的制作應(yīng)在案前開(kāi)始時(shí)先進(jìn)行資料收集，然后制作。約在一個(gè)月內(nèi)完成。售樓處的建造等完畢后，待人員進(jìn)場(chǎng)，開(kāi)始熟悉銷(xiāo)售講習(xí)、進(jìn)行銷(xiāo)售演練。與發(fā)展商的合同討論和定價(jià)也是業(yè)務(wù)執(zhí)行中較重要的一點(diǎn)。其他如：人員確定、辦公用品的購(gòu)置，則是需管理部（辦公室）配合的項(xiàng)目。 ? 了解了案前作業(yè)的流程，制定好案前作業(yè)的時(shí)間，我們就可以在案前工作進(jìn)度表上把什么時(shí)段完成何種事項(xiàng)都標(biāo)注上去。一目了然，便于時(shí)間的控制，很好的完成案前工作。 四、常用銷(xiāo)售物料 ? 前言 ? 銷(xiāo)售道具 ? 銷(xiāo)售手冊(cè)內(nèi)容 ? 銷(xiāo)售表格運(yùn)用 前言 ? 銷(xiāo)售物料的制作一般由策劃部門(mén)協(xié)同銷(xiāo)售部和廣告公司、制作公司共同完成。 銷(xiāo)售道具 ? 位置圖、環(huán)境圖、鳥(niǎo)瞰圖、透視圖、模型、燈箱、旗幟、免費(fèi)資料、展示品（可分為：平面展示、立體展示、對(duì)比展示）、樣板間、形象展品（如廣場(chǎng)、游樂(lè)園等）、紀(jì)念品（贈(zèng)品）廣告牌、門(mén)前指引物、展板。 銷(xiāo)售手冊(cè)內(nèi)容 ? （ 1）五證：商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證： ? （ 2）銷(xiāo)講； ? （ 3）房源銷(xiāo)控表； ? （ 4）總平面圖； ? （ 5）交通位置圖； ? （ 6）戶(hù)型圖； ? （ 7）價(jià)格表； ? （ 8）付款方式； ? （ 9）交房標(biāo)準(zhǔn)及菜單裝修方案； ? （ 10）認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)； ? （ 11）商品房買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)準(zhǔn)文本； ? （ 12）物業(yè)公司的簡(jiǎn)介及管理公約； ? （ 13）按揭辦理方法； ? （ 14）銀行利率表； ? （ 15）認(rèn)購(gòu)房付款一覽表； ? （ 16）辦理產(chǎn)權(quán)的有關(guān)程序及稅費(fèi)； ? （ 17）入住程序及收費(fèi)明細(xì)表； ? （ 18）購(gòu)房費(fèi)用速算表； ? （ 19）客戶(hù)資料表。 銷(xiāo)售表格運(yùn)用 ? （ 1） 來(lái)人來(lái)電客戶(hù)資料調(diào)查表； ? （ 2） 客戶(hù)來(lái)電登記表； ? （ 3） 來(lái)訪客戶(hù)登記表； ? （ 4） 付款一覽表； ? （ 5） 意向客戶(hù)登記表； ? （ 6） 市場(chǎng)調(diào)查分析表。 五、某樓盤(pán)購(gòu)房費(fèi)用表舉例 類(lèi)別 稅 費(fèi) 名 稱(chēng) 稅 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 說(shuō) 明 備 注 契 稅 按房?jī)r(jià) 1 .5%⒈ .12 1 1 1 1 1 1 % 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》 印花稅 按房?jī)r(jià) % 測(cè)繪 / 登記 / 工本費(fèi) 500 元 / 套 按房管部門(mén)的政策規(guī)定取 律師見(jiàn)征費(fèi) 每宗 3 00 元 由律師行自收取 有線電視安裝費(fèi) 350 元 / 套 兩個(gè)端口 。 每增加一個(gè)端口加收 50 元 ( 為一次性收費(fèi) ) 煤氣管道初裝費(fèi) 3500 元 / 套 煤氣熱水器安裝費(fèi) 300 元 / 套 交煤氣公司 保安防盜監(jiān)空系統(tǒng)安裝費(fèi) ( 含可視對(duì)講機(jī) ) 1800 元 / 套 付 首期 房款 時(shí)需 交納 的稅 費(fèi) 智能化系統(tǒng)安裝費(fèi) 500 元 / 套 由 發(fā) 展 商 代 收 代 付 電話工料費(fèi) 300 元 / 套 信箱維護(hù)費(fèi) 50 元 / 套 水電周轉(zhuǎn)金 400 元 / 套 物業(yè)維修基金 3000 元 / 套 ( 首次 ) 首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金由買(mǎi)受人在收樓時(shí)按建筑面積先行繳納人民幣 40 元 / m 2( 非住宅的房屋應(yīng)為 50 元 / m 2) ,不足購(gòu)房款 2% 部分按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行 辦 理房 屋入 住時(shí) 需繳 納的 款項(xiàng) 管理費(fèi) 元 /（ m2 月） 最終按物價(jià)局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取 。辦理房屋入住時(shí) , 按建筑面積預(yù)收三個(gè)月 由 物 業(yè) 管 理 公 司 收 取 或 代 收 后 按 需 支 付 六、某樓盤(pán)按揭須知舉例 ? 申請(qǐng)人條件 ? 借款人申請(qǐng)住房按揭貸款須提供的資料（包括元原件及 A4紙復(fù)印件） ? 辦理程序 ? 銀行提供的貸款額度、年限、利率 ? 辦理按揭所需費(fèi)用（人民幣） ? 注意事項(xiàng) 申請(qǐng)人條件 ? （ 1）申請(qǐng)人必須是年滿(mǎn) 18歲的中國(guó)籍（包括港、澳、臺(tái)）具有獨(dú)立民事能力的個(gè)人； ? （ 2）與發(fā)展商已簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，并同意用所購(gòu)房產(chǎn)作抵押； ? （ 3）有固定職業(yè)和穩(wěn)定收入，能償還貸款本息； ? （ 4）業(yè)主年齡加按揭年限不得超過(guò) 70歲。聯(lián)名供樓時(shí)，貸款年限以年幼者計(jì)算（年幼者必須在 18周歲以上且有固定職業(yè)和穩(wěn)定收入，否則以年長(zhǎng)者計(jì)算），業(yè)主年齡加按揭年限超過(guò) 70歲的或未加按揭年限不到 18周歲的必須由另一位共同申請(qǐng)人提供擔(dān)保。 18周歲以下未成年人士不能單獨(dú)申請(qǐng)按揭貸款。 借款人申請(qǐng)住房按揭貸款須提供的資料（包括元原件及 A4紙復(fù)印件） ? （ 1）身份證件： ? a、國(guó)內(nèi)人士須提供身份證和戶(hù)口簿原件及五份復(fù)印件（戶(hù)口簿復(fù) ? 印件須首頁(yè)及業(yè)主聯(lián)）；若為集體戶(hù)口，可提供加蓋單位公章的 ? 集體戶(hù)口復(fù)印件；非本市戶(hù)口人士須同時(shí)提供本市戶(hù)籍聯(lián)系人 ? 地址及電話（附身份證復(fù)印件）。 ? B、港澳同胞須提供身份證、回鄉(xiāng)證原件及五份復(fù)印件。 ? C、臺(tái)灣同胞須提供身份證、護(hù)照、臺(tái)胞證、來(lái)往大陸通行證及五 ? 份復(fù)印件。 ? D、外籍人士須提供身份證、護(hù)照、居留權(quán)證及五份復(fù)印件（其中 ? 身份證、護(hù)照須經(jīng)過(guò)我國(guó)公證處辦理認(rèn)證并翻譯成中文）。 ? （ 2）單位開(kāi)具的收入證明（最好用有公司抬頭的便箋）或提供工資存折（月均收入不低于月供額的150%）。工行牡丹信用卡金卡客戶(hù)或國(guó)家機(jī)關(guān)、金融保險(xiǎn)、科教文衛(wèi)、郵電通信、水電氣供應(yīng)、部隊(duì)系統(tǒng)人員在提供能證明本人身份的有效證件后，免提供單位收入證明。如辦理七成以上（不含七成）按揭需再提供存款證明（存款證明不低于貸款的 20%）或提供股票、債券、房產(chǎn)、車(chē)產(chǎn)等證明。 ? （ 3）若辦理公積金按揭需提供公積金卡、近期公積金繳存證明（由公積金所在開(kāi)戶(hù)銀行開(kāi)出，必須連續(xù)繳存半年以上）。 ? （ 4）與發(fā)展商簽署的購(gòu)房協(xié)議、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、首期樓款和定金的收據(jù)或發(fā)票。 辦理程序 ? （ 1）客戶(hù)選定